每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“國五條”下的限價(jià)政策，讓開發(fā)商遭遇了 “推盤難”，但在經(jīng)歷了一個(gè)多月的預(yù)售證監(jiān)管后，北京樓市的預(yù)售量卻不降反增。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從預(yù)售項(xiàng)目看，從4月1日到5月13日，北京預(yù)售期房住宅項(xiàng)目為18個(gè)，少于2012年同期的25個(gè)，但預(yù)售住宅的套數(shù)明顯上漲，4月1日到5月13日，預(yù)售套數(shù)達(dá)5794套，同比2012年同期的4766套增加了21.6%。

“4月份出現(xiàn)供應(yīng)減少主要是受到限價(jià)影響，大部分開發(fā)商采取了觀望政策，從最近市場觀察來看，這種觀望有望在5月逐漸減少。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

前4月預(yù)售供應(yīng)量微漲

限價(jià)令執(zhí)行以來，“庫存”成為最為牽動(dòng)北京樓市神經(jīng)的兩個(gè)敏感字眼。相比去年1月份122915套的庫存量，北京住宅庫存在5月13日最新的數(shù)字為61902套，幾乎是去年初的一半。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，4月份北京的庫存下跌值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，北京庫存同比跌幅為25.6%，縮水態(tài)勢明顯。“但庫存也遠(yuǎn)非最低值。”張大偉對(duì)記者說道，2012年3月26日北京大規(guī)模剔除無效住宅庫存，當(dāng)天減少了33854套。“使得之后的數(shù)據(jù)無法與之前做同比。”

張大偉進(jìn)一步指出，如果以目前的60995套住宅庫存來看，實(shí)際應(yīng)該相當(dāng)于之前的庫存套數(shù)為94849套 （之前未提出無效住宅庫存）。“目前的庫存數(shù)據(jù)相比2010年4月17日的庫存要多1萬套以上。”

“庫存的確在減少，這主要是2012年下半年來樓市成交大漲的表現(xiàn)。”張大偉說道。

據(jù)其計(jì)算，按照目前的庫存可以同比的數(shù)據(jù)實(shí)際為94849套，則可消化周期為11.5個(gè)月。而按照2010年4月份的庫存84844套，當(dāng)時(shí)的消化周期為8個(gè)月。

值得注意的是，雖然期房預(yù)售受到政策層面的把控，但整體供應(yīng)量卻出現(xiàn)了微漲。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月（1月1日截至4月30日），北京期房住宅預(yù)售合計(jì)41個(gè)單期項(xiàng)目，合計(jì)預(yù)售期房住宅11702套，與2012年同期的51個(gè)項(xiàng)目11684套相比，2013年供應(yīng)量微漲。（2011年前4個(gè)月，北京預(yù)售項(xiàng)目為33個(gè)，合計(jì)供應(yīng)期房住宅11327套）。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，從5月中旬開始，市場供應(yīng)開始出現(xiàn)逐步回升，并且大量定價(jià)較為靈活的純新盤開始積極入市。

新建住宅簽約價(jià)格停漲

庫存的持續(xù)下跌勢必會(huì)助推價(jià)格上漲，然而這樣的市場邏輯在如今的限價(jià)政策之后已經(jīng)發(fā)生了變化。“短期看，可能會(huì)抑制供應(yīng)量，但對(duì)市場的影響十分直接，一旦這一政策執(zhí)行時(shí)間過長，部分項(xiàng)目可能會(huì)從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。”張大偉告訴記者，從目前來看，市場已經(jīng)逐漸地認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過預(yù)期，考慮平價(jià)入市的項(xiàng)目在增加。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，北京新建住宅簽約套數(shù)為1837套，低于4月前12天的2299套（4月前8天網(wǎng)簽暫停）。剔除保障房，5月成交均價(jià)為每平米20755元，與4月均價(jià)20873元相比基本持平。

同時(shí)，5月簽約集中的50個(gè)項(xiàng)目，成交均價(jià)漲幅在2%以內(nèi)的達(dá)到36個(gè)，占比72%。“大部分項(xiàng)目都基本保持平穩(wěn)，而如果剔除項(xiàng)目簽約不同質(zhì)的影響，簽約價(jià)格相比4月出現(xiàn)滯漲的項(xiàng)目高達(dá)九成。”張大偉說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即將在5月份入市的項(xiàng)目報(bào)價(jià)基本都與周邊項(xiàng)目持平或略高一點(diǎn)。“目前我們的銷售均價(jià)是15700元/平方米。”位于大興區(qū)的一純新盤項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，周邊在售的其他項(xiàng)目，銷售均價(jià)大約是在14000元/平方米左右。

“新政中對(duì)于老項(xiàng)目后期開盤‘限價(jià)’條款的規(guī)定，使得純新盤首期‘低價(jià)入市’的操作模式成為歷史。”任啟鑫告訴記者。