每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

與溫州相反，河南省鄭州市的住房限購(gòu)令更加嚴(yán)格。

昨日（9月2日），鄭州市房管局證實(shí)，自9月1日起，限購(gòu)升級(jí)。在多項(xiàng)措施中，最吸引眼球的是暫停未滿(mǎn)20周歲的無(wú)住房單身人員在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房。

此外，鄭州市還劃定價(jià)格環(huán)比“零增長(zhǎng)”目標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)商申報(bào)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制。

此前溫州放寬限購(gòu)，原本被限制的本地和非本地戶(hù)籍人士將被允許購(gòu)買(mǎi)二套房。而鄭州市之所以作出相反的收緊舉措，則源于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的壓力。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在當(dāng)前情況下，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)效機(jī)制不出臺(tái)的情況下，各地調(diào)控將呈現(xiàn)兩級(jí)分化。

限購(gòu)令升級(jí)/

據(jù)了解，鄭州原有的住房限購(gòu)政策為，“在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上、持有本市居住證1年以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。”

此次調(diào)整后，變?yōu)?ldquo;在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上、持有本市居住證3年以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房;對(duì)于未滿(mǎn)20周歲的人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于年滿(mǎn)20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)1套住房。”

兩者相較，鄭州調(diào)整后的限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲，以年齡作為限購(gòu)界限，在國(guó)內(nèi)也比較罕見(jiàn)。鄭州市房管局官方微博解釋稱(chēng)，“保持住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定始終是國(guó)家的明確要求，也是鄭州市的工作目標(biāo)。”

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，局部市場(chǎng)出現(xiàn)熱銷(xiāo)，甚至出現(xiàn) “日光盤(pán)”與買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情，通過(guò)限制未滿(mǎn)20歲單身人士買(mǎi)房的政策，可以短期內(nèi)限制本地、外地不合理的投資投機(jī)性需求進(jìn)入鄭州。

值得注意的是，業(yè)內(nèi)多位受訪(fǎng)人士均認(rèn)為，鄭州市房管局出臺(tái)此政策，原因是房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快，完成年度調(diào)控任務(wù)的難度非常大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況中，共有62個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，其中鄭州市環(huán)比上漲1.7%，居中部省會(huì)城市第一，在全部70個(gè)大中城市中排名第四。

開(kāi)發(fā)商資金鏈承壓/

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不利消息還不止如此。

河南一大型房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“未滿(mǎn)20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房”只是上述政策的一部分，其中對(duì) “網(wǎng)簽”“預(yù)售證”的控制，直接卡住了開(kāi)發(fā)商的“七寸”。

鄭州市房管局要求，根據(jù)鄭州市商品住房預(yù)售門(mén)檻較低的實(shí)際情況，自9月1日起，對(duì)于住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商品住房項(xiàng)目，完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，方可申請(qǐng)商品房預(yù)售證。

此外，為保證價(jià)格“零增長(zhǎng)”，鄭州要求商品房項(xiàng)目必須一次性在預(yù)售方案中申報(bào)所有住房銷(xiāo)售價(jià)格；新批預(yù)售項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或該區(qū)域內(nèi)同商品住房?jī)r(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，按照環(huán)比“零增長(zhǎng)”要求重新申報(bào)價(jià)格；對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售或者銷(xiāo)售價(jià)格月環(huán)比上漲的，暫停網(wǎng)簽。

“這就預(yù)示著近一年，鄭州144平方米以上的新增房源將減少，大房基本上就沒(méi)法漲價(jià)賣(mài)了。”上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照之前的規(guī)定，能早一點(diǎn)拿到預(yù)售證就開(kāi)賣(mài)了，但是新政下，大房銷(xiāo)售很可能拖到明年，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生很大的影響。

該人士透露，通常在房屋銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商會(huì)有些技巧，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)是走量暖市，一期都不怎么賺錢(qián)，后期抬高價(jià)格。如果算整體利潤(rùn)有12%~13%，那么第一期可能只是5%~6%的利潤(rùn)，“（該新政）直接卡住了房企的漲價(jià)空間”。

上述房企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，鄭州多個(gè)房企認(rèn)為，這并非長(zhǎng)期性的政策，出臺(tái)此政策的目的，是為了控制第三、四季度的房?jī)r(jià)，雨季新政不會(huì)持續(xù)太久。

樓市調(diào)控出現(xiàn)兩極分化/

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政固然會(huì)打亂目前部分房企的策略，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，會(huì)凈化定價(jià)不透明的環(huán)境，利好因素導(dǎo)向購(gòu)房者。

但他并非完全看好這一新政，“一方面，該政策為房?jī)r(jià)設(shè)制上限，并不見(jiàn)得能抑制房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的趨勢(shì)；另一方面，缺乏科學(xué)調(diào)研而采取行政性的 “喝止”政策，凸顯了目前地方政府控制房?jī)r(jià)的焦慮心態(tài)。”

張大偉分析，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一、二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲，而三、四線(xiàn)城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，賣(mài)地難。部分城市在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大前提下，房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度和意愿減弱。他預(yù)計(jì)，在長(zhǎng)效機(jī)制不出臺(tái)的情況下，各地調(diào)控將呈現(xiàn)兩級(jí)分化，過(guò)熱的區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)收緊舉措，而冷清的區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)扶持性的政策。