每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在住宅調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目成為部分上市房企募資投向重點。8月初，海印股份（000861，SZ）計劃通過定向增發(fā)，發(fā)行不超過1億股，發(fā)行價格不低于8.34元/股，預(yù)計募集資金8.34億元，其中5.84億元在廣州光谷旁打造一座占地539畝的國際汽車展覽交易中心。日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述號稱打造“全球最大的LED照明產(chǎn)業(yè)集聚地”的廣州光谷開業(yè)近兩年仍是一座空城——人煙稀少、商家撤離。與其相鄰的國際汽車展覽交易中心未來的盈利能力讓人擔(dān)憂。

廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰表示， 汽車制造業(yè)作為廣州戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為廣州打造大型汽車展貿(mào)中心提供雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但能否吸引已經(jīng)成熟的汽車交易商圈遷移至展貿(mào)城，是能否實現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵因素。

對于項目的盈利前景，記者致電海印股份，工作人員回應(yīng)稱，由于增發(fā)方案仍在等待證監(jiān)會審批，暫時沒有更多可以披露的信息。

選址偏僻 交通條件不理想/

海印股份于8月2日拋出定向增發(fā)預(yù)案，擬定向增發(fā)募集資金8.34億元，其中5.84億元用于國際汽車展覽交易中心項目，2.5億元用于補充公司流動資金。

國際汽車展覽中心位于番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)，定位于集汽車、二手車、汽車品交易，汽車文化體驗園以及休閑配套等服務(wù)功能于一體的專業(yè)化汽車貿(mào)易流通市場。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2011年11月，海印股份與番禺區(qū)政府下屬國有獨資公司簽訂轉(zhuǎn)租合同，擬以28.67億元向番禺區(qū)政府租賃總毛地面積約為3500畝的土地使用權(quán)，用以建設(shè)“海印國際展貿(mào)城項目”，租賃期至2038年1月31日。

作為“海印國際展貿(mào)城”的首期工程，國際汽車展覽中心于2011年11月開工奠基，總投資6.5億元，占地539畝。目前主體項目綜合大樓已經(jīng)封頂，預(yù)計在2014年上半年開業(yè)，項目通過收取管理費和租金，獲取收益。

廣州國際商品展貿(mào)城距離廣州市區(qū)近30公里，目前交通條件并不理想。記者在現(xiàn)場看到，項目周邊主要為農(nóng)地與鄉(xiāng)道，附近沒有大型住宅社區(qū)，地理位置較為偏僻。

在海印股份董事長邵建明的規(guī)劃里，國際汽車展覽中心將展貿(mào)、物流、信息中心的功能與汽車主題Mall模式有機融合，集合汽車展示中心、品牌汽車4S店、汽車改裝、汽車金融服務(wù)機構(gòu)等配套服務(wù)于一體的華南首個汽車產(chǎn)業(yè)綜合體。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“對于大型展貿(mào)城而言，交通便利是重要條件之一，如果選址偏僻，無法與周邊形成產(chǎn)業(yè)效益，難以吸引人流，對凝聚商業(yè)氛圍極為不利。”

商圈遷移之困 恐步光谷后塵/

公告顯示，海印股份預(yù)計國際汽車展覽中心開業(yè)稅后年平均投資回報收益率約為9.14%，按照項目5.84億元的投入計算，年凈利潤約為5337萬元。

平安證券預(yù)測，目前番禺地區(qū)汽車4S店的平均月租金為30元~50元/平方米，由于國際汽車展覽中心土地月租金成本僅為3.6元/平方米，項目在2014~2016年將貢獻凈利潤約-2200萬元、1600萬元、3500萬元，到2017年項目成熟后凈利潤將超5000萬元，達到預(yù)期收益率。

“商圈遷移在廣州是一個老大難的問題。”黃文杰表示，現(xiàn)在廣州的汽車展貿(mào)商圈主要集中在天河區(qū)跑馬場以及白云區(qū)機場北一帶，雖然規(guī)模不大，但得益于地處中心城區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚、交通四通八達，對客戶吸引力強，購銷客戶在這里已經(jīng)形成交易習(xí)慣，要改變這種習(xí)慣是相當困難的。

記者發(fā)現(xiàn)，在廣州商圈遷移中最令人印象深刻的失敗案例，莫過于由長和系2004年打造的廣州國際玩具禮品城。作為廣州市政府改造和提升專業(yè)市場的第一個試點項目，由于位置偏遠、缺乏長期經(jīng)營規(guī)劃，經(jīng)過近十年發(fā)展，玩具商圈并未順利遷移，曾經(jīng)風(fēng)靡一時的廣州國際玩具禮品城目前淪為空城。

廣州市政府相關(guān)文件顯示，整個國際展貿(mào)城采取政府主導(dǎo)、企業(yè)運作模式，由市經(jīng)委成立項目公司，并組建國有企業(yè)控股的市場建設(shè)經(jīng)營公司統(tǒng)一開發(fā)、招租和管理。

在寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同看來，到底是定位一般消費者還是二級經(jīng)銷商并不清晰，這對于展貿(mào)城的長期發(fā)展是一大隱患。

擺在眼前的現(xiàn)實是，位于國際汽車展覽中心旁、展貿(mào)城的首個項目廣州光谷開業(yè)近兩年來，經(jīng)營情況每況愈下?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，項目人煙稀少、店鋪冷清，多個商家陸續(xù)撤店。

“如果無法吸引汽車商圈成功遷移，廣州國際汽車展覽中心極有可能步光谷與玩具城的后塵。”韓世同認為。