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每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

繼今年港股鷹君、新世界、合和陸續(xù)啟動酒店業(yè)務(wù)分拆上市后，新世界關(guān)聯(lián)公司之一的利福國際（01212，HK）分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市昨日（9月2日）亦正式招股。利福地產(chǎn)（01212，HK）公告稱，本次集資凈額約2.03億港元，入場費約4908港元，主要用于旗下沈陽怡富土地項目，擬興建8層高連3層地庫的商業(yè)綜合體。

盛富資本CEO黃立沖認為，本次分拆注入包含幾個內(nèi)地投資物業(yè)，由于內(nèi)地酒店的租金回報率徘徊在2%~3%的低位，雖然酒店物業(yè)的價值高，能反映出較高的股東權(quán)益，但酒店經(jīng)營的收益偏低，所以這種投資物業(yè)打包上市的組合投資者普遍看淡。

注入物業(yè)多為空置

利福地產(chǎn)招股說明書顯示，每持有20股利福國際可獲分派1股利福地產(chǎn)。本次利福地產(chǎn)發(fā)行的每股資產(chǎn)凈值4.7港元，預(yù)期股票發(fā)售價在1.8~2.43港元之間，股價就每股凈資產(chǎn)相當(dāng)于打4~5折。

公告顯示，目前利福地產(chǎn)持有的內(nèi)地三地土地或物業(yè)，以及香港若干工廠及車位。由于旗下酒店資產(chǎn)并無營業(yè)收入，公司上半年利潤來源以4月出售的天津物業(yè)收入為主，截至今年6月底止, 利福地產(chǎn)錄得半年純利7849.5萬元，除開外匯收益、公平值變動及出售物業(yè)等收益后,虧損為415.5萬元。

事實上，以零售業(yè)為主業(yè)的利福國際自去年底正式提出分拆地產(chǎn)板塊上市申請后，上市之路并不順暢，由于利福國際本身是百貨股，港交所上市委員會認為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)存有疑點，并沒有足夠的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可分拆出來，導(dǎo)致今年7月利福地產(chǎn)一度被拒絕于上市之門外。

18億港元資金渴求

太平證券（香港）研究部主管陳羨明認為，由于近期香港政府連番辣招遏樓市，而分拆酒店商業(yè)物業(yè)上市能更好反映酒店資產(chǎn)的價值，遂成為地產(chǎn)發(fā)展商的策略方向。

然而,怡富項目目前仍在與政府協(xié)商高度限制問題，公司至今尚未收到當(dāng)?shù)卣淖罱K批文，項目開工時間也一直拖延。

利福地產(chǎn)主席兼非執(zhí)行董事劉鑾鴻對此表示，買地時跟政府有共識，項目限制高度為30米。只是去年當(dāng)?shù)匦乱?guī)劃降低附近區(qū)域高度限制。他續(xù)指，今年跟當(dāng)局接洽亦確認上述共識，可建高度仍為30米，并已提交相關(guān)發(fā)展規(guī)劃。

公司執(zhí)行董事陳少珍介紹，項目總投資額約18億港元，開發(fā)周期由2014年到2017年，目前公司有現(xiàn)金約2.1億港元，加上出售天津物業(yè)將套現(xiàn)3.4億港元，連同是次發(fā)售集資約1.5億港元，將足以支持前期開發(fā)。

根據(jù)母公司利福國際去年11月公告顯示，沈陽土地原為30米的可建高度限制或可能被削為15米,可能導(dǎo)致地皮估值高估1.68億港元。