每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地下商城模式，如今在一些地方正走向沒(méi)落。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人和商業(yè)自2010年以來(lái)在建及已獲批文的38個(gè)項(xiàng)目中，正式投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)H8個(gè)，有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延緩及停滯。

自2008年在港交所上市后，人和商業(yè)的歷年?duì)I收數(shù)據(jù)曲線并不好看，從2009年的41.6億元人民幣，下降到了2013年的5.47億元人民幣。業(yè)績(jī)下滑與人和商業(yè)多個(gè)項(xiàng)目停滯之間，到底存在什么關(guān)系？商業(yè)環(huán)境變化后，人和商業(yè)原有的“地下城”模式能否挺?。咳撕蜕虡I(yè)未來(lái)將走向何處？

38個(gè)項(xiàng)目?jī)H建成8個(gè)/

翻閱人和商業(yè)歷年年報(bào)，幾乎都可以看到投資數(shù)億元的新項(xiàng)目頻繁上馬。財(cái)報(bào)顯示，2009年公司獲得了建筑面積共約133.48萬(wàn)平方米的6個(gè)項(xiàng)目的國(guó)家批文，包括河南洛陽(yáng)項(xiàng)目、河北邯鄲項(xiàng)目、云南昆明項(xiàng)目以及福建莆田等項(xiàng)目；同時(shí)還儲(chǔ)備了重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、武漢西北湖項(xiàng)目、江西贛州項(xiàng)目以及遼寧鞍山項(xiàng)目一期共計(jì)84萬(wàn)平方米項(xiàng)目資源；且在該年度內(nèi)啟動(dòng)了4個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。

2010年，人和商業(yè)又在12個(gè)城市獲得了13個(gè)新項(xiàng)目，并啟動(dòng)了9個(gè)新建項(xiàng)目；2011年，公司又獲得了貴陽(yáng)項(xiàng)目、天津西站南廣場(chǎng)項(xiàng)目、河北張家口項(xiàng)目等7個(gè)項(xiàng)目建設(shè)批文，新開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)7個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2010年報(bào)中，人和商業(yè)表示，其堅(jiān)信自2010年起中國(guó)消費(fèi)行業(yè)和地下商場(chǎng)建設(shè)將進(jìn)入“黃金年度”，公司也將在這一過(guò)程中受益匪淺。

不過(guò)在2012年報(bào)中，人和商業(yè)卻表示，公司擴(kuò)張速度已放緩，在報(bào)告期內(nèi)并沒(méi)有開(kāi)展新的項(xiàng)目建設(shè)；在2013年報(bào)中，該表述又再次出現(xiàn)。事實(shí)上，除了放緩新建項(xiàng)目的擴(kuò)張步伐，其在建的多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度也出現(xiàn)停滯、大幅延期的情況。

2010年財(cái)報(bào)中，在建以及裝修中的項(xiàng)目包括河北邯鄲項(xiàng)目、福建莆田項(xiàng)目、哈爾濱項(xiàng)目六期、重慶巴南項(xiàng)目、重慶大渡口等項(xiàng)目；以及山東煙臺(tái)、河北秦皇島、江蘇無(wú)錫太湖廣場(chǎng)、云南昆明以及江西南昌八一大道等獲得了批文。

2011年財(cái)報(bào)中，人和商業(yè)在建及籌建項(xiàng)目中增加了遼寧撫順項(xiàng)目、遼寧鞍山項(xiàng)目二期、三期、江西鷹潭項(xiàng)目一期、二期、天津西站項(xiàng)目、河北張家口項(xiàng)目、山東煙臺(tái)項(xiàng)目二期、貴州貴陽(yáng)項(xiàng)目以及河北秦皇島項(xiàng)目二期。

照此計(jì)算，2010年以來(lái)人和商業(yè)擬建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2013年末，已建成投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)H8個(gè)。

項(xiàng)目建設(shè)資金需200億/

在2011年報(bào)中，人和商業(yè)表示重慶大渡口項(xiàng)目、重慶巴南項(xiàng)目、遼寧錦州項(xiàng)目、遼寧撫順項(xiàng)目、遼寧沈陽(yáng)項(xiàng)目二期、東莞虎門項(xiàng)目一期建成時(shí)間為2012年，山東煙臺(tái)項(xiàng)目、河北秦皇島項(xiàng)目、海南三亞項(xiàng)目、東莞虎門項(xiàng)目二期、遼寧鞍山項(xiàng)目二期和三期、江西鷹潭項(xiàng)目一期的建成時(shí)間為2013年；而在2012年報(bào)中，如期建成的僅有撫順和岳陽(yáng)兩個(gè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間表均被延遲。在2013年報(bào)中，也僅有遼寧錦州項(xiàng)目成功投入運(yùn)營(yíng)，其余建設(shè)項(xiàng)目的建成日期被更改為2014年。

在人和商業(yè)繪出的地一大道版圖中，延緩、停滯已是多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展常態(tài)。比如天津市場(chǎng)，早在2011年人和商業(yè)就拿下了天津西站地區(qū)大型地下商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資10億元人民幣，計(jì)劃2013年建成。而如今，該項(xiàng)目卻還沒(méi)開(kāi)始建設(shè)。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致多個(gè)地一大道項(xiàng)目進(jìn)展停滯的原因在于緊張的資金鏈。事實(shí)上，人和商業(yè)在資金上的窘境在其歷年業(yè)績(jī)變化上也有所反映。

2009年公司營(yíng)收為41.6億元人民幣，2010年為11.4億元，2011年為22.4億元，2012年為6.88億元，2013年更是跌至5.47億元。同不斷下滑的營(yíng)收相比，人和商業(yè)資金需求卻非常龐大?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)資料梳理發(fā)現(xiàn)，目前在建及已獲批文的建設(shè)項(xiàng)目所需資金高達(dá)200億元以上，遠(yuǎn)高于2009年以來(lái)所有營(yíng)業(yè)收入總和。

為了解決資金難題，2010年5月、9月、11月，人和商業(yè)分別發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)及6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)13%。

“地下城”模式面臨挑戰(zhàn)/

縱觀人和商業(yè)的發(fā)展之路，其成功之道主要是對(duì)地下商場(chǎng)模式的開(kāi)拓，形成了獨(dú)特的發(fā)展模式，正所謂“一招鮮，吃遍天”。

與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，“人和模式”的優(yōu)勢(shì)很明顯。利用人防工程開(kāi)發(fā)地下商城，并未被歸類為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也就不受房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的約束，無(wú)需支付土地出讓金及土地增值稅，開(kāi)發(fā)成本大大降低。

根據(jù)《新金融觀察》報(bào)道，人和商業(yè)模式初創(chuàng)時(shí)期，其地下商業(yè)設(shè)施的銷售和租賃價(jià)格通常只是周邊商場(chǎng)的1/2~1/4。1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開(kāi)設(shè)了第一個(gè)項(xiàng)目“人和地下大道”，當(dāng)時(shí)入駐的大多是從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶，市場(chǎng)表現(xiàn)非常不錯(cuò)，“人和模式”一炮走紅。隨后，這種模式開(kāi)始在全國(guó)各地“復(fù)制”。

不過(guò)，“人和模式”的弊端也逐漸暴露。人防工程的擁有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的，人和商業(yè)并沒(méi)有項(xiàng)目的土地使用權(quán)。其結(jié)果是，人和商業(yè)無(wú)法像普通開(kāi)發(fā)商那樣通過(guò)抵押土地獲得開(kāi)發(fā)貸款，融資渠道被大大縮窄。承讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶因?yàn)闆](méi)有土地使用權(quán)，也無(wú)法獲得商業(yè)貸款。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)還意味著人和商業(yè)必須不斷地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，來(lái)保證持續(xù)有商鋪可以轉(zhuǎn)讓，否則就沒(méi)有收入。

此外，商業(yè)模式曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，但未必適合所有城市和區(qū)域。中國(guó)市場(chǎng)學(xué)學(xué)會(huì)理事、重慶市市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)廖成林認(rèn)為，重慶目前的地下商場(chǎng)整體檔次較低、缺乏特色、很難形成固定的顧客群，在大多數(shù)消費(fèi)者的觀念里，“重慶地下商圈的氛圍還不夠濃厚”。

近日，記者在重慶走訪了三峽廣場(chǎng)地下商業(yè)街、麗島春天等重慶知名地下商場(chǎng)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大多人流量不大、轉(zhuǎn)租告示多。對(duì)于我國(guó)內(nèi)地的地下商場(chǎng)，藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨認(rèn)為，除了東北地區(qū)因氣候原因運(yùn)作較好外，其他地區(qū)成功的案例并不多。“簡(jiǎn)單的模式復(fù)制，沒(méi)有深刻理解南北文化差異及消費(fèi)習(xí)慣，所以運(yùn)作難以成功?！?/p>

邵家楨表示，成都地一大道陷入困境的一個(gè)原因是對(duì)成都本地文化及商業(yè)環(huán)境缺乏基本的了解。“我記得他們當(dāng)時(shí)有上百人的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，但是幾乎是照搬哈爾濱的模式，而且出售后也沒(méi)有做有效的運(yùn)營(yíng)，失敗并不奇怪?！?/p>

他認(rèn)為，“地下商業(yè)只能起輔助作用，是地上商業(yè)無(wú)法承載情況下，向地下的自然延伸，這就是東京、香港地下商場(chǎng)成功的原因。但成都CBD地上與地下的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出完全不同的環(huán)境，甚至是對(duì)立的，因而運(yùn)作起來(lái)更加困難?！?/p>

另外，外來(lái)壓力的增大使地下城模式面臨挑戰(zhàn)。地下商場(chǎng)的業(yè)態(tài)主要為百貨、餐飲、服務(wù)等為主，品類多、規(guī)模小、品種多。在多名觀察界人士看來(lái)，地下商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品類及消費(fèi)區(qū)間正好與互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)重合。重慶大學(xué)公共管理學(xué)院教授曾國(guó)平表示，地下商場(chǎng)同互聯(lián)網(wǎng)商貿(mào)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)存在一定難度。