每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱上海攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱上海攝影報(bào)道

再過23天，新華信托旗下一款信托產(chǎn)品——上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃就將部分提前到期。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目目前還未開建。

項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目半年之內(nèi)肯定無法建成，通過項(xiàng)目銷售回款兌付信托已無可能。由于無法通過上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心調(diào)查項(xiàng)目的土地抵押情況，上述項(xiàng)目除信托融資外還有無其他借款負(fù)債抵押是個(gè)未知數(shù)。在擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉及上海高遠(yuǎn)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司被曝因借貸糾紛陷入債務(wù)危機(jī)的情況下，新華信托是否能夠確保上述項(xiàng)目的信托資金能按時(shí)兌付，或存變數(shù)。

項(xiàng)目現(xiàn)場還是空地/

多家銷售信托產(chǎn)品或者推介信托產(chǎn)品的網(wǎng)站信息顯示，2011年1月，新華信托·上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃成立，通過發(fā)行四期產(chǎn)品共募集8.5億元，預(yù)期年收益率為9.80%或12%。

據(jù)了解，該信托以增資方式投資于上海錄潤置業(yè)有限公司 （以下簡稱錄潤置業(yè)），即上城廣場的項(xiàng)目公司，增資后信托計(jì)劃將持有項(xiàng)目公司98.84％的股權(quán)。按照約定，該信托期限為3年，將于2014年1月10日到期。另外，滿2.5年后，信托計(jì)劃可提前或部分提前終止。這也意味著下個(gè)月10號(hào)，該信托的投資者便可提前兌付。

但自從去年以來，這一信托計(jì)劃的還款，就因?yàn)樗_發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度的嚴(yán)重緩慢而存在巨大的不確定性?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者于6月14日前往錄潤置業(yè)所開發(fā)的位于楊浦區(qū)淞滬路、三門路路口上城廣場的施工現(xiàn)場。

工地門口的一張工程概況牌上的標(biāo)注顯示，上城廣場樁基工程的開工時(shí)間為2012年10月28日，竣工日期為2013年4月26日。按照上述工程概況牌，上述項(xiàng)目應(yīng)該已經(jīng)開工。

但記者透過工地大門門縫查看施工情況卻發(fā)現(xiàn)，整個(gè)工地目前還是大片光禿禿的水泥地。縫隙間長滿了雜草，工地內(nèi)既看不到施工設(shè)備，也不見任何施工人員。

上述項(xiàng)目的工程負(fù)責(zé)人王建國稱，他表示項(xiàng)目正在打樁，具體事宜要咨詢新華信托，他們規(guī)定需保持口徑一致。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后以投資者名義向新華信托詢問該信托目前的進(jìn)展情況，以及未來能否如期兌付，新華信托一位工作人員表示，該信托第一次的派息已經(jīng)支付出去，目前一切運(yùn)行正常，他們發(fā)行的信托從未有過不兌付的情況。而項(xiàng)目工程進(jìn)度等具體情況，需要咨詢?cè)撔磐械捻?xiàng)目負(fù)責(zé)人袁經(jīng)理。不過，記者隨后撥打該工作人員提供的袁經(jīng)理電話，始終無人接聽。

信托償還留懸念/

新華信托于2012年10月22日發(fā)布的錄潤置業(yè)信托財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告中指出，截至2012年9月30日，信托資金運(yùn)用共計(jì)約8.05億元。主要用于歸還股東借款、前期工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。由此可見，前期信托募集資金已被充分利用，所剩余的不多。

由此可見，項(xiàng)目的銷售收入顯然將是該信托計(jì)劃的主要還款來源。但問題是，截至目前上述項(xiàng)目仍然還是空地。而按照上海的平均施工進(jìn)度，從拿到規(guī)劃施工建設(shè)許可證，再到項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，通常需要9個(gè)月的時(shí)間。在這樣的情況下，通過銷售收入來兌現(xiàn)信托計(jì)劃的可能性并不大。

中房信資深分析師薛建雄指出，信托到期卻無法通過獲取銷售收入來兌付。擔(dān)保方將因此承擔(dān)義務(wù)，履行還款約定。然而，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》今年1月的報(bào)道卻稱，該信托的擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉以及上海高遠(yuǎn)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱高遠(yuǎn)置業(yè)）由于借貸糾紛，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)。

記者在上海工商局網(wǎng)站上查詢到，高遠(yuǎn)置業(yè)2009年～2011年的年檢正常，但并沒有2012年的年檢信息。而高遠(yuǎn)置業(yè)的工商注冊(cè)地址延安西路895號(hào)10樓，也已成為一家銀行的辦事處。

在此種情況下，鄒蘊(yùn)玉及高遠(yuǎn)置業(yè)顯然已經(jīng)無法為該信托做擔(dān)保。今年1月28日，新華信托曾發(fā)公告，錄潤置業(yè)已通過董事會(huì)決議將法定代表人由鄒蘊(yùn)玉變更為錄潤置業(yè)總經(jīng)理淦彤軍。受托人將進(jìn)一步采取措施確保錄潤置業(yè)施工項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

“找新華信托，到期后他們肯定有辦法來還錢的。”王建國面對(duì)記者以投資人名義詢問時(shí)如是表示。上海市律和理律師事務(wù)所合伙人陳太貴指出，如果擔(dān)保人不能履行擔(dān)保義務(wù)，信托公司最終或許可以將該項(xiàng)目的土地等資產(chǎn)整體出讓，以此來兌付信托。

新華信托在2012年10月22日發(fā)布的錄潤置業(yè)信托財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告中指出，上海錄潤項(xiàng)目占地面積約26460平方米，建筑容積率4，地上可建面積為105840平方米。薛建雄指出，參考去年新江灣地塊的出讓價(jià)格，錄潤項(xiàng)目土地的樓板價(jià)約為1.5萬元/平方米。以此推算，目前該土地價(jià)值約為15.876億元。

按此土地價(jià)格，拍賣的土地收入應(yīng)該足以用來兌付信托計(jì)劃的融資。但其中的前提是錄潤置業(yè)沒有其他的負(fù)債，上述上城廣場也沒有其他的債務(wù)抵押情況。但新華信托的報(bào)告卻透露，2012年9月30日時(shí)，上述項(xiàng)目的負(fù)債達(dá)到4.03億元。

業(yè)內(nèi)因此擔(dān)心，土地拍賣收入，在償還完項(xiàng)目的所有負(fù)債后，余下的資金是否還足夠兌付信托計(jì)劃。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心，查詢上述項(xiàng)目的抵押情況，卻被該交易中心方面告知，上述地塊沒有明確的地址，還無法查詢其實(shí)際產(chǎn)權(quán)和抵押情況。