土地改革是中國啟動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、推動新型城鎮(zhèn)化面臨的挑戰(zhàn)之一。大眾期望通過土地改革開啟新一輪制度紅利，從而為中國經(jīng)濟(jì)、也為資本市場注入新的活力。

土地改革所涉及的影響面是比較廣泛的，如果僅僅從房地產(chǎn)行業(yè)的角度評估，潛在影響可能在于以下幾個層面：

第一，城市中存量集體建設(shè)用地入市將大大加快城市改造的進(jìn)展，城市改造類型的公司將會受益。中國目前將近5萬個城中村，城市中有2.6億人居住在農(nóng)民宅基地或小產(chǎn)權(quán)房屋，面積約6-8億平方米。從珠三角案例看，該地區(qū)城市建設(shè)用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設(shè)用地中40%是經(jīng)營性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)空間極為廣闊，可緩解城市土地指標(biāo)的約束：從現(xiàn)有土地利用結(jié)構(gòu)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農(nóng)村建設(shè)用地，城市建設(shè)用地比重不到20%；理論上，將現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地空間極大。

從中長期來看，這種改革將增加行業(yè)長期土地供應(yīng)，使房價、地價增幅會同時放緩，政策行政調(diào)控壓力減弱、購房門檻降低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)打開長期健康發(fā)展空間、提升估值水平。但同時也擔(dān)心負(fù)面情況的出現(xiàn)：在經(jīng)濟(jì)增長中樞下移、住房有效購買力趨弱的背景下，如果土地供給放量，購買力難以跟進(jìn)，特別是限購令不取消的條件下，這可能會對市場形成負(fù)面的沖擊，有可能打破房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)。

第二，基于“三權(quán)分離”的農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革將會釋放更多的勞動力，從而推動人口城鎮(zhèn)化，并使個別三四線城市受益，從而填充這些城市的供給泡沫?；?ldquo;三權(quán)分離”的農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革，即所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，將進(jìn)一步穩(wěn)固農(nóng)地流轉(zhuǎn)關(guān)系，從而推動農(nóng)業(yè)的集約化生產(chǎn)與效率提升。按照2011年的流轉(zhuǎn)面積和流轉(zhuǎn)增速簡單匡算，中國將于2020年前實現(xiàn)耕地“全流轉(zhuǎn)”。目前流轉(zhuǎn)水平最高的地方集中在沿海發(fā)達(dá)省市，2011年上海、北京、江蘇、浙江的流轉(zhuǎn)面積占比分別已達(dá)58%、46%、41%、40%。這種趨勢將加快沿海省市的落后地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并使這些區(qū)域內(nèi)的三四線城市吸收更多的農(nóng)村人口流入，從而為當(dāng)?shù)氐淖》渴袌鎏峁撛诘男枨?，我們認(rèn)為長三角和珠三角城市圈內(nèi)部的個別三四線城市將更為受益。

第三，相對更為確定的房地產(chǎn)行業(yè)受益路徑是工業(yè)用地的“盤活”，這將引發(fā)土地價值的重估，使部分持有這類用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。持有閑置工業(yè)用地儲備的公司，或具有老舊工業(yè)區(qū)及城中村改造經(jīng)驗和優(yōu)勢的公司將最為受益。