編者按：自德信北海公園項(xiàng)目啟動(dòng)“馬年首降”以來，杭州樓市一個(gè)月來風(fēng)波不斷。證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地踏盤了解到，針對開發(fā)商 “以價(jià)換量” 的規(guī)劃，購房者已經(jīng)不再買賬。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在降價(jià)潮蔓延的背景下，杭州樓市成交量并未明顯反彈；在相關(guān)概念“偷梁換柱”的同時(shí)，實(shí)際庫存量依然居高不下。

降價(jià)簡單，成交不易，杭州樓市且降且觀望。

證券時(shí)報(bào)記者 李小平

杭州樓市最近一個(gè)月來頗不平靜。一方面是不時(shí)曝出的降價(jià)傳聞，另一方面相關(guān)項(xiàng)目又不斷出面澄清或否認(rèn)降價(jià)。證券時(shí)報(bào)記者近日實(shí)地踏盤發(fā)現(xiàn)，目前杭州樓市降價(jià)潮已經(jīng)從郊區(qū)蔓延至主城區(qū)，開發(fā)商的初衷是“以價(jià)換量”，但購房者不再買賬，成交量未現(xiàn)明顯反彈。

最近這一輪杭州樓市的降價(jià)潮，業(yè)內(nèi)人士幾乎無一例外地將原因歸結(jié)于高庫存。記者調(diào)查了解到，具有官方背景的透明售房網(wǎng)最近對行情數(shù)據(jù)的調(diào)整，使得杭州樓市庫存一夜減少了4萬套，而這一調(diào)整是應(yīng)杭州房管局的要求而做出的。

庫存壓頂之下，杭州樓市的“錢”景愈顯迷離。

4萬套庫存一夜消失

隸屬于杭州房管局的透明售房網(wǎng)，是了解當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾馈＿@一平臺(tái)公布的杭州房產(chǎn)方面的信息，也是市民購房的重要參考。

不一樣的背景，使得透明售房網(wǎng)較當(dāng)?shù)赝酗@得更加“官方”。但自3月26日起，透明售房網(wǎng)卻對“行情數(shù)據(jù)”欄目作出調(diào)整。其中，“可售房源”一欄被“可售住宅”取代，減少了商業(yè)地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)。但奇怪的是，對應(yīng)的“簽約量”數(shù)據(jù)卻依舊包括商業(yè)地產(chǎn)部分。不僅如此，調(diào)整后的“可售住宅”信息僅限杭州市區(qū)樓盤，而對應(yīng)的“簽約量”卻包括杭州下屬縣市的數(shù)據(jù)。

調(diào)整后突變的信息，被一位眼疾手快的市民上傳于網(wǎng)絡(luò)。調(diào)整前，杭州市區(qū)“可售房源”數(shù)量為11.3萬套，變動(dòng)后，杭州市區(qū)“可售住宅”信息為7.47萬套。這一變更，引起了不少杭州市民的吐槽，包括“杭州樓市庫存一夜少了4萬套，好一個(gè)掩耳盜鈴”，杭州樓市“去庫存有奇招”，“偷換概念”……

“此次杭州樓市官網(wǎng)數(shù)據(jù)披露的調(diào)整，會(huì)誤導(dǎo)很多不知情的杭州市民，并直接影響購房意愿。”浙商證券一位投行人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，他此前購房的重要依據(jù)就是杭州樓市庫存量，準(zhǔn)確的判斷也讓他在出手半年后收獲了50%的價(jià)格漲幅。

對于這次公布方式的變更，記者咨詢了透明售房網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人。他對此表示無奈，稱這次變更并非網(wǎng)站之意，是在杭州房管局要求下的調(diào)整。而針對原因，上述負(fù)責(zé)人不愿多說。

事實(shí)上，要揣測杭州房管部門的意圖不難。自今年2月杭州打響樓市降價(jià)首槍后，業(yè)內(nèi)人士幾乎無一例外地將原因歸結(jié)于“庫存”。如何化解庫存危機(jī)，成了杭州樓市難以繞開的話題。

記者了解到，上述官網(wǎng)信息披露變更前夕，即3月24日，杭州房管部門邀請了多位本土教授、專家舉行了一次座談會(huì)。當(dāng)?shù)孛襟w次日披露座談會(huì)的內(nèi)容：“專家們普遍認(rèn)為，隨著市場調(diào)節(jié)，出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)是很正常的，這正是競爭充分的體現(xiàn)，并不能以此臆斷房地產(chǎn)市場將會(huì)崩盤。個(gè)別樓盤降價(jià)、個(gè)別區(qū)域的調(diào)價(jià)，不能代表房地產(chǎn)市場所有樓盤，也不能代表杭州整體市場”。

藏不住的降價(jià)潮

但上述專家和教授們說的降價(jià)只是“個(gè)別現(xiàn)象”，與記者的所見所聞相差甚遠(yuǎn)。記者過去一個(gè)多星期對杭州多個(gè)樓盤的實(shí)地踏盤顯示，杭州樓市降價(jià)及“低開”的現(xiàn)象已從郊區(qū)蔓延至主城區(qū)。

其中，低開樓盤包括九龍倉君璽、萬科西廬和寶嘉譽(yù)峰等。位于杭州市中心的九龍倉君璽項(xiàng)目已于3月22日開盤，該項(xiàng)目折后起價(jià)3.79萬元/平方米，小戶型均價(jià)4萬元/平方米。而前期蓄客階段，該項(xiàng)目向購房者透露的信息是小戶型均價(jià)約為4.5萬元/平方米。

在蕭山片區(qū)，降價(jià)的樓盤比比皆是。位于蕭山區(qū)晨暉路的開元名郡3月21日毫無征兆地正式啟動(dòng)降價(jià)計(jì)劃，針對在售房源降價(jià)幅度為1600至2700元/平方米，降價(jià)前均價(jià)為1.5萬元/平方米左右。以一套89平方米戶型為例，總價(jià)直降14萬至24萬元。開元名郡去年11月首開，目前在售房源為13、14號樓共170余套。根據(jù)開元名郡的降價(jià)安撫通知，每位老業(yè)主將獲得一個(gè)地下停車位作為補(bǔ)償。至于降價(jià)原因，開發(fā)商直言不諱地表示，是基于近期市場的變化以及現(xiàn)實(shí)的銷售壓力。

同處蕭山的德意空港國際于3月29日降價(jià)開盤，每平方米降幅1000元~2000元。來自售樓處的消息稱，此次降價(jià)房源共涉及100套，戶型面積115至170平方米，屆時(shí)將采取“一口價(jià)”的方式，115平方米戶型折后90多萬元，折后均價(jià)7000余元/平方米。另外，位居杭州下沙的盛泰時(shí)代山，也于2月22日公布降價(jià)消息，每平方米最高降幅為4000元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年杭州樓市降價(jià)潮中，除了幾個(gè)大張旗鼓降價(jià)的典型樓盤外，還有20多個(gè)樓盤通過推特價(jià)房等方式遮遮掩掩地調(diào)整價(jià)格，包括雅戈?duì)栁飨缪?、協(xié)安藍(lán)郡和紫郡、香石公寓、保利梧桐語等。

上述所謂的“限量”特價(jià)盤，不少僅是營銷噱頭，降價(jià)是實(shí)、限量是假。以西溪晴雪為例，該樓盤對外宣稱只有10套特價(jià)房。但記者了解到，截至2月21日，該項(xiàng)目售樓員就稱已銷售了23套。2月25日，記者前往該項(xiàng)目實(shí)地探訪時(shí)，仍有近20套“特價(jià)房”在售。售樓員出具的價(jià)格單顯示，目前在售房源單套最大降幅為74萬元，最低降幅為20萬元。

在西溪晴雪項(xiàng)目現(xiàn)場，記者遇上了一位正在裝修的老業(yè)主，他是去年以1.8萬元/平方米的價(jià)格購房，按照目前降價(jià)后的1.3萬/平方米來算，這套180平方米的房子虧了差不多90萬元。不過，他覺得自己還算幸運(yùn)，西溪晴雪在高點(diǎn)單價(jià)曾達(dá)2.6萬元。

記者當(dāng)天探訪時(shí)，還遇到組團(tuán)前往該樓盤“學(xué)習(xí)”的地產(chǎn)中介，參觀人數(shù)約30人，這些中介到訪的目的是熟悉樓盤情況后，向客戶去推銷。

現(xiàn)如今，驅(qū)車行駛在杭州的大街上，不時(shí)看到大小開發(fā)商“低首付”、“分期首付”的大幅廣告牌。其中，保利地產(chǎn)旗下的保利梧桐語項(xiàng)目首付最低10萬元起，金隅地產(chǎn)旗下的田園外項(xiàng)目首付最低8萬元起，龍湖地產(chǎn)旗下的香醍溪岸首期7.8萬元起，錢塘梧桐藍(lán)山首付最低5萬元起。

土地市場受波及

降價(jià)伊始，杭州地產(chǎn)界人士還對開發(fā)商“以價(jià)還量”策略頗為期待。但現(xiàn)在看來，成交量未伴隨價(jià)格戰(zhàn)開打而被激活。

對此，透明售房研究院院長丁建剛坦言，目前杭州樓市的形勢不容樂觀。市場上宣布的降價(jià)盤、特價(jià)盤，乃至市中心低開樓盤，一個(gè)都沒有賣光，一個(gè)都沒有被“瘋搶”。降價(jià)效果不佳，已成為杭州樓市公開的秘密。

熟悉杭州樓市的人都記得，2012年2月15日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價(jià)第一槍，160余套房源基本被搶購一空。緊隨其后，中海寰宇天下、濱江金色黎明等其他板塊樓盤紛紛跟進(jìn)。當(dāng)年3月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319套，直逼2009年的最高峰，“以價(jià)換量”的效果十分明顯。

然而，同樣是由“降價(jià)”起頭，2014年的杭州樓市已今非昔比。隨著價(jià)格戰(zhàn)的蔓延，杭州樓市觀望氣氛上升，簽約量未出現(xiàn)明顯反彈，開盤數(shù)量也低于預(yù)期。“住在杭州網(wǎng)”成交數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，杭州樓市3月商品房成交套數(shù)為3443套，而2013年3月的銷售數(shù)據(jù)為8492套，同比降幅近六成。

樓市的低迷景氣最終傳遞到土地市場。今年3月，杭州土地市場異常寒冷，單月成交額也不超38億元。而今年1月和2月，杭州土地市場的成交額分別為339億元、92.2億元。

杭州市政府性基金預(yù)算(草案)顯示，2014年市本級政府性基金收入預(yù)期為629.33億元，其中，土地出讓收入600億元，占預(yù)算收入比重95%。據(jù)此來看，杭州市政府對土地財(cái)政的依賴可見一斑。

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