每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自三亞    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自三亞

“新型城鎮(zhèn)化”是今年博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點詞，在論壇中已被提出數(shù)百次。目前，國家層面并沒有對“新型城鎮(zhèn)化”作出清晰解讀，房企實踐新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)思路也各不相同，但這足以成為房地產(chǎn)行業(yè)角色分工的開始。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，住宅的黃金10年經(jīng)過調(diào)整之后，會轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)百花齊放，包括制造、運營、服務(wù)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融。其中，有一部分地產(chǎn)商將通過參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，練就綜合開發(fā)的能力。

理解新型城鎮(zhèn)化 仁者見仁

新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵究竟是什么？如何涉足新型城鎮(zhèn)化成為房地產(chǎn)商最大的考驗。中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱提出了這樣一個疑問“究竟是搞大城市，還是搞小城鎮(zhèn)”。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光用洛杉磯、舊金山的例子給出答案——在大城市周邊做小城鎮(zhèn)。首創(chuàng)在昆明、北京、上海等地發(fā)展的小城鎮(zhèn)項目都屬于這樣一種類型。不過，劉曉光認為，小城鎮(zhèn)建設(shè)肯定不止一個模式，有的是大城市邊上的，有的是中小城市旁邊的，有的是小城鎮(zhèn)群，而且不同的小城鎮(zhèn)所依賴的產(chǎn)業(yè)依托也是不一樣的。有的可能是純粹旅游的，有的可能是以文化為主的，有的可能是以一些加工業(yè)為主的，還有一些是以當?shù)靥厣馁Y源產(chǎn)業(yè)為主。

五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波則認為，核心大城市和中型城市的連接區(qū)域，中型城市和小型城市的連接區(qū)域，以及城市和城市之間的過渡區(qū)域是今后新城鎮(zhèn)發(fā)展的一個廣闊舞臺，在未來新型城鎮(zhèn)化的過程中，集合了休閑、旅游、康體、養(yǎng)生，乃至產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等功能的新型小鎮(zhèn)將會成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個巨大機會。

何劍波認為，新型城鎮(zhèn)既承載了城市的功能，又承載了旅游、休閑、度假的功能，同時還承襲了城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，在區(qū)域發(fā)展和人口導(dǎo)入方面都有創(chuàng)造性的示范作用。

新城控股集團有限公司常務(wù)副總裁歐陽捷卻認為，如果沒有農(nóng)民進城就沒有新型的城鎮(zhèn)化，所以新型城鎮(zhèn)化，主要應(yīng)該為農(nóng)民服務(wù)，考慮他們未來的生活、居住的環(huán)境和未來的消費模式。

但也有觀點認為，新型城鎮(zhèn)化主要應(yīng)該針對那些想要度假或者養(yǎng)老的城市人口，通過新建小城鎮(zhèn)，來減輕大城市的壓力。

轉(zhuǎn)向多元房地產(chǎn)業(yè)態(tài)開發(fā)

無論如何，新型城鎮(zhèn)化將令地產(chǎn)行業(yè)的分工加劇。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲就用揭陽玉城的例子說明，能夠參與新型城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)商，不僅能開發(fā)住宅，還有能力開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、學(xué)校以及各種配套。

“整個房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過去了，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問題，其中一個很重要的衡量指標就是家庭套數(shù)比。10年前家庭套數(shù)比，無論是租還是買，可能只有0.6、0.7，而從去年底，已經(jīng)接近1?！卑褪锼蓜t用數(shù)據(jù)說明，地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化后分工加劇的趨勢。如果將中國和美國城鎮(zhèn)化的路徑稍加對比，可以發(fā)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化將讓原來只從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)商，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)各種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，新型城鎮(zhèn)化的確需要企業(yè)有極強的綜合素質(zhì)。

此前，華夏幸福就通過引入生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，開發(fā)新型城鎮(zhèn)，，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了就業(yè)機會和稅務(wù)來源。而金融街在開發(fā)惠州東區(qū)的小城鎮(zhèn)時，也更多注重城市配套建設(shè)。

今年致力于開發(fā)新型城鎮(zhèn)的嘉凱城也加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力。比如浙江諸暨市店口鎮(zhèn)項目，就是一個覆蓋10萬~15萬人口，包括醫(yī)療、衛(wèi)生、體檢、教育等的區(qū)域核心商業(yè)片區(qū)。

李?。嘿F陽樓市潛力很大

（中天城投執(zhí)行副總裁）

貴陽的樓市沒問題。實際上貴陽潛力非常大。貴陽的優(yōu)勢在哪兒？優(yōu)勢是氣候，貴陽是移民城市，90%人口是外省人，大部分是解放過后的西進建設(shè)。售價4000元一平方米的房子，房租一個月就達到2000元，投資回報率是北京和上海這些城市沒法比的。原來貴陽的城市交通還不便利，到達貴州的很多景點還不方便，現(xiàn)在，它有了豐富的高鐵網(wǎng)，2016年會通車。

中天城投目前就在貴陽和遵義有項目。不是不想進入三四線城市，是因為三四線城市去化速度比較慢，但還是有機會的，主要還是精力顧不過來。開發(fā)一個項目，需要幾十號人的團隊。同樣的團隊，既可以開發(fā)20萬平方米、50萬平方米的大項目，也可以開發(fā)5萬平方米的小項目。多數(shù)情況下，當然會選50萬平方米的大項目。但是，縣級市通常開發(fā)的都是5萬平方米的小項目，收益就不高。

對大公司來說，涉足三四線城市開發(fā)，應(yīng)該考慮學(xué)習(xí)綠城的代建模式。大公司輸出自己的開發(fā)和管理經(jīng)驗，幫助小公司開發(fā)精品樓盤。這應(yīng)該是房企涉足三四線城市的一個方法。

張遠：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在三大問題

（卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁）

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個大的問題。

第一，投資盲目性較強，部分區(qū)域同質(zhì)化嚴重。特別是綜合體的泛濫，在人口不多，或者未來人口導(dǎo)入期望不大的情況下，建了大量的商業(yè)綜合體。

第二，電子商務(wù)的沖擊，使得購物消費類商業(yè)地產(chǎn)運營難度加大。對商業(yè)地產(chǎn)來說，電商是最大的“敵人”。我們必須要承認電商沖擊帶來的后果，必須做出相應(yīng)的調(diào)整。

第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風險。

高端城市商業(yè)綜合體、體驗式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的商業(yè)地產(chǎn)類型；體驗式商業(yè)地產(chǎn)能做的就是電商替代不了的一些體驗消費，所以體驗式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)；關(guān)于社區(qū)商業(yè)，一個樓盤、一個社區(qū)，需要有一定的商業(yè)的支持；第四個是區(qū)域性的購物中心，因為城市的擴容需要城市中心和新城的建立，要滿足消費者生活上的便利，這也和住宅郊區(qū)化趨勢有關(guān)。因此區(qū)域性的購物中心也應(yīng)該是有很大的生命力。

許華芳：用大數(shù)據(jù)提升商戶收益

（寶龍集團執(zhí)行總裁）

商業(yè)地產(chǎn)的租金每增長一到兩個點的回報率，資產(chǎn)的價值就會大幅上升。為了幫助我們的租戶提升營業(yè)收入，我們做了很多探索。我們用了很長時間研究消費者的消費習(xí)慣，結(jié)合每一個購物中心打造一個電子商務(wù)平臺，做的是社區(qū)化的購物平臺，針對性更強。我們的忠實客戶大約50萬人，平臺就是服務(wù)這50萬人，去逛什么地方，買什么東西，都會進入我們的數(shù)據(jù)庫，然后將我們量身訂做的服務(wù)通過手機移動端推送給客戶。

我們更大程度提高消費者在購物中心購物的忠誠度，保證購買的頻率，電子商務(wù)最主要的是物流，購物中心方圓5公里的客戶群是物流配送的對象，我們的物流都是短途，每個月的策劃活動由客戶區(qū)測定，算一個補充。

我不認為電子商務(wù)能改變?nèi)说男袨?，但這個蛋糕在變大，增長速度比傳統(tǒng)的零售增長速度來得更快一點。

王志剛：先修配套再售樓盤

（金融街控股副總經(jīng)理）

過去十年，旅游地產(chǎn)幾乎是房企粗放式經(jīng)營的代名詞。無論是否擁有景觀資源，旅游地產(chǎn)似乎都難逃被賤賣的厄運。然而，當房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的主題由規(guī)模轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造，這樣的模式漸漸難以為繼。旅游地產(chǎn)其實也可以賣出高價，但前提是必須要完善配套。

金融街在投資“金融街巽寮灣”的時候，是兩眼一抹黑投進去，總共是29平方公里的規(guī)劃。旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期長，資金回流慢是房企面臨的最大問題。

為此，金融街首先修了一條16公里長的濱海公路，后來陸續(xù)修了自來水廠，建了燃氣站、污水處理廠、海水監(jiān)測站等一系列市政設(shè)施，投了幾十億下去，完善了旅游配套?，F(xiàn)在我們堅持基礎(chǔ)設(shè)施先行的策略，把市政設(shè)施加以完善，然后是商業(yè)配套。

做旅游地產(chǎn)一定要跟當?shù)氐脑∶窠Y(jié)合在一起。一個沒有接地氣的區(qū)域開發(fā)項目，旅游地產(chǎn)也好、商業(yè)地產(chǎn)也好，是沒有生命力的，是沒有發(fā)展空間的。隨著周邊配套設(shè)施的完善和環(huán)境的打造，游客越來越多，在旅游產(chǎn)業(yè)的打造過程中，當?shù)乩习傩找彩芤媪?，房企自己也提升了收益?/p>

配套的完善讓金融街嘗到了甜頭。目前，金融街惠州東項目已經(jīng)是惠州樓市僅次于碧桂園的銷售第二名，但金融街的惠州項目售價卻比碧桂園高得多。

本文由每經(jīng)記者王杰整理