每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 曹晟源 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 曹晟源 謝振宇 發(fā)自成都

近日股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，將剛剛換帥的水井坊再次推到眾人的視野之中。水井坊方面用地塊的復(fù)雜性和公司被外資收購的特殊時(shí)期等原因，將低價(jià)轉(zhuǎn)讓、關(guān)聯(lián)交易和公司撇清。

昨日（5月7日），水井坊董秘張宗俊及財(cái)務(wù)總監(jiān)李直接受了 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪，對(duì)于5月7日本報(bào)報(bào)道（詳見《水井坊出售地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查：全興改制“推手”曾永江再現(xiàn)身 接盤價(jià)格存疑》一文）提出其宗地整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低、水井坊與成都鑄信企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑄信）董事長曾永江之間是否存在關(guān)聯(lián)而致交易完成等問題，做出了公司方面的回應(yīng)。張宗俊表示，郫縣地產(chǎn)項(xiàng)目作為公司最后一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓完成后，公司與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本“劃清界限”，由此，公司將進(jìn)一步集中精力發(fā)展酒業(yè)主業(yè)，此次轉(zhuǎn)讓所獲得約6億多元資金，公司將投入到酒業(yè)主業(yè)中，包括公司日常產(chǎn)、供、銷及公司位于邛崍的基地項(xiàng)目。

盡管水井坊方面給出諸多理由，但記者參考了多位業(yè)內(nèi)人士給出的上述水井坊轉(zhuǎn)讓土地評(píng)估價(jià)格，計(jì)算出的上述地塊總價(jià)的評(píng)估值仍超過9億元。

項(xiàng)目土地成本約5億/

對(duì)于外界存疑的宗地整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以及水井坊與鑄信之間是否存在關(guān)聯(lián)，昨日李直在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)予以解釋和澄清。

水井坊轉(zhuǎn)手的這個(gè)標(biāo)的價(jià)值是否超過10億元、最終轉(zhuǎn)讓價(jià)是否偏低？對(duì)此，李直指出，公司請(qǐng)了業(yè)內(nèi)權(quán)威的相關(guān)專業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和律所參與到整體標(biāo)的物的評(píng)估中；與此同時(shí)，公司也希望這個(gè)標(biāo)的能夠在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候獲得更多的利益，并且對(duì)投資者也要有所交代。

同時(shí)，地塊本身的條件限制，也是最終得出相應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估值的主要依據(jù)，水井坊方面也不斷強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)讓地塊的各種復(fù)雜性。李直稱，“當(dāng)初，公司獲得這宗地時(shí)，它并不是標(biāo)準(zhǔn)的熟地，片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)滯后，房地產(chǎn)開發(fā)所需的基礎(chǔ)設(shè)施并不具備，到目前都是如此。這塊地的容積率只有2.4，加之周圍還有一個(gè)尚未搬遷的氣象站，因而實(shí)際的開發(fā)價(jià)值可能相對(duì)更低。”

盡管如此，水井坊在其財(cái)報(bào)中披露，該項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)讓帶給公司較大的收益。

李直坦言，由于拿地時(shí)間較早，當(dāng)初相應(yīng)工業(yè)用地獲取的實(shí)際成本只有幾千萬元。2008年底，宗地實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)變更，公司為此投入了4.24億元。記者以此計(jì)算得出，水井坊獲取宗地的總成本約5億元。

“2011年公司公布的5.3億元，包括了土地成本、公司做相應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃，以及未完成的售樓部等設(shè)施建設(shè)的總成本。此次轉(zhuǎn)讓，我們最終實(shí)現(xiàn)了稅后凈利潤約9000萬元的收益。”李直表示。

價(jià)值方面或許因?yàn)楦鞣N復(fù)雜性變得合理，但接盤者是當(dāng)年全興改制關(guān)鍵人物曾永江旗下的鑄信，難道只是巧合？張宗俊回應(yīng)稱，在2011年正式對(duì)外公布后，2012年上半年許多地產(chǎn)公司對(duì)于公司轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目都表示出相當(dāng)?shù)呐d趣，多家內(nèi)地、香港一線地產(chǎn)商曾經(jīng)參與投標(biāo)，進(jìn)入正式比選的地產(chǎn)公司有6~7家，經(jīng)過幾輪比選后，鑄信給出的相應(yīng)價(jià)格最高，因此“去年8月，最后確立由鑄信來接盤”。

對(duì)于外界疑惑的水井坊將土地轉(zhuǎn)與鑄信，與全興改制進(jìn)入瓶頸期時(shí)曾永江及時(shí)介入有關(guān)，李直強(qiáng)調(diào)道，這種可能性并不存在。

按照水井坊方面給出的容積率偏低、土地尚未平整，氣象站未能遷走等多方面的原因，記者隨后也按照上述土地條件，再次請(qǐng)多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士做出相應(yīng)的評(píng)估。

對(duì)于水井坊方面給出的復(fù)雜性等原因，業(yè)內(nèi)不少資深人士仍表示，最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能還是偏低。

其中一位人士，在考慮了上述多個(gè)條件的情況下，兼顧目前可能尚未掌握到的商住比例等不確定因素，最后給出了最低160萬元/畝的單價(jià)和8.56億元的總體評(píng)估價(jià)格。同時(shí)，他也指出這個(gè)價(jià)格在他看來已經(jīng)不能再低。

按照水井坊最后出讓該項(xiàng)目標(biāo)的總價(jià)6.76億元來計(jì)算，該地塊地價(jià)預(yù)估值大約在126萬元/畝。此外，記者參考了多位業(yè)內(nèi)人士給出的上述水井坊轉(zhuǎn)讓土地評(píng)估價(jià)格，計(jì)算出的上述地塊總價(jià)的評(píng)估值也都超過了9億元。

與房地產(chǎn)“劃清界限”/

對(duì)于水井坊而言，郫縣項(xiàng)目為公司最后一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓后公司與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本“劃清界限”，而試圖專注白酒產(chǎn)業(yè)的水井坊也似乎甩掉了包袱。

“在剝離這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，上市公司在非酒業(yè)的其他業(yè)務(wù)幾乎沒有，閑置性的非酒業(yè)資產(chǎn)也非常少。”張宗俊表示，即使是郫縣地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)初公司介入做地產(chǎn)開發(fā)跟外在的一些因素有關(guān)。

據(jù)張宗俊介紹，當(dāng)初，拿下郫縣的535畝土地，原是打算將其作為公司在成都的釀酒基地，隨后也在此修了儲(chǔ)酒廠區(qū)。后來，政府的規(guī)劃變更，宗地所在區(qū)域的功能變?yōu)榉慨a(chǎn)開發(fā)，“公司也曾考慮到郫縣工業(yè)港拿地繼續(xù)發(fā)展，但政府把白酒產(chǎn)業(yè)集中到邛崍，公司的技改項(xiàng)目由此轉(zhuǎn)移到邛崍。”

郫縣地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)變更后，也由于一些原因后期開發(fā)未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。“原來的計(jì)劃是，我們地塊旁邊的氣象站要搬遷，郫縣也打算將區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行打造，但到現(xiàn)在，氣象站搬遷沒有完成，區(qū)域具體的規(guī)劃也還沒有出來。”

水井坊方面，帝亞吉?dú)W入主以后，公司決定更加專注主業(yè)，決定剝離房地產(chǎn)，并逐步實(shí)施。

除了郫縣地產(chǎn)項(xiàng)目，水井坊目前唯一與地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的控股子公司為成都興千業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱成都興千業(yè)）。早在2011年11月對(duì)外宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，水井坊對(duì)外宣稱，打算將旗下另外一家房地產(chǎn)公司成都興千業(yè)收回政府欠款后清算注銷。

水井坊2012年年報(bào)提及，成都興千業(yè)于2009年10月29日與成都市溫江區(qū)交通局簽訂了《溫江區(qū)向陽路北延線B段片區(qū)綜合開發(fā)合同終止協(xié)議》。根據(jù)該《終止協(xié)議》，溫江區(qū)交通局應(yīng)向興千業(yè)公司總計(jì)償付16100萬元。“截至2013年3月25日，溫江區(qū)交通局尚欠興千業(yè)公司項(xiàng)目結(jié)算資金210萬元。目前，興千業(yè)公司正在全力催收此筆款項(xiàng)。”實(shí)際上，興千業(yè)公司這幾年一直在追索款項(xiàng)。

“公司目前唯一與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的，是我們年報(bào)中有提及的成都興千業(yè)，這個(gè)公司原來在溫江與政府做了一個(gè)土地整理的業(yè)務(wù)，已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，目前其主要內(nèi)容是收欠款，收完欠款后公司也要注銷，因?yàn)樗淹耆珱]有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”張宗俊指出。

李直表示，以前公司的業(yè)務(wù)很多，包括藥業(yè)、包裝印刷、投資等，而外資收購公司后，要求專注于酒業(yè)，此次轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目獲取的相應(yīng)資金也將投入到公司酒業(yè)方面。

轉(zhuǎn)讓所得砸向酒業(yè)/

甩掉房地產(chǎn)副業(yè)的包袱，同時(shí)又獲得了較多的賬面資金，水井坊已經(jīng)開始將這筆錢的去向做出了規(guī)劃。

鑄信收購該筆資產(chǎn)所支付的價(jià)款總額為6.76億元（其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2.24億元，鑄信地產(chǎn)為聚錦公司提供借款4.52億元）。這筆資金對(duì)于正處于發(fā)展困難時(shí)期的水井坊來說，確實(shí)是一個(gè)利好消息。

“轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，會(huì)用于酒業(yè)產(chǎn)供銷還有邛崍項(xiàng)目。”張宗俊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述兩個(gè)項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)資源、工作安排的矛盾，因?yàn)橼鰨堩?xiàng)目屬酒業(yè)技改的工程建設(shè)項(xiàng)目，而酒業(yè)產(chǎn)供銷屬銷售項(xiàng)目。

幾年之前正是由于郫縣當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃變更，影響了水井坊的產(chǎn)能擴(kuò)張，邛崍的項(xiàng)目便應(yīng)運(yùn)而生。

公開信息顯示，水井坊方面決定在成都邛崍“中國名酒工業(yè)園”內(nèi)投資近23億元建設(shè)公司新產(chǎn)品開發(fā)基地及技術(shù)改造項(xiàng)目。內(nèi)容包括年產(chǎn)2.8萬噸的基酒釀造設(shè)施、10萬噸的儲(chǔ)酒設(shè)施，年包裝2萬噸酒類產(chǎn)品的包裝設(shè)施等。

當(dāng)時(shí)水井坊第一大股東全興集團(tuán)的一位高管表示，23億元的整體投資，其中可能有將近15億的資金需要借款，也就是說邛崍項(xiàng)目的資金缺口相對(duì)較大。

張宗俊在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的采訪時(shí)指出，收回的賬面資金將有一部分會(huì)用于上述邛崍項(xiàng)目的推進(jìn)。

事實(shí)上，就產(chǎn)供銷來說，為了應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬和緩解公司業(yè)績的較大幅度下滑，在行業(yè)中相對(duì)排名不太靠前的水井坊開始調(diào)整營銷渠道與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“在通過去庫存化穩(wěn)住高端產(chǎn)品的同時(shí)，大力發(fā)展中、低端產(chǎn)品。”張宗俊指出。

與此同時(shí)，“天號(hào)陳”系列酒的銷售模式也將發(fā)生變化。上述人士稱，天號(hào)陳采用扁平化的營銷渠道，而水井坊沿用總代制。對(duì)于總代制，“不會(huì)把原有經(jīng)銷商推翻。不過對(duì)于不能完成去庫存指標(biāo)的，會(huì)對(duì)該經(jīng)銷商有所限制。”上述人士補(bǔ)充道。