每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 昆明攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 昆明攝影報(bào)道

隨著“新昆明”戰(zhàn)略實(shí)施以及2011年呈貢撤縣設(shè)區(qū)，呈貢新區(qū)成為承載云南打造面向大西南“橋頭堡”戰(zhàn)略的起步區(qū)與先行區(qū)。不過(guò)，美國(guó)《外交政策》雜志近來(lái)的一組攝影報(bào)道，卻使呈貢新區(qū)陷入“鬼城”風(fēng)波，引起輿論關(guān)注。

自12月4日起，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者歷時(shí)一周深入昆明呈貢展開調(diào)查，通過(guò)實(shí)地調(diào)研，采訪當(dāng)?shù)刂麑W(xué)者、相關(guān)企業(yè)、普通民眾、政府主管部門等多個(gè)層面后發(fā)現(xiàn)，呈貢目前的確存在人氣、商氣的嚴(yán)重不足。

不過(guò)，呈貢新區(qū)在產(chǎn)業(yè)引入、低碳城市建設(shè)、高校聚集、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上卻有著相對(duì)明確的發(fā)展思路，比如打造“亞洲花都”斗南國(guó)際花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)、云南白藥產(chǎn)業(yè)基地等數(shù)個(gè)上百億元的重大項(xiàng)目以及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。

而對(duì)于人氣不足問(wèn)題，當(dāng)?shù)刂髡賳T介紹，其正積極調(diào)整城市規(guī)劃，比如增加混合用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、公共交通等。一個(gè)正在探索中的“呈貢模式”已躍入這座高原新區(qū)的建設(shè)藍(lán)圖之上，呈貢能否開創(chuàng)一條不同于深圳模式、浦東模式、濱海模式的新模式，值得期待。

在云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師徐光遠(yuǎn)眼里，呈貢新區(qū)似乎已經(jīng)進(jìn)入“工地時(shí)間”。

無(wú)論是占地兩萬(wàn)余畝的大學(xué)城，還是新崛起的市政府辦公區(qū)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者身臨其境，朝四面八方望去，映入眼簾的除了樓盤，還是樓盤。

記者通過(guò)調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，在呈貢新區(qū)，無(wú)論是大學(xué)城片區(qū)，還是整體搬遷過(guò)去的昆明市政府辦公區(qū)附近的住宅區(qū)都存在較高空置率。不過(guò)一些超高層項(xiàng)目還在加速建設(shè)，在幾個(gè)大項(xiàng)目的售樓部周圍，?？康乃郊臆嚭苌?，進(jìn)出售樓部的人也不多。

目前呈貢新區(qū)人氣、商氣的嚴(yán)重不足是無(wú)法回避的問(wèn)題。呈貢區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易與投資促進(jìn)局黨委副書記李亞京認(rèn)為，從現(xiàn)狀來(lái)看，目前呈貢規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面存在問(wèn)題，規(guī)劃功能與定位跟新區(qū)發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不匹配，比較滯后，有些規(guī)劃過(guò)于細(xì)化，對(duì)人氣、商業(yè)聚集有一定的影響。新區(qū)發(fā)展還需要一定的時(shí)間和過(guò)程。

“現(xiàn)在房子先蓋起來(lái)了，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，‘筑巢引鳳’等著大家買房。但如今在呈貢買房的人幾乎都是投機(jī)被套。政府曾給出巨大的紅包，每平方米為兩三千元，大家認(rèn)為便宜都去購(gòu)買，但最后造成‘有價(jià)無(wú)市’，不能變現(xiàn)。”徐光遠(yuǎn)表示，從建設(shè)理念來(lái)說(shuō)，新區(qū)在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)偏差，彼時(shí)昆明想新區(qū)開發(fā)與舊城改造同時(shí)進(jìn)行，但財(cái)力有限，人口容量也不夠，造成現(xiàn)在呈貢尷尬的局面。

大量空置房為團(tuán)購(gòu)房源

12月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴呈貢新區(qū)的大學(xué)城附近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圍繞大學(xué)城片區(qū)，在昆明理工大學(xué)、云南師范大學(xué)、云南民族大學(xué)等周邊集中的大量超高層住宅，白天非常“亮眼”，但到了晚上，看不清樓盤身影，僅能看到稀疏的燈光。

據(jù)云南大學(xué)材料系一名大三的學(xué)生介紹，之前外國(guó)記者所拍下的“鬼城”照片就在昆明理工大學(xué)附近，那里是大學(xué)城教職工樓盤聚集區(qū)。

次日，記者來(lái)到昆明理工大學(xué)旁邊一個(gè)名為“書香大地”的項(xiàng)目社區(qū)，在這些樓盤的外圍雖有一些開業(yè)的底商，但不少正在裝修或招租，小區(qū)進(jìn)出人流很少。

昆明安信地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大學(xué)城片區(qū)的一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，僅書香大地社區(qū)就有30多棟樓盤，每棟都在30層以上，但入住率不足1/3，有些老師把房子裝修一下，也是為了上課之余暫住，其他時(shí)間多數(shù)在城里。除了書香大地之外，附近幾所大學(xué)校區(qū)還有天水嘉園、雨花毓秀、實(shí)力錦城等大盤項(xiàng)目。

實(shí)際上，記者調(diào)查走訪了解到，除了大學(xué)城片區(qū)之外，昆明市政府辦公區(qū)附近的住宅區(qū)也存在較高空置率，有些超高層項(xiàng)目還在加速建設(shè)。

“市政府為公務(wù)員建了住宅，為教師配了公寓，但現(xiàn)在入住率很低。大學(xué)城老師的家人在主城，沒(méi)有哪個(gè)家庭愿意搬到呈貢，因?yàn)楣才涮追浅２煌晟啤?rdquo;徐光遠(yuǎn)表示。

與昆明市政府辦公區(qū)僅一條馬路之隔的昆明三中，早在2011年就在呈貢落地招收首屆學(xué)生。但昆明三中初中部一位不愿具名的教師向記者介紹稱，大部分三中老師都是兩地跑，學(xué)校為他們分有一套公寓，他們?cè)诔守曇不举I有一套商品房，但她所在辦公室的15名教師，裝修比例才1/3。

深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，大量的空置房其實(shí)是伴隨昆明市政府、高校主體搬遷后內(nèi)部團(tuán)購(gòu)形成的房源，包括奧宸、白龍?zhí)犊@、昆百大3個(gè)公務(wù)員小區(qū)以及云大天潤(rùn)康園、昆工書香天地等多個(gè)大盤，早在2009年已開始團(tuán)購(gòu)，基本上是以配建形式先后被企事業(yè)單位職工買下。

“他們也是跟著政策走的，相當(dāng)于開發(fā)商和學(xué)校、政府單位簽了協(xié)議，企業(yè)來(lái)開發(fā)樓盤，前期也能拿到這些錢。但是包括公務(wù)員、教職工這些群體在昆明市里基本上都是有房產(chǎn)的，要這些人過(guò)去（呈貢），前提是新區(qū)的生活便利。”田志余補(bǔ)充說(shuō)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從至祥置業(yè)研究中心提供的數(shù)據(jù)了解到，僅企事業(yè)單位職工樓盤就有11個(gè)，除了前面8個(gè)項(xiàng)目之外，還有云南白藥內(nèi)部職工小區(qū)、米蘭園、惠蘭園等3個(gè)社區(qū)，總計(jì)房源超過(guò)4.5萬(wàn)套，最小戶型80平方米，最大戶型280平方米，總建面近740萬(wàn)平方米，總占地5842畝。按照呈貢區(qū)總共2.16萬(wàn)畝的土地供應(yīng)量，這些企事業(yè)單位樓盤占比超過(guò)1/4。

據(jù)了解，云南能投集團(tuán)早在2008年就在呈貢有一個(gè)重大項(xiàng)目，據(jù)去年進(jìn)入該項(xiàng)目公司上班的徐某介紹稱，真正定居的都是呈貢本地人，呈貢空氣好，適合修身養(yǎng)性，在呈貢上班的“70后”比較適應(yīng)，但“80后”不太適應(yīng)，主要是娛樂(lè)場(chǎng)所、便利店等較少。

值得注意的是，除了大學(xué)城、市政府辦公區(qū)附近的住宅房之外，目前呈貢新區(qū)因?yàn)椴疬w而建的大量安置房也即將進(jìn)入交房階段。

記者在呈貢吳家營(yíng)片區(qū)走訪完畢后，吳家營(yíng)街道辦事處主任董姣邊開車邊指著路邊的一大片嶄新樓房，說(shuō)那些就是即將交房的安置房小區(qū)。

游走在昆明高房?jī)r(jià)邊緣

如果從曉東村出發(fā)，沿著地鐵一號(hào)線一路南下，直到大學(xué)城南站，這里兩邊的地鐵樓盤高聳林立，把號(hào)稱“昆明第一大道”的彩云路與地鐵一號(hào)線夾在中間，讓充滿現(xiàn)代氣息的彩云路也顯得不夠開闊。

無(wú)論是占地兩萬(wàn)余畝的大學(xué)城，還是新崛起的市政府辦公區(qū)，映入記者眼簾的是大量的樓盤。

令人記憶猶新的是，記者在呈貢新區(qū)區(qū)委宣傳部辦公室里，向南邊唯一的一扇窗戶望去，一座號(hào)稱“全球第八座ICC”的呈貢ICC環(huán)球廣場(chǎng)正在拔地而起，這座摩天大樓幾乎遮擋住了窗戶的室外風(fēng)景。

實(shí)際上，隨著昆明市政府機(jī)關(guān)的整體搬遷、大學(xué)城建設(shè)等，呈貢新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)一度火熱。

呈貢新區(qū)區(qū)長(zhǎng)繆軍在2013年初的政府工作報(bào)告中透露，過(guò)去五年累計(jì)完成征地4.72萬(wàn)余畝、搬遷居民1萬(wàn)余人、拆遷各類建筑65.8萬(wàn)平方米，共完成土地供應(yīng)2.16萬(wàn)畝，但他還特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)，目前項(xiàng)目特別是地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)難度大。

繆軍所述并不意外。實(shí)際上，呈貢新區(qū)在內(nèi)的整個(gè)昆明樓市也都是當(dāng)前國(guó)家樓市政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。呈貢新區(qū)發(fā)展與改革局副局長(zhǎng)袁海鴻在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，呈貢房地產(chǎn)目前正處在建設(shè)之中，當(dāng)前樓市的限購(gòu)政策對(duì)它的影響很大，它的發(fā)展需要一定的時(shí)間。

受限購(gòu)及其他因素影響，“呈貢的房?jī)r(jià)起伏變化不大。目前，整個(gè)呈貢新區(qū)的均價(jià)才每平方米5000元出頭。”田志余表示。

而來(lái)自至祥置業(yè)研究中心的一組數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來(lái)，昆明樓市一路火熱，其新盤均價(jià)由2008年4598元/平方米，經(jīng)過(guò)2009年、2010年緩慢上漲之后，到2011年已飆升至8667元/平方米，今年前11個(gè)月均價(jià)高達(dá)8863元/平方米，在西南省會(huì)城市中排名靠前。

而近日，云南某家媒體高層向記者坦言，幾年前，他在某開發(fā)商的游說(shuō)下曾以5000元出頭的市價(jià)在呈貢買下一套房子，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說(shuō)，過(guò)不了多久，房?jī)r(jià)肯定漲到每平方米6000元或7000元，但現(xiàn)在一直沒(méi)漲上去，想套現(xiàn)也不太容易。

對(duì)此，云南實(shí)力集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)、武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士李勇向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我一直認(rèn)為，呈貢新區(qū)的樓市價(jià)值是被低估的，這與廣州是一樣，原來(lái)番禺市房?jī)r(jià)每平方米3000多元，那時(shí)因?yàn)槁窙](méi)修通，地鐵也不通，現(xiàn)在番禺區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米一兩萬(wàn)元。因此，隨著交通的通暢，城市價(jià)值與區(qū)域價(jià)值就會(huì)提升起來(lái)。”

未被激活的地鐵經(jīng)濟(jì)

從昆明主城到呈貢，必須先打車到曉東村，隨后再坐昆明一號(hào)線地鐵。而曉東村站僅是地鐵一號(hào)線南段的起點(diǎn)站，目前該地鐵的運(yùn)行區(qū)間僅在曉東村與大學(xué)城南站之間，單程票價(jià)5元。

對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，如果在昆明東站乘車到市政府辦事，首先要花兩元錢乘坐公交車，再換乘地鐵。如果單坐公交，耗時(shí)至少1個(gè)小時(shí)。

“原本地鐵修好了，大家都寄予厚望，但地鐵營(yíng)運(yùn)效果不好。大家不愿坐，價(jià)格也不便宜。”徐光遠(yuǎn)表示，地鐵開通后，一個(gè)車廂通常只有三五個(gè)人，昆明地鐵票價(jià)高、坐的人又少。

李勇表示，“地鐵沒(méi)有跟整個(gè)主城區(qū)連通，現(xiàn)在雖說(shuō)到呈貢的地鐵開通了，實(shí)際上地鐵只是在一段區(qū)間運(yùn)行。地鐵只修了一半，因?yàn)橘Y金等各方面需要慢慢來(lái)，到今年底，地鐵才會(huì)連接主城區(qū)。”

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前很多呈貢上班人群都是自駕車一族，僅開車在路上都需要一個(gè)小時(shí)左右。不過(guò)，今年底輕軌一號(hào)線完全建成后，主城區(qū)與呈貢新區(qū)的時(shí)間距離將縮短到20分鐘，將對(duì)呈貢新區(qū)起到極大的刺激作用。

此外，呈貢新區(qū)出租車偏少、公交站點(diǎn)距離較遠(yuǎn)、公交線路較少等也都是顯而易見的交通問(wèn)題。

曾任呈貢新區(qū)政務(wù)服務(wù)管理局局長(zhǎng)、黨支部書記的楊相國(guó)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，今后昆明地鐵三號(hào)線、五號(hào)線都會(huì)開通。對(duì)于呈貢來(lái)說(shuō)，目前應(yīng)該圍繞大的交通運(yùn)輸系統(tǒng)做好服務(wù)，現(xiàn)在缺少出租車管理服務(wù)中心，政府也在積極爭(zhēng)取把它做起來(lái)，而對(duì)于目前沒(méi)有的像昆明東站、西站、北站等大站點(diǎn)，呈貢規(guī)劃中的客運(yùn)服務(wù)中心也要盡快做起來(lái)。

對(duì)于外媒所稱的呈貢 “鬼城”，楊相國(guó)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說(shuō)，“這是國(guó)外媒體炒作呈貢，還把呈貢列為10大‘鬼城’之一。有幾張照片，地點(diǎn)在昆明理工大學(xué)室內(nèi)體育館，周邊任何人沒(méi)有，就說(shuō)這個(gè)地方是一個(gè)鬼城。。”

在楊相國(guó)看來(lái)，現(xiàn)在外界瘋傳呈貢是鬼城，存在幾個(gè)誤導(dǎo)，其中之一是曾有說(shuō)法稱呈貢只有十幾萬(wàn)人，修了幾萬(wàn)套房子，其介紹，實(shí)際上，前年呈貢人口已突破30萬(wàn)人，經(jīng)濟(jì)總量已過(guò)100億元，這也是國(guó)務(wù)院撤縣設(shè)區(qū)的硬性條件。

袁海鴻表示，按照原來(lái)的規(guī)劃，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)是分割的，現(xiàn)在加快出讓混合用地，減少人流與汽車、公交使用頻率，提高低碳效率。

“今年，我們完成了呈貢新區(qū)2011年~2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局，這將對(duì)提高新區(qū)的商氣有決定性的作用。”李亞京透露。

而呈貢新區(qū)區(qū)委書記周峰越前不久曾向相關(guān)媒體表示，“城市規(guī)劃建設(shè)有一個(gè)過(guò)程，當(dāng)它仍在建設(shè)之中，因?yàn)槟硞€(gè)時(shí)間點(diǎn)某個(gè)路段人少車少，就稱其為‘鬼城’是不客觀的。”