◎項崢（經(jīng)濟學博士）

6月以來，伴隨著貨幣市場利率的大幅跳升及劇烈波動，由貨幣市場“錢荒”引發(fā)的金融市場流動性饑渴，已經(jīng)導致A股市場連續(xù)多個交易日大幅下跌。6月25日，央行在不同場合三度對金融市場流動性狀況進行表態(tài)，并表示已向一些符合宏觀審慎要求的金融機構提供了流動性支持。但金融市場的緊張情緒似乎還未完全緩解，較為普遍的預期則是，未來流動性將總體趨緊，進而將引發(fā)樓市拐點。

從流動性與樓市的相關性分析看，流動性與房價已然高度綁定。過去十多年，我國房價大幅飆升，其中一個最重要的原因在于貨幣供應總量的大幅擴張。如果沒有流動性的支持，那么房價快速上漲將因為缺少流動性根基而轟然倒塌。各國房地產周期下行階段，往往也是流動性收緊時期。美國次貸危機的導火線之一是美聯(lián)儲連續(xù)提高聯(lián)邦基金利率，房價下降，次貸違約增加，進而通過金融衍生機制迅速傳導到全球主要金融市場。上世紀90年代，我國海南房地產泡沫破滅，也與當時金融治理與整頓分不開。

目前看來，如果流動性穩(wěn)中趨緊，貨幣政策總體趨向穩(wěn)中偏緊，那么出現(xiàn)樓市拐點很有可能會是一次大概率事件。雖然今年以來我國房價上漲預期強烈，全國絕大多數(shù)城市房價連續(xù)上漲，5月全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有65個。但在“錢荒”的大環(huán)境下，這種運行態(tài)勢的可持續(xù)性值得關注。由“錢荒”引發(fā)的金融資產重新布局與調整，將會明顯擠出實體經(jīng)濟的流動性水分，這也勢必傳導到房地產市場。目前，一線城市的一套普通房產動輒五六百萬元，顯然已經(jīng)超出了普通人的購買力。而掌握財富的高收入群體，在 “錢荒”的背景下，也需要調整資產布局，購買房產這種流轉并不便利的資產，可能不是一個明智的選擇。特別是需要流動性的企業(yè)或個人，則要加大房產變現(xiàn)的速度，因此降價銷售或許是不得以為之的決策。由“錢荒”引發(fā)的謹慎心理，將導致企業(yè)和個人不輕易投資與消費，增加現(xiàn)金和銀行存款比重。若這種情緒繼續(xù)蔓延，將會大大降低商品房的銷售規(guī)模。

“錢荒”將加快房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營分化。在現(xiàn)金流方面，實力雄厚的房地產開發(fā)企業(yè)或許受影響程度較小；但一些實力相對較差的房地產開發(fā)企業(yè)，面對銀行信貸收緊、其他融資渠道收窄、融資成本上升的難題，或將面臨經(jīng)營困境。同時，房地產開發(fā)企業(yè)豪擲巨資購地的情況也會明顯減少，地價上漲幅度下降或出現(xiàn)絕對地價下降也并非沒有可能。真正還需要關注的是“錢荒”所引發(fā)的地方政府債務問題和財政收支穩(wěn)定性問題。房地產市場降溫將削弱地方政府的債務承擔能力，也會減少預算外財政收入。對此，需要認真并妥善解決。

綜合來看，經(jīng)濟現(xiàn)象，從本質上說，并不是自然科學，也難以通過實驗進行檢驗。討論中國房地產泡沫何時破裂，意義并不大。比如中國房地產泡沫將在五年后破裂，是否意味著現(xiàn)在還可以繼續(xù)快速上漲？如果五年內上漲速度過快，那么是否會導致房地產泡沫破裂提前到來？與其討論中國房地產泡沫何時破裂，不如認真對待中國房地產運行中的問題，采取有效措施消除房地產金融風險隱患。