房地產(chǎn)市場(chǎng)的不拐之“拐”

新華網(wǎng)廣州4月7日電(記者王凱蕾、武衛(wèi)紅)一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變冷，但三月以來(lái)成交量開(kāi)始增加，與此同時(shí)土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫，種種跡象顯示樓市復(fù)蘇似乎已經(jīng)開(kāi)始。不過(guò)，面對(duì)似乎清晰的形勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士在討論當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，都一反常態(tài)地用了模糊、審慎的語(yǔ)調(diào)，讓人有些不著邊際。

遇冷回暖撐起“不跌論”

今年前兩個(gè)月，廣州樓市驟然遇冷，成交大幅下跌，但3月春風(fēng)送暖，樓市也同步升溫。

今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比大跌40%；成效184.6萬(wàn)平方米，同比跌42.5%。但3月份成交環(huán)比大幅增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，廣州房?jī)r(jià)未如觀望者所預(yù)料的那樣出現(xiàn)下跌，反而持續(xù)走高。數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月廣州樓市網(wǎng)簽均價(jià)一路上漲，從1月份的1.25萬(wàn)元／平方米起步，2月份上漲至1.31萬(wàn)元／平方米，到3月份已跳升至1.55萬(wàn)元／平方米。而上周，網(wǎng)簽均價(jià)更上漲至1.9萬(wàn)元／平方米，相比前一周暴漲約4000元，同比去年3月的1.47萬(wàn)元／平方米上漲約5%。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞廣州公司首席分析師梁永光表示，雖然一季度整體成交下滑，但從3月下半月的表現(xiàn)來(lái)看，廣州樓市已逐步回暖甚至復(fù)蘇。今年廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2.5平方公里，供應(yīng)尚算充足，樓價(jià)因熱銷(xiāo)而過(guò)快上漲的可能性較低，4月樓市或以“平價(jià)跑量”為主。

“住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，土地價(jià)格也在走高，拐點(diǎn)當(dāng)然無(wú)從說(shuō)起。拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)，從根本來(lái)看，還取決于供求關(guān)系。”戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文表示。

廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的樓市藍(lán)皮書(shū)稱(chēng)，2014年廣州商品房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)“高位徘徊，略有升溫”的特點(diǎn)，整體表現(xiàn)將較為平衡，價(jià)格漲幅將會(huì)低于去年。

博弈下的老調(diào)重彈

作為一線城市的代表，廣州樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義。樓市是不是真的不拐了？土地市場(chǎng)的堅(jiān)挺提供了有力的證據(jù)。

一季度，全國(guó)一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆。1至3月廣州賣(mài)地收入達(dá)到263億元，比去年最高的第三季度收入還多39億元，創(chuàng)歷史新高。

以成交最為火爆的增城為例，以去年年底價(jià)格計(jì)算，一季度增城地價(jià)連續(xù)翻番。上月26日，增城舉行設(shè)區(qū)后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì)，引來(lái)不少房企激烈競(jìng)爭(zhēng)，出讓的5幅住宅土地，最終有3幅的樓面地價(jià)突破4000元／平方米。而在去年12月份，增城設(shè)區(qū)前的最后一幅住宅土地出讓?zhuān)錁敲娴貎r(jià)僅為1617元／平方米。

2013年廣州土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，全年土地出讓收入762億元，同比增長(zhǎng)85%，不僅刷新了全市單價(jià)地王紀(jì)錄，還造就了8個(gè)區(qū)域地王。

土地市場(chǎng)的火爆與樓市的“溫吞水”狀態(tài)形成鮮明的對(duì)比。因此，有人猜測(cè)，房地產(chǎn)大鱷在玩博弈，在全國(guó)兩會(huì)前收斂自己以換取更好的政策環(huán)境。

有人認(rèn)為，當(dāng)下的樓市可能還像以往一樣老調(diào)重彈。很多人都記得嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)代的情景：政策一出，跌量不跌價(jià)。在僵持之后以出現(xiàn)爆發(fā)為結(jié)局。

銀行的微妙變化

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的“不跌論”或者“老調(diào)重彈論”預(yù)測(cè)對(duì)判斷國(guó)內(nèi)樓市的走向是否具有參考意義？這次，銀行方面的表現(xiàn)得有些異樣。

今年以來(lái)，銀行全面收緊信貸。往年年初銀行開(kāi)足馬力放貸在2014年并沒(méi)有如期出現(xiàn)，取而代之的是首套房貸款利率的持續(xù)上浮。房貸政策的持續(xù)收緊、首套房貸款利率上浮、公積金停貸等政策間接削弱了購(gòu)房者的支付能力。“今年以來(lái)房貸非常緊張，首套房利率普遍上揚(yáng)了5%－15%，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)。

但此次銀行錢(qián)緊是在樓市調(diào)控思路發(fā)生市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的背景下發(fā)生的，“樓市崩盤(pán)論”盛傳。2013年以來(lái)，一些涉二、三線城市的房地產(chǎn)信托相繼出現(xiàn)危機(jī)，2014年，部分城市又掀起降價(jià)潮，樓市遭遇“拐點(diǎn)”的報(bào)道層出不窮。

一些銀行人士說(shuō)，二、三線城市泡沫去年起出現(xiàn)了小的破裂，但一線城市會(huì)怎么樣，有待觀察。

“往年銀行的收緊是政策性收緊或‘響應(yīng)性收緊’，此次，更多含有市場(chǎng)的成分。至少說(shuō)明很多銀行有點(diǎn)判斷不準(zhǔn)，所以變得更為謹(jǐn)慎。”一位資深銀行從業(yè)人員這樣說(shuō)。

不少評(píng)論人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是拐，還是不拐？大家目前可能看不清，但能看到的是與以往性質(zhì)迥異的猜測(cè)和猶疑。這可能就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不拐之“拐”。

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