有業(yè)內(nèi)人士稱，今年多數(shù)房企趁低息從海外市場吸資“儲糧”，以備在市場調(diào)整期搶得擴張先機

近日，萬科發(fā)布公告稱，萬科香港的子公司將發(fā)行人民幣10億元的5年期定息債券，債券票面利率4.50%。

值得注意的是，今年以來，在港上市的內(nèi)地房企在資本市場異常繁忙，綠城、恒大、綠地、碧桂園以及方興地產(chǎn)等多家龍頭房企紛紛發(fā)債融資，涉及資金額度較大且發(fā)債期限較長。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，今年多數(shù)房企銷售業(yè)績較為好看，這增加了其海外融資的籌碼，因此趁低息吸資“儲糧”，以滿足房企在搶地時的擴張需求。

融資規(guī)模驟增

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對上市房企前40強的監(jiān)測顯示，2013年1月-11月，包括萬科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。

無獨有偶，上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院向《證券日報》提供的一份研究報告也顯示，2013年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速有所回落，但仍保持高位，房企整體資金狀況較好。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉向記者表示，企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.3%，比去年同期降3.4個百分點，比上季末回升0.5個百分點。歷年同期來看，2011年至2012年房企自籌資金比重占比居高位，外部融資較為困難，2013年以來自籌資金比重顯著降低，房企融資渠道有所拓展，融資能力進一步提高。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，雖然2013年房企銷售向好，回款增加，但是融資需求依然比較旺盛。

從房企融資用途來看，還債、擴張以及用作一般性經(jīng)營的比較多。

張旭認為，在市場預(yù)期相對穩(wěn)定的情況下，房企抓住拿地的窗口期，土地儲備規(guī)模出現(xiàn)增長明顯；此外，隨著房價反彈，土地價格也出現(xiàn)了穩(wěn)定上漲。從全國范圍看，地價上漲比較溫和，但是部分熱點城市，尤其是大型房企關(guān)注較高的優(yōu)質(zhì)地塊，競爭比較激烈，房企的拿地成本增加，融資的需求也隨之增加。

海外融資利率下降

值得注意的是，2013年，房企海外債券融資整體呈現(xiàn)出加速升溫的趨勢。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對上市房企前40強的監(jiān)測顯示，2013年1月-11月，40家上市房企的海外債券融資額達1238億元，同比去年同期上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。

另一組數(shù)據(jù)也顯示，截至今年11月底，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11個月房企海外融資總額（包含貸款）合計已經(jīng)突破529.1億美元，合計人民幣高達3228億元，比2012年全年的融資額度相比，漲幅超過100%。

對此，張旭認為，房企的經(jīng)營環(huán)境好轉(zhuǎn)，發(fā)債能力增加。此外，海外債券的低利率也吸引了萬科、金地等國內(nèi)上市房企房企。

值得一提的是，從利率水平看，萬科等房企的債券利率均在5%以下，不僅遠低于信托等其他來源的資金成本，也低于一般的銀行貸款利率。國內(nèi)上市的龍頭房企如萬科，招商、金地以及未上市的大型房企如綠地、萬達等基本都搭建了海外的融資平臺。

除此之外，鏈家地產(chǎn)的上述報告還顯示，除了大型房企外，中小型房企對多元化融資渠道的需求也比較強烈。四季度以來，景瑞地產(chǎn)、毅德控股，以及時代地產(chǎn)等區(qū)域性的房企赴港上市，資金來源的渠道有所增加，國內(nèi)上市房企再融資放開的預(yù)期也在持續(xù)升溫。從目前房企的融資策略來看，大型房企的抗風(fēng)險能力越來越強，因此通過抑制需求或者是收緊貸款等方式來促使房企降價將很難起到實質(zhì)效果。但是對于廣大的中小型房企，尤其是項目過于集中在三四線城市的中小房企，由于市場的需求規(guī)模有限，且過多的依賴信托等高成本資金，經(jīng)營風(fēng)險依然不容忽視。

鄭紅玉則稱，2013年以來，房企資金逐步改善，且改善速度顯著，上半年資金狀況已進入寬松，三季度末略有收緊，但仍維持寬松態(tài)勢，房企資金面整體良好。