◎余豐慧

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的近期多家商業(yè)銀行收緊房貸的問(wèn)題，央行發(fā)言人表示，繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿(mǎn)足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求，這個(gè)政策方向沒(méi)有改變。從調(diào)查來(lái)看，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策。

（10月21日央行網(wǎng)站）

央行政策未變，各商業(yè)銀行總行也沒(méi)有下達(dá)停貸要求。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭(zhēng)的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，一些基層銀行房貸占個(gè)貸比例已經(jīng)由此前的80%下降到55%。筆者猜測(cè)，一些銀行停貸或者延長(zhǎng)貸款時(shí)間、嚴(yán)格房貸條件，完全是商業(yè)銀行特別是基層銀行內(nèi)部掌控的結(jié)果。

首先，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和資金流動(dòng)性狀況分析，目前商業(yè)銀行按照基準(zhǔn)利率吸收存款資金來(lái)源已經(jīng)越來(lái)越困難了。無(wú)可奈何之下，通過(guò)大量發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品變相提高利率來(lái)吸收資金，但其成本畸高，按照這個(gè)成本發(fā)放房貸特別是首套利率優(yōu)惠住房貸款，銀行根本不賺錢(qián)甚至賠錢(qián)。同時(shí)，目前銀行業(yè)資金普遍緊缺，對(duì)及時(shí)回收變現(xiàn)的流動(dòng)性要求越來(lái)越高，而個(gè)人住房貸款動(dòng)輒10年、20年甚至30年，流動(dòng)性極差，又沒(méi)有資產(chǎn)證券化市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓渠道。

除了利差小、不賺錢(qián)、流動(dòng)性差等原因以外，筆者認(rèn)為更重要的原因是，商業(yè)銀行已經(jīng)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)非理性上漲助推的金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，嚇退了銀行房地產(chǎn)貸款，包括個(gè)人住房按揭貸款。房貸由過(guò)去的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

目前，無(wú)論從收入房?jī)r(jià)比、租售比、房?jī)r(jià)物價(jià)比，還是與世界發(fā)達(dá)國(guó)家城市房?jī)r(jià)相比，我國(guó)樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)都是不爭(zhēng)的事實(shí)。按照兩個(gè)最常用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，中國(guó)樓市泡沫都很?chē)?yán)重：一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上；而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達(dá)到了500~600倍，甚至出現(xiàn)了超過(guò)800倍的。

筆者完全贊同張庭賓先生的觀(guān)點(diǎn)：中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)泡沫堪比2007年的股市，現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)泡沫程度相當(dāng)于2007年10月16號(hào)上證指數(shù)最高6124.04點(diǎn)位的A股泡沫。從國(guó)際環(huán)境看，美國(guó)暫緩量化寬松退出，必將使得金融泡沫越吹越大，但退出只是時(shí)間問(wèn)題，最遲在明年底以前必將徹底停止，到時(shí)候可能會(huì)刺破中國(guó)樓市泡沫。

從國(guó)內(nèi)看，目前一線(xiàn)和省會(huì)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大部分居民收入的承受能力，過(guò)高的價(jià)格已經(jīng)使得需求完全喪失了信心。同時(shí)銀行業(yè)已經(jīng)紛紛收緊房貸，使得需求者的最重要資金來(lái)源被卡死。

一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)絕不能輕視。截至9月末，主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額14.17萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額8.7萬(wàn)億元。一旦出現(xiàn)違約斷供潮，不良貸款將急劇增加。

政策選擇有二：一是主動(dòng)調(diào)控和引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)泡沫有所控制地慢慢消退，盡量減輕其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，二是放任自由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，讓無(wú)形之手刺破房地產(chǎn)泡沫，代價(jià)也許大一些，對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊也許猛烈一些，但是代價(jià)大也有好的一面，那就是容易使得我們長(zhǎng)記性，徹骨之痛才能記憶深刻。