每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自河北唐山    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自河北唐山

從最高只有3層的老磚樓搬進坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來的不習(xí)慣。這是李云麗第三次搬家，這距離唐山大地震已經(jīng)過去了37年。

像李云麗這樣的“平改戶”在唐山有10萬多戶。大地震之于唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量復(fù)建的平房矮樓難與這座北方資源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建設(shè)的兇猛更是賦予了這座不敢 “長高”的城市追求高度的勇氣。

如果說30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那么，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設(shè)則讓這座城市經(jīng)歷著新的轉(zhuǎn)型考驗。《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，工期放緩、銷售遇阻等負面情緒正困擾著當?shù)貥鞘校@座城市也在經(jīng)歷著一場轉(zhuǎn)型過程中高庫存重壓下的樓市“余震”。

“平改”后遺癥/

“大地震之后大家都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層。”李云麗的視線從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個沒有邊界的工地。

這座重建在地質(zhì)斷裂帶上的城市，對于高樓有著天生的恐懼?！爸鞍匆?guī)定也就是建到12層，但現(xiàn)在20多層的樓房隨處可見，大家對于地震的恐懼早已淡化?！蓖鯂秩缡钦f。

王國林是唐山市一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的負責人，一聊起唐山市場，他的眉頭始終沒有松開。“還好我現(xiàn)在也沒什么項目了，房地產(chǎn)我不打算再沾邊?！蓖鯂致燥@慶幸。

像王國林這樣的中小開發(fā)商占據(jù)了唐山的絕大部分房地產(chǎn)市場，在萬科、華潤這些品牌房企進駐之前，這里大多是一些社會資源好的本土企業(yè)?！坝行┚褪敲豪习寤蛘呤卿搹S老板，有錢了投一兩個項目，但這兩年市場不好了，大家自然也就不投了?！蓖鯂终f。

“唐山樓市的形勢發(fā)展變化應(yīng)該有3年了，明不降暗降也得有2000塊錢?！碧粕揭晃徊辉妇呙姆科筘撠熑藢?《每日經(jīng)濟新聞》記者說，剛需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去了支撐。而另一個關(guān)鍵因素，是唐山市自2007年開始大力推進的“平改樓”工程。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些遠離市中心的區(qū)域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處于被改造的過程中。據(jù)了解，2010年8月，《唐山市震后危舊平房改造項目規(guī)劃方案》獲國家發(fā)改委批復(fù)，所涉及的待改造住宅樓建筑面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶。規(guī)劃建設(shè)安置住宅小區(qū)135個，建筑面積1600萬平方米，建設(shè)住房18.84萬套，估算總投資340億元。

遭高庫存壓頂/

“平改樓”的推進加速了唐山市庫存量的增加。有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計1741萬平方米，然而，這4年年均銷量只有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫存至少需要10年。

唐山市的潛在供應(yīng)究竟有多大？“我了解到的是現(xiàn)在唐山有20多個村拆了還沒有改，光這部分平改的面積就有2000多萬平方米?！鄙鲜霾辉妇呙漠?shù)胤科笕耸勘硎尽?/p>

據(jù)其透露，受困于市場降溫等多重原因，唐山市目前部分區(qū)域已經(jīng)暫緩了平改工程。

記者在走訪中了解到，包括萬科、華潤等房企在當?shù)氐匿N售情況也不樂觀，一些項目更是通過各種價格暗降來吸引購房者，而當?shù)匾恍┲行》科蟮捻椖?，更是出現(xiàn)了工期放緩甚至停工的現(xiàn)象。

“從去年開始，銀行基本上不再提開發(fā)貸款，如果是涉及城鎮(zhèn)化建設(shè)的項目還可以考慮，單純的商品房住宅開發(fā)基本上都暫停了。”唐山市當?shù)匾患覈秀y行相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。據(jù)其透露，目前除了一些大品牌房企還能支撐外，大部分中小房企的日子都不好過。

一位長期關(guān)注該區(qū)域經(jīng)濟的專家則表示，由于過分依賴鋼鐵能源等產(chǎn)業(yè)，唐山在整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中并沒有把握住最佳時機，過度工業(yè)化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。

土地財政明顯/

從唐山市中心繁華商業(yè)區(qū)一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達這座城市最著名的南湖公園。據(jù)當?shù)厝说慕榻B，這個曾被聯(lián)合國給予嘉獎的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態(tài)綠地。

作為資源型城市的唐山，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設(shè)也這讓這座城市轉(zhuǎn)型經(jīng)歷新的考驗。短短十幾公里的路程，記者發(fā)現(xiàn)，連手機屏幕上都布滿了灰塵。

顯然，當?shù)卣呀?jīng)注意到了這一問題。從建設(shè)南湖公園、環(huán)城水系這些生態(tài)工程，到關(guān)停部分環(huán)保不達標的鋼廠、煤礦，都是在為轉(zhuǎn)型做準備。

值得注意的是，伴隨著傳統(tǒng)工業(yè)的貢獻逐漸減少，政府對于土地財政的依賴越來越明顯?！颁搹S、礦廠的稅收少了，只能靠土地出讓?！鄙鲜龇科笕耸空f。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢公開資料了解到，自2009年以來，唐山市累計出讓地塊幅數(shù)高達3714宗，累計成交建筑面積1.94億平方米，平均樓面價為553.91元/平方米。土地供應(yīng)在2011年大幅增長，共推出1017宗地塊，遠高于前兩年的123宗及553宗。隨后的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。

這一土地供應(yīng)量十分驚人。即便是北京，2009年到2013年累計成交土地的建筑面積為1.2億平方米。而人口僅為北京1/3的唐山，在過去5年的土地供應(yīng)量卻幾乎與北京持平。

“這些城市的確有這樣的跡象，但從土地供應(yīng)這塊來說，政府也開始重視這一現(xiàn)象。目前由于處于調(diào)整期，觀望氣氛濃厚，對庫存的壓力就更大。”河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)人士表示。

據(jù)了解，為了加速人口聚集能力，唐山市提出了建設(shè)曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城以及空港城四大功能區(qū)，但受制于產(chǎn)業(yè)聚集力的影響，這些區(qū)域并未能很好地吸引人口流入。