每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

樓市逐漸“入秋”，開發(fā)商陸續(xù)祭起降價大旗。位于上海的綠洲康城、金大元御瓏宮廷等多個樓盤近期紛紛傳出打折消息，最大幅優(yōu)惠可達(dá)7折。

然而，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這些樓盤的打折難言貨真價實。上述樓盤在網(wǎng)上房地產(chǎn)報備價格有一定的區(qū)間，開盤前傳出的價格通常接近報備的價格范圍的上限，而打折后的價格只是區(qū)間的下限。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的定價規(guī)則，開發(fā)商最多可以在上述價格區(qū)間的基礎(chǔ)上降價20%。

多個樓盤搞“特惠”

位于浦東周康板塊的樓盤綠洲康城5月宣布降價。開發(fā)商上海振龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對外宣稱，推出10套房源，均價最低3.3萬元/平方米，而原價高達(dá)4.6萬元/平方米。

綠洲康城的售樓人員向記者表示，目前樓盤均價為3.3萬~3.6萬元/平方米，活動從5月份開始，4月份的售價還是4.6萬元/平方米，購房者如果近期繳納10萬元意向金就可以享受這一優(yōu)惠價。綠洲康城的房源包括198平方米的三房和280平方米的四房。對于這一優(yōu)惠政策，記者多次嘗試聯(lián)系開發(fā)商上海振龍，但電話一直無人接聽。

記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢了解到，綠洲康城4月25日開盤的這一期房源報價最低為3.5萬元/平方米，最高報價為4.95萬元/平方米。

另一個因降價引起外界關(guān)注的是金大元御瓏宮廷。售樓人員向記者表示，該樓盤4月底推出60余套特價房，截至目前已大部分售出。這些特價房對外均價為3.6萬元/平方米，去年的定價在5萬元/平方米左右。剩下的房源一房一價，處在動態(tài)過程中。

該項目的投資方金大元集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人針對外界所說的 “原價”5萬元/平方米和 “現(xiàn)價”3.6萬元/平方米表示，金大元御瓏宮廷實行“一房一價”，產(chǎn)品類型眾多，包括大平層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅等，很難對價格一概而論。

“金大元御瓏宮廷”（金大元御瓏公館）網(wǎng)上房地產(chǎn)的等級資料顯示，不同的樓號各有一個價格備案。其中唐豐路881弄5號樓18套房源備案價格范圍為3.64萬元~4.31萬元/平方米，38、40等樓號都只有一套房源，價格固定為6.5萬元/平方米和7.5萬元/平方米，不設(shè)區(qū)間。

記者了解到，開發(fā)商在項目備案時往往設(shè)定相當(dāng)大的區(qū)間，在開盤前以備案的最高報價造勢，而在項目開盤后，紛紛打出“周年慶特惠”的旗號，報出略高于備案最低價的價格，給購房者以大幅度優(yōu)惠的印象。事實上，造勢的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的房價。

房價備案暗藏玄機(jī)

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，房企一般按照自己原先預(yù)期的價格報備，市場變動之后，往往無法達(dá)到預(yù)期，即在原先計劃的價格上賣不動。在市場供求關(guān)系發(fā)生變動的情況下，開發(fā)商必須做出調(diào)整。外界目前關(guān)注的是，價格的波動調(diào)整是否存在漏洞，是否按要求及時備案。

對于讓人眼花繚亂的備案 “最高報價”、“最低報價”，以及樓盤實際銷售的“原價”和“優(yōu)惠價”，記者致電上海房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行咨詢。據(jù)對方介紹，相關(guān)規(guī)定要求樓盤開盤之前，開發(fā)企業(yè)須先對價格進(jìn)行備案，報出最低報價和最高報價。這一價格區(qū)間獲得上海市房地產(chǎn)交易中心認(rèn)定批準(zhǔn)之后，該樓盤才能拿到預(yù)售許可證。

項目正式開盤時，售價可比備案的最低報價低20%，無需重新備案；但如果開盤價高于原先的最高報價，則要求開發(fā)企業(yè)寫出說明。

根據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商手中掌握著比備案最低報價還要低20%的降價權(quán)，即上述近期以3.5萬元/平方米開盤的項目最低可以2.8萬元/平方米的價格出售，無需備案。

由此可見，在當(dāng)今的樓市大環(huán)境下，開發(fā)商開始調(diào)整讓利。但這一波的“打折”仍然高于開發(fā)商面對的政策底線。同時，經(jīng)過對價格的包裝營銷，折扣幅度被夸大。來自市場的反饋也顯示，購房者對此類折扣反應(yīng)較為平淡，“打折”并未帶來搶購潮。

事實上，目前開發(fā)商降價仍屬于“試水”成分，以上述綠洲康城項目為例，其于去年發(fā)行的信托，至少要到明年下半年才會到期，短期并不存在降價銷售的壓力。