每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

今年來(lái)，各地“地王”頻現(xiàn)，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)極大的想象空間。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，全國(guó)主要城市出現(xiàn)的地王，“大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。如果這些地王要達(dá)到正常的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)一年內(nèi)需要在目前的基礎(chǔ)上再漲50%。”

房企豪賭一二線城市

房企拿地?zé)崆椴粶p，一、二線城市被視為“香餑餑”。其背后的邏輯是：房企賭一線乃至熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)仍將上漲。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，前11月全國(guó)主要的40個(gè)城市（一、二線的熱點(diǎn)城市），土地成交額高達(dá)14019億，同比2012年同期的8369億上漲幅度達(dá)到了68%，也超過(guò)了2012年全年的10674億。

“地王”年年有，今年特別多。2013年9月5日，被業(yè)內(nèi)戲稱為“地王日”。這一天，上海、杭州、蘇州三地“地王”集中出現(xiàn)，總成交價(jià)超過(guò)370億元。加上此前一天北京出現(xiàn)的超過(guò)7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)地王，土地市場(chǎng)幾近沸騰。

張大偉分析，這一輪“地王潮”主要出現(xiàn)在一、二線城市，這也證明了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化，房企選擇在一、二線城市聚集，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性。

值得注意的是，雖然房企銷(xiāo)售額明顯上漲，但利潤(rùn)率則有所下滑。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，公布3季度報(bào)告的上市房企合計(jì)135家，這135家企業(yè)合計(jì)總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了4675億，總利潤(rùn)為835億，行業(yè)利潤(rùn)率只有17.9%，凈利潤(rùn)只有13%。相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑。

“土地成本增加，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，這明顯導(dǎo)致房企的利潤(rùn)率下滑?！睆埓髠ブ赋?。

撤離三四線城市或是失誤

但一、二線城市也不意味著“藍(lán)?！?。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于不同城市市場(chǎng)的差異，未來(lái)各地落實(shí)調(diào)控的手段將更靈活，以各個(gè)地方政府為主體的調(diào)控或成為未來(lái)樓市政策的主要形式，而不是全國(guó)“一刀切”。

張大偉告訴記者，最近全國(guó)主要的一、二線城市已經(jīng)有超過(guò)15個(gè)出臺(tái)了地方調(diào)控細(xì)則，預(yù)計(jì)后續(xù)還有起碼10個(gè)城市效仿。在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場(chǎng)空間可能不樂(lè)觀?！暗赝酢鄙鲜械娘L(fēng)險(xiǎn)也在加大。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，在大的城市圈、城市帶的節(jié)點(diǎn)三、四線城市，未來(lái)都有一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇，而不是泡沫。三、四線城市正在處于城市化的過(guò)程中，趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。有些房企去三、四線城市拿郊區(qū)的土地，這就和城市化的方向是相悖的，是布局錯(cuò)誤，沒(méi)有解讀好城市化的布局和發(fā)展的方向。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一、二線重點(diǎn)城市地王與高房?jī)r(jià)相伴而行，地王現(xiàn)象頻出加大降價(jià)難度，當(dāng)?shù)氐胤秸姆績(jī)r(jià)管控目標(biāo)將面臨新的挑戰(zhàn)。一、二線城市目前頻出重拳，背后恰是對(duì)這種房?jī)r(jià)內(nèi)生增長(zhǎng)邏輯的恐懼。

范小沖指出，雖然一、二線城市的房?jī)r(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤(rùn)已經(jīng)不高了。很多房企撤離三、四線城市會(huì)后悔的。三、四線城市不是二、三流城市，這些城市才是中國(guó)第二輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。