每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（5月8日）上午，北京市土地市場(chǎng)傳來(lái)消息稱(chēng)，北京市已經(jīng)下發(fā)文件，今后五環(huán)內(nèi)不再出讓商業(yè)用地。消息還稱(chēng)此舉是京津冀一體化戰(zhàn)略重構(gòu)北京城市功能的重大動(dòng)作之一。

此消息一出，與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)股暴漲，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、京投銀泰強(qiáng)勢(shì)漲停，萬(wàn)通地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、大龍地產(chǎn)等集體飆升。

“此消息不實(shí)！”北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日下午在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，并在官方微博上進(jìn)行了澄清。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京五環(huán)內(nèi)已基本無(wú)太多商業(yè)或者住宅類(lèi)土地出讓?zhuān)八赃@一政策即使是真實(shí)，影響也非常有限。”

商業(yè)用地“斷供”惹爭(zhēng)議

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，從2010年1月1日至今，接近4年半時(shí)間內(nèi)，北京商業(yè)類(lèi)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的外溢，成交主力在五環(huán)外。梳理上述4年半的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)比例看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，五環(huán)內(nèi)占比僅14.8%。從最近按年度2014年來(lái)看，五環(huán)內(nèi)僅占1.46%。

張大偉說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，北京的確存在將動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)轉(zhuǎn)移到其他城市的現(xiàn)象，但在電商迅猛發(fā)展的今天，北京的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)萎縮，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫相比住宅市場(chǎng)更值得關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京土地市場(chǎng)相對(duì)降溫，北京增量用地受到嚴(yán)格控制，商業(yè)用地也將受到更嚴(yán)苛的管制。但這并不意味商業(yè)用地的出讓將枯竭。實(shí)際上，用地的出讓要以地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地規(guī)劃為基準(zhǔn)。

五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地繼續(xù)“受寵”

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地出讓終究要以市場(chǎng)需求為基準(zhǔn)，而非簡(jiǎn)單的行政指令。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2013年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)迎合程度比較大，各個(gè)環(huán)線的成交水平都較好。相比來(lái)說(shuō)，距離市區(qū)越遠(yuǎn)，成交套數(shù)越多，如二環(huán)內(nèi)成交套數(shù)為246套，二至三環(huán)間成交套數(shù)770套，三至四環(huán)間413套，四至五環(huán)間861套，五環(huán)外為3812套。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，從成交數(shù)據(jù)看，隨著北京環(huán)線的擴(kuò)張，部分房企開(kāi)始到五環(huán)線外拿地。而五環(huán)內(nèi)的成交量相對(duì)小，和供應(yīng)量偏緊有關(guān)。從北京商業(yè)用地的實(shí)際情況看，地方政府在土地供應(yīng)上會(huì)偏好五環(huán)外，但對(duì)于五環(huán)內(nèi)的商業(yè)用地，并非就關(guān)了閘門(mén)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，供地計(jì)劃是需要吻合市場(chǎng)需求的發(fā)展的。對(duì)于北京這樣的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)人口導(dǎo)入的壓力依然很大，除非在產(chǎn)業(yè)的外遷上加大力度，否則對(duì)于商業(yè)用地的需求依然很大。當(dāng)然，如果五環(huán)外的商業(yè)項(xiàng)目增加，且具有市場(chǎng)消化能力，那么對(duì)于緩解五環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)將是一個(gè)利好。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著“京津冀一體化”概念的加速，人口外移已成必然之勢(shì)。五環(huán)以?xún)?nèi)或不再批建大型的傳統(tǒng)購(gòu)物中心，更向一些“小而美”的體驗(yàn)性商業(yè)轉(zhuǎn)移。但是北京市五環(huán)之內(nèi)的商業(yè)用地，還會(huì)受到房企的熱捧，“畢竟這里是北京?！?/p>