每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（5月20日），北京市國(guó)土局公開(kāi)拍賣通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地，吸引了23家房地產(chǎn)企業(yè)到場(chǎng)參與競(jìng)拍。其中，臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊共有19家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角逐，B-23地塊F3其它類多功能用地經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)拍，最終被北京世紀(jì)鴻以8.25億元奪得，溢價(jià)率高達(dá)230%。此番競(jìng)拍后，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)已成交土地出讓金62億元，配建公租房面積達(dá)20.7622萬(wàn)平方米。

對(duì)于房企搶灘臺(tái)湖鎮(zhèn)的熱情，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，臺(tái)湖鎮(zhèn)作為北京郊縣升值較快的地區(qū)，正被眾多房企所認(rèn)同，無(wú)論是從高溢價(jià)拿地還是從政府推地等行為上看，都呈現(xiàn)了較大的土地市場(chǎng)熱。“在限價(jià)令下，拿地的密集及競(jìng)爭(zhēng)程度、較高代價(jià)的拿地行為，實(shí)際上也孕育了諸多風(fēng)險(xiǎn)。”

溢價(jià)率高達(dá)230%

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年12月25日至今，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)已出讓6宗土地，其中萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體、北京世紀(jì)鴻、泰禾集團(tuán)等多家房企成功入駐，使得該區(qū)域備受關(guān)注。

昨日，北京市國(guó)土局現(xiàn)場(chǎng)首先拍賣的是通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其它類多功能用地。經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)拍，北京世紀(jì)鴻最終以8.25億元奪得該宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)230%，折合樓面價(jià)13136元/平方米。另外，B-03地塊居住、托幼項(xiàng)目（配建公共租賃住房）經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)50分鐘71輪激烈競(jìng)拍，被泰禾集團(tuán)以11.25億元配建73000平方米公租房成功摘得，溢價(jià)率為48%，折合樓面價(jià)每平方米8519元，扣除保障房后樓面價(jià)達(dá)每平方米1.5萬(wàn)元~1.6萬(wàn)元之間。（計(jì)算辦法按照公租房每平方米6000元回購(gòu)計(jì)算，建安管理成本每平方米3000元）

值得注意的是，在剛剛過(guò)去的4月份，泰禾集團(tuán)曾以19.3億元的高價(jià)在臺(tái)湖鎮(zhèn)競(jìng)得一塊土地。泰禾集團(tuán)土地投資發(fā)展總監(jiān)余敦成向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此地塊按照商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)成“商改住”來(lái)銷售，土地成本在14億元~15億元之間的話，就已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)空間，之所以報(bào)出19.3億元的價(jià)格，是不同于常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式，也是看好此區(qū)域的發(fā)展前景。

針對(duì)臺(tái)湖地區(qū)土地市場(chǎng)的火熱行情，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在20日保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本以平價(jià)獲得運(yùn)河核心區(qū)兩地塊的同時(shí)，臺(tái)湖區(qū)域出現(xiàn)高溢價(jià)成交，顯示出房企對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格定位出現(xiàn)了分化。

定價(jià)陷兩難困境

“國(guó)五條”北京版實(shí)施細(xì)則的落地，并沒(méi)有澆滅北京房企心中拿地的火焰。他們拿地?zé)崆橐琅f高漲，或因北京市住宅用地的稀缺。

2012年3月，北京市國(guó)土局印發(fā)了 《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃稱 “十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。

為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有媒體報(bào)道稱，北京樓市限價(jià)令已升級(jí)，房?jī)r(jià)審批需副市長(zhǎng)簽字。

“2012年至今，北京樓市成交量明顯上漲，大部分開(kāi)發(fā)商庫(kù)存減少、資金寬裕，對(duì)土地資源的需求明顯增加，而在2013年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，限房?jī)r(jià)地塊還未出現(xiàn)，土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)部分降溫的現(xiàn)象，但對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的土地競(jìng)爭(zhēng)依然非常激烈。臺(tái)湖作為亦莊發(fā)展的輻射區(qū)，區(qū)域利好被部分企業(yè)看中。”張大偉表示，北京樓市在限房?jī)r(jià)地塊沒(méi)有入市、不改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的情況下，土地溢價(jià)、房?jī)r(jià)都很難出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，臺(tái)湖鎮(zhèn)搶地?zé)?，夾帶著當(dāng)?shù)氐耐频責(zé)帷？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月底，位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的一宗地將出讓，目前其掛牌的起始價(jià)為人民幣30400萬(wàn)元。臺(tái)湖鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的火熱程度不言而喻。

“高價(jià)拿地或使最后產(chǎn)品的定價(jià)陷入兩難困境。定高價(jià)將觸碰政策高壓線，降價(jià)又勢(shì)必觸碰企業(yè)最基本的盈利點(diǎn)。拿地沖動(dòng)往往會(huì)使這類企業(yè)在未來(lái)吃苦頭。”嚴(yán)躍進(jìn)表示了擔(dān)心。