隨著4月底的臨近，上市公司年報披露進入收官階段，曾因業(yè)績下滑引起廣泛關注的地產上市公司嘉凱城（000918，SZ）也于4月24日晚間披露了2012年年報，公司全年實現營業(yè)收入77.54億元，同比上升19.58%，實現凈利潤1.1億元，順利扭轉了去年前三季度的虧損局面。

年報顯示，2012年嘉凱城實現合同銷售面積44.6萬平方米，合同銷售金額78.2億元，同比分別增長了78%和98%，經營性現金流由去年的-34.4億轉為16.3億，較上年同期增長147.52%，資金面情況進一步改觀。

“在連續(xù)10個季度經營性現金流為負之后，公司三季報和年報均顯示現金流為正值，說明公司房地產開發(fā)業(yè)務的造血功能大大增強。”財通證券研究員趙月亮認為，“而隨著消費型城鎮(zhèn)商業(yè)和房地產金融業(yè)務的逐步落地，與開發(fā)業(yè)務的協(xié)同效應也將逐步顯現”。

2012年嘉凱城開始啟動戰(zhàn)略轉型，在現有房地產開發(fā)主業(yè)的基礎上，引入消費型城鎮(zhèn)商業(yè)以及房地產金融業(yè)務打通產業(yè)鏈，培育新的利潤增長點，并借此實現戰(zhàn)略轉型。

布局新型城鎮(zhèn)化

“新型城鎮(zhèn)化將深刻影響中國經濟，其中也包括房地產業(yè)。”浙江大學房地產研究中心主任、博導賈生華認為，“在東部發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)化將主要表現為提高公共服務品質，其中很大的商機就是市民化的消費。”

據嘉凱城董辦負責人介紹，嘉凱城消費型城鎮(zhèn)商業(yè)定位為最貼近老百姓生活的社區(qū)服務型商業(yè)，面積為3萬平方米左右、服務8萬到9萬人、輻射范圍為周邊1.5公里至2公里，主要包括形象城、美食休閑特色街、都市鄰里商業(yè)中心等多種產品類型。

按照嘉凱城旗下新成立的資產管理公司規(guī)劃，2013年為樣板店打造階段，2014年為連鎖復制模式打造階段，2015年為金融模式打造階段，而2016~2017年為規(guī)?；l(fā)展階段。

“嘉凱城控股股東浙商集團前身為浙江省商業(yè)廳，自身商業(yè)資源非常豐富，幾乎覆蓋衣食住行等各個方面，與消費型城鎮(zhèn)商業(yè)有極強的契合度，再加上嘉凱城在上海、南京、蘇州等地均開發(fā)過不少商業(yè)資產項目，開發(fā)模式一旦打造成功，消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目極有可能成為公司獨特的競爭優(yōu)勢和新的利潤增長點。”某一位券商房地產行業(yè)研究員如此分析。

打造產業(yè)鏈運營模式

嘉凱城年報顯示，公司計劃用5年時間，將體驗式消費型城鎮(zhèn)商業(yè)資產管理服務打造為嘉凱城新的最有特色的主營業(yè)務之一，拓展城鎮(zhèn)商業(yè)項目不低于5個樣板店。

“在項目的來源上，有自主開發(fā)的標準化產品，也可租賃現成的物業(yè)進行標準化的改造，通過資源整合和嫁接及專業(yè)管理的輸出,主要以產業(yè)鏈運營模式發(fā)展消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目，從而與開發(fā)業(yè)務和房地產基金形成協(xié)同效應。”曾在國際連鎖巨頭擔任高級管理人員、熟悉商業(yè)運作、有著10多年零售管理經驗的嘉凱城資產管理有限公司總經理李存孝這樣介紹。

與年報同一天公布的嘉凱城董事會公告披露，消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目已進入實質性啟動階段，在今年1月24日與浙江蘭通實業(yè)有限公司總經理凌超及蘭通實業(yè)簽署 《合作意向書》之后，公司董事會已批準同意公司在浙江、上海分別與凌超、王超合資設立商業(yè)管理公司，以合作公司為城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展平臺，利用各自優(yōu)勢做大做強城鎮(zhèn)商業(yè)。

“消費型城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務往上可以銜接公司開發(fā)主業(yè)，提升房地產開發(fā)業(yè)務的產品價值，往下可以延伸至房地產金融，直接向房地產基金出售或共同持有，從而形成產業(yè)鏈運營模式，發(fā)揮板塊協(xié)調效應，有效提高公司的整體運營效率。”嘉凱城副總裁、董秘李懷彬指出。

目前國內房地產企業(yè)包括萬科、金地、華潤、復地等，紛紛通過旗下股權投資公司以房地產基金的形式聯(lián)合投資項目，以提升運營效率，嘉凱城也于2012年發(fā)行了規(guī)模為8億元的房地產基金，年報顯示，2013年公司將繼續(xù)拓展房地產基金業(yè)務，計劃新增房地產基金和城鎮(zhèn)商業(yè)基金規(guī)模不低于20億元，以培育新的盈利增長點，促進綜合效益的提高。

“嘗試向投資與開發(fā)管理分離的運營模式轉變，或許將成為公司未來一種新的商業(yè)模式。”湘財證券研究員張化東認為。