每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（3月27日），北京市自住房項(xiàng)目地塊朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊出讓。

該地塊最終被恒大地產(chǎn)以20.5億元的代價(jià)取得，溢價(jià)率37.4%。值得注意的是，該地塊是目前北京市場(chǎng)上，拍出的價(jià)格最高的自住型商品房地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊住宅部分的平均樓面價(jià)高達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米，也是首次突破2萬(wàn)元/平方米。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去對(duì)競(jìng)拍自住型商品房的地塊，北京房企是持抵觸心理的。不過(guò)，隨著北京供給政策和計(jì)劃逐漸明朗，北京房企也順應(yīng)這樣的供地模式。

二次入市受熱捧/

據(jù)了解，該地塊為2012年9月份被暫停的熱門(mén)土地來(lái)廣營(yíng)A2地塊，此次變身自住房項(xiàng)目地塊重新掛出，起始價(jià)由12.84億元上調(diào)至14.92億元，由于該地塊是目前定價(jià)最貴的自住房項(xiàng)目，所以受到市場(chǎng)極大的關(guān)注。

據(jù)悉，共有恒大、中鐵建、住總正華、華遠(yuǎn)4家房企參與競(jìng)拍，最終恒大以20.5億元?jiǎng)俪觥?/p>

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，地理位置優(yōu)越、交通方便、周邊配套成熟是此次來(lái)廣營(yíng)地塊與之前豆各莊、東壩等自住商品房地塊最大的不同，也是造成其自住型商品房?jī)r(jià)格明顯上升的最主要原因。

張旭表示，目前地塊附近北京青年城、北苑2號(hào)院等小區(qū)成交價(jià)格在每平方米3.7萬(wàn)~4萬(wàn)元左右，該地塊將建成的2.8萬(wàn)元/平方米的自住商品房對(duì)購(gòu)房者無(wú)疑將產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力。

恒大稱尚有合理利潤(rùn)/

來(lái)廣營(yíng)地塊的特殊性在于，地塊本身沒(méi)有開(kāi)發(fā)商可以自己定價(jià)的產(chǎn)品，全部限價(jià)或者自住房。

公開(kāi)信息顯示，該地塊包含R2二類居住用地、R52小學(xué)用地、R51中學(xué)用地，總建筑控制規(guī)模11.92萬(wàn)平，其中居住部分建筑規(guī)模9.8萬(wàn)平。除外，剩余居住部分6.86萬(wàn)平將全部建成自住型商品房，其中2.94萬(wàn)平方米的限價(jià)房銷售限價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，6.86萬(wàn)平方米的自住房銷售限價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，最大套型建筑面積不得超過(guò)80平方米。

張大偉給記者算了一筆賬，該項(xiàng)目銷售總收入為23.618億元，而開(kāi)發(fā)商疊加土地成本+建安成本共計(jì)為22.884億元。如果不計(jì)算管理成本、資金成本、銷售成本、稅費(fèi)。該項(xiàng)目?jī)H剩余7340萬(wàn)元的利潤(rùn)。

但在接近恒大的人士看來(lái)，這塊地并非無(wú)利可圖，還是有一定合理的利潤(rùn)。

上述人士認(rèn)為，恒大有強(qiáng)大的控制成本能力、快速運(yùn)轉(zhuǎn)能力、快速?gòu)?fù)制能力，能擠壓出更多的利潤(rùn)空間。自住房限價(jià)房銷售極快，能贏得現(xiàn)金流，另外，地塊還能配建部分車位和商鋪，也能在利潤(rùn)上予以彌補(bǔ)。

有利于企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)/

張大偉分析，開(kāi)發(fā)商用20.5億的土地款，獲得了一個(gè)在2014年年末回款23.618億的預(yù)期。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，恒大地塊在北京獲得四宗土地，累計(jì)土地出讓金為147.85億，但只在東壩地塊有5萬(wàn)平米的可定價(jià)產(chǎn)品，其他全部為限價(jià)房源。

張大偉說(shuō)，這四地塊可以給恒大在2014年帶來(lái)200億左右的銷售額。對(duì)恒大全國(guó)布局非常有幫助，對(duì)每月的銷售報(bào)表也會(huì)錦上添花，但從利潤(rùn)角度，將會(huì)拉低恒大的年度利潤(rùn)率。

與此同時(shí)，隨著政府在自住型商品房供應(yīng)力度的加大，上述接近恒大地產(chǎn)的人士也表示，開(kāi)發(fā)此類地塊也符合恒大一貫堅(jiān)持的民生地產(chǎn)路線。

據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2014年北京市將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品住房；商服用地的供應(yīng)量將比2013年略有增高。

張大偉說(shuō)，信貸的收緊不僅影響成交，也約束了開(kāi)發(fā)商拿地的資金?；乜钭兟沟貌糠制髽I(yè)在土地市場(chǎng)難以維持高投入。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，高周轉(zhuǎn)已成為房企的在一線城市的普遍策略。

自住型商品房利潤(rùn)低微，但供不應(yīng)求。從市場(chǎng)角度上，也推高了房企在自住型商品房上的拿地?zé)崆椤?/p>