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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近兩年來，對于越來越多的高資產(chǎn)人士來說，高端住宅的使用功能不再僅局限于居住，而是兼顧了資產(chǎn)配置與商務(wù)接待等多重功能。

高端住宅功能的不斷演變也凸顯出北京高端住宅市場的發(fā)展軌跡。2008年北京奧運會的舉辦，刺激了北京房地產(chǎn)市場的急速升溫，更是加速了京城高端住宅市場的“國際化”。

盤古大觀就是北京高端住宅的一個標(biāo)桿性項目，其價格走勢像是在為京城高端地產(chǎn)市場背書。而在價值不斷抬升的背后，高端住宅市場的區(qū)域性、功能性以及資產(chǎn)保值性的門檻同步抬升。

區(qū)位決定升值潛力

第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年到明年，北京市將有近10個單價超過10萬元的高端住宅項目入市。其中計劃在今年入市的一個高端項目目前預(yù)計售價高達(dá)15萬元/平方米。

2013年以來，北京土地市場持續(xù)火熱，“地王”頻出，夏家胡同、孫河、亦莊等多宗高溢價土地相繼成交，區(qū)域樓面價屢創(chuàng)新高。優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺性致使土地成本居高不下，進(jìn)一步刺激了現(xiàn)有高端住宅的銷售。

高地價與開發(fā)商合理利潤空間疊加，自然導(dǎo)致“地王”地塊打造出來的產(chǎn)品售價水漲船高，這就為高端住宅設(shè)定了房價上漲下限的標(biāo)尺。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，如果按照每月300套的去化速度計算，目前北京四環(huán)以內(nèi)僅存的7000余套住宅存量，只夠銷售兩年?？鄢糠猪椖孔猿峙c開發(fā)商惜售的部分，這一周期或?qū)⒏獭?/p>

從目前北京頂級高端住宅項目來看，均價基本都已超過10萬元/平方米，單套價格數(shù)千萬甚至過億。有數(shù)據(jù)顯示，2009年以3600萬元購進(jìn)一套盤古大觀，在2012年就已升值到7100萬元。

盤古大觀的快速升值與其周邊區(qū)域建設(shè)投資的逐步完善有密切關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，北京奧運會之前，政府共投入2800億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和交通環(huán)境的改善，除了修建比賽場館外，還配套建設(shè)了國家奧林匹克森林公園等一系列娛樂休閑設(shè)施、文化設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。

不僅是盤古大觀，北京四環(huán)以內(nèi)的其他核心高端住宅項目也擁有十分完善的區(qū)位因素以及配套條件。北京高端住宅市場一位權(quán)威人士告訴記者，在北京核心城區(qū)高端住宅供應(yīng)匱乏、需求旺盛的作用下，預(yù)計當(dāng)前在售項目的價格將保持強勁上漲。3年內(nèi)，北京核心城區(qū)將出現(xiàn)多個單價超20萬元、總價過億的高端住宅。

高端住宅進(jìn)入定制化時代

對于越來越多的高資產(chǎn)人士來說，高端項目具有的不僅是居住功能，對其資產(chǎn)分配以及圈層社交也有非常大的作用。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京高端住宅市場成交并不旺盛。3月，北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓高端住宅項目共成交135套，同比下滑7成，創(chuàng)下了除今年2月以外的第二低值。2014年一季度，北京公寓高端住宅市場僅成交399套，同比、環(huán)比分別下滑68%、100%。

從目前的成交狀況可以看到，高端住宅買家不再一味追求超大尺度和奢侈華麗，轉(zhuǎn)而更注重產(chǎn)品能否提供更多實用性的功能屬性，比如滿足高端社交、個人愛好及個性化生活需求。

一位在高端住宅市場浸淫多年的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，目前這些高端業(yè)主渴望在城市中心擁有一套房產(chǎn)，既要滿足接待客戶、款待友人、小型聚會等社交平臺需求，同時又擁有收藏展示、品鑒賞玩、甚至純粹滿足業(yè)主個人興趣愛好的功能。

記者近日在走訪中看到，北京一些核心區(qū)域的高端項目在功能方面都在力求從多方位進(jìn)行詮釋，位于CBD核心區(qū)域的鴻坤·花語墅項目，大部分戶型的地下室，不再單純地作為常規(guī)的酒窖、影音室，還可以作為展覽室，字畫、玉器等藏品均可在此陳列。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前北京高端住宅已經(jīng)悄然出現(xiàn)了居住型與會所型兩種分化趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前的高端住宅已經(jīng)在向“定制化”轉(zhuǎn)型，“定制化”或?qū)⒊蔀槲磥硎袌龅囊粋€重要趨勢。