每經(jīng)編輯 朱大鳴    

◎朱大鳴（資深財經(jīng)評論人、企業(yè)家）

混亂不堪的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀或許有望終結(jié)。國土部日前召開的全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作最新進展及有關(guān)情況匯報會議透露，下一步還將著手研究做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項準備工作。

當前我國不動產(chǎn)登記制度仍建立在條塊分割的體系之上，這已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的要求。2007年頒布的物權(quán)法就明確了"國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度"，這一規(guī)定至今也沒有真正落地，原因何在？

我國絕大部分實施的是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開登記原則，房產(chǎn)由建設(shè)部門負責登記，地產(chǎn)由國土主管部門負責登記。在現(xiàn)實的操作中，可能出現(xiàn)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨抵押的糾紛。這種混亂還表現(xiàn)為，登記事項不統(tǒng)一，程序不透明也不規(guī)范，權(quán)利人難以有效查詢。

隨著房產(chǎn)價值的升值，很多不動產(chǎn)持有人成為阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最大阻力。分散的不動產(chǎn)登記制度，一方面降低房地產(chǎn)交易的效率，另一方面也隱藏了一些不公正行為。

如果實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，會對正在試點的房產(chǎn)稅有何影響？業(yè)界普遍預(yù)期，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，意在推進全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，這樣能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，從而為房產(chǎn)稅的全面征收提供條件。

只有明晰了哪些人擁有哪些房產(chǎn)，才能真正在全國范圍內(nèi)推廣房產(chǎn)稅。雖然如此，筆者還是認為，推進房產(chǎn)稅最大的阻力仍然是無法回避"70年使用權(quán)"這一法律現(xiàn)實。更無法回避的是，70年的土地出讓金一次性征收，每年再征收房產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅問題。不少專家認為，這二者性質(zhì)不同，所以不能算是重復(fù)征稅，這種說法無疑是在玩弄概念。

無論作為地租性質(zhì)的土地出讓金，還是作為稅收的房產(chǎn)稅，從本質(zhì)上都是對土地所征收的貨幣。即使是力推房產(chǎn)稅的財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也不得不明確表示：房產(chǎn)稅與土地出讓金的重復(fù)征稅不可避免，但是這里面的區(qū)別就是重復(fù)的合理不合理，這是問題的關(guān)鍵。

賈康認為，二者并存是合理的。但是在筆者看來，這是不合理的。

就土地出讓金與房產(chǎn)稅的內(nèi)在邏輯來看，如果推進房產(chǎn)稅的目的是替代土地財政，即主要是獲得土地出讓金的模式，顯然，二者并存是不合理的重復(fù)征稅。如果推廣房產(chǎn)稅的目的不是替代土地財政，而是在此基礎(chǔ)上增加財政收入，那么，無疑是在加重納稅人的負擔，這樣的重復(fù)納稅也得不到合理的解釋。

所謂房產(chǎn)稅降低房價一說，在上海與重慶的實踐已經(jīng)證明是不可能的。很多人用在全國推進房產(chǎn)稅這一預(yù)期來嚇唬房地產(chǎn)市場，其實，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多少政策都沒有打垮，房產(chǎn)稅也不是秋老虎。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，如果能夠為房地產(chǎn)建立合理稅收體系，更加有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度如果能夠順利實施，可能會促進房地產(chǎn)市場更加公平地交易，有利于中央宏觀調(diào)控的實施。此前，房產(chǎn)登記混亂，各地房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)更是無從談起，不動產(chǎn)管理方面存在一些漏洞，這就為官員貪腐打開了方便之門。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在地方層面遇到各種各樣的阻力，是因為房地產(chǎn)往往成為一些官員暴露不義之財?shù)闹匾緩?。更重要的是，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于房地產(chǎn)調(diào)控的政策制定以及執(zhí)行，這些年來，調(diào)控政策之所以屢遭失敗，一個重要原因在于沒能真實摸清楚全國到底有多少房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的分配狀況到底如何。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的，是通過不動產(chǎn)的登記向公眾昭示業(yè)主的權(quán)利，從而表明權(quán)利人的權(quán)利所在；而推進房產(chǎn)稅、反腐和調(diào)控房地產(chǎn)市場，只是其輔助性功能。以往的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)作為居民財富的重要組成部分，任何涉及房地產(chǎn)市場利益的政策，都會引起各方博弈。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要順利實施，主要取決于管理層所制定政策的內(nèi)在邏輯的一致性與合理性，以及管理層的決心。