每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 北京攝影報(bào)道    

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每經(jīng)記者 王杰 北京攝影報(bào)道

在樓市限購(gòu)政策的高壓之下，房企“避限”的招數(shù)卻是各顯神通。

北京市“商改住”禁令出臺(tái)的時(shí)間已經(jīng)一年多了，然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前卻發(fā)現(xiàn)，金隅旗下的北京大興項(xiàng)目金隅i立方，這個(gè)原本以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)的樓盤(pán)，現(xiàn)在卻“商改住”，以LOFT等住宅的形式對(duì)外銷(xiāo)售。在其宣傳冊(cè)上，也打出了“自由購(gòu)、宜商宜住”的廣告語(yǔ)。

日前，記者以購(gòu)房者的身份詢問(wèn)了金隅i立方一位銷(xiāo)售人員。據(jù)其介紹，該樓盤(pán)“不限購(gòu)”，同時(shí)該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)漲到了16800元/平方米。

有關(guān)人士稱(chēng)，該樓盤(pán)“商改住”已涉嫌違規(guī)。秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)徐斌律師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“商改住”目前政府是明令禁止、嚴(yán)厲打擊的，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)將來(lái)也有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照新出臺(tái)的規(guī)定，政府或?qū)⒉辉贋?ldquo;商改住”項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)證。一旦產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理，就意味著物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商可以將樓盤(pán)抵押或另行出售，甚至將公司解散，這些都有可能會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)錢(qián)房?jī)煽盏木置妗?/p>

商辦規(guī)劃項(xiàng)目預(yù)留居住功能/

3月16日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份來(lái)到北京市大興區(qū)金隅i立方項(xiàng)目售樓處。售樓員在介紹完項(xiàng)目情況后，詢問(wèn)了記者的購(gòu)房資格情況。當(dāng)?shù)弥浾邔儆诒幌拶?gòu)群體后，該售樓員介紹稱(chēng)，由于“商住兩用”不在限購(gòu)之列，因此推薦記者購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目來(lái)“避限”。

“我們的層高是4.2米LOFT戶型，業(yè)主可以根據(jù)自己的使用需要，任意做隔斷。”上述銷(xiāo)售人員興致勃勃地向記者這位 “潛在購(gòu)房者”推薦。雖然沒(méi)有燃?xì)馊霊?，但是可以用電磁爐做飯，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)已經(jīng)做好了煙道。

在售樓處的二層，記者來(lái)到改裝成家居風(fēng)格的LOFT樣板間。獨(dú)立的衛(wèi)生間與普通住宅無(wú)異，而廚房屬于開(kāi)放式，整體櫥柜、抽油煙機(jī)一應(yīng)俱全。“交房時(shí)是毛坯，但開(kāi)發(fā)商預(yù)留好了上下水管道和煙道。”記者又來(lái)到LOFT樣板間的二層，一張雙人床占據(jù)了絕大部分位置，4.2米改裝后的層高讓人感覺(jué)有些壓抑，基本上只能滿足成年人的坐、臥，而自由走動(dòng)有些困難。

“我身高一米八五，上來(lái)之后就碰頭了。”一位購(gòu)房者在LOFT二層半弓著腰自言自語(yǔ)。“對(duì)于這種50平方米的LOFT戶型，二層算臥室。睡覺(jué)的時(shí)候上去就行了，平時(shí)基本上還是在下面活動(dòng)。”一位銷(xiāo)售顧問(wèn)忙解釋道。

在金隅i立方的宣傳頁(yè)上，記者看到，一個(gè)標(biāo)注著“裝修示意圖”的頁(yè)面里，清晰地印刷著開(kāi)放式和廚房洗手間的圖樣。洗手間的馬桶和灶臺(tái)上的抽油煙機(jī)也很清楚地標(biāo)示著。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門(mén)就聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照土地出讓、立項(xiàng)核準(zhǔn)、規(guī)劃許可等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件組織商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)劃用途。商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。并要求規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目的審查和規(guī)劃竣工驗(yàn)收，對(duì)擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收合格。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“擅自內(nèi)部加層”一項(xiàng)指的就是LOFT戶型。

金隅相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此項(xiàng)目為商業(yè)辦公立項(xiàng)。對(duì)于宣傳冊(cè)中所描繪的廚房和衛(wèi)生間，該負(fù)責(zé)人表示并不清楚。

而對(duì)于該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員提到的預(yù)留管道一事,大興區(qū)住建委一位工作人員表示，如果管道不在正式規(guī)劃之中,項(xiàng)目或?qū)⒉荒芡ㄟ^(guò)驗(yàn)收，“通不過(guò)驗(yàn)收，也就自然不能辦理房本”。

“商改住”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)至購(gòu)房者/

記者從北京市住建委網(wǎng)站上查閱了該項(xiàng)目的預(yù)售證，上面明確寫(xiě)有“辦公、商業(yè)”等用途的字樣。值得注意的是，北京市住建委的網(wǎng)站上，該項(xiàng)目信息上方還有一個(gè)特別提示：

“非住宅項(xiàng)目的購(gòu)房人，請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)與住宅項(xiàng)目不同的地方：一是非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等；二是非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項(xiàng)目的貸款期限一般不能超過(guò)10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款；四是非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠；五是水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目；六是非住宅項(xiàng)目不能辦理戶籍手續(xù)。最后，購(gòu)房人應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛尽⒔ㄖ黧w結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。”

徐斌律師強(qiáng)調(diào)，除了政策風(fēng)險(xiǎn)外，這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目一般公攤面積也比較大，樓盤(pán)雖然均價(jià)（按建筑平方米計(jì)算）相對(duì)便宜，但業(yè)主購(gòu)房后到手的面積卻未必劃算。此外開(kāi)發(fā)商將規(guī)劃變更的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，例如要求業(yè)主改變?cè)?guī)劃進(jìn)行衛(wèi)生間的建設(shè)，則可能導(dǎo)致業(yè)主遭到主管部門(mén)的處罰，甚至還會(huì)連累部分做商業(yè)用途的業(yè)主，在裝修時(shí)難以通過(guò)消防驗(yàn)收。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)認(rèn)為，二次交易也對(duì)“商改住”購(gòu)買(mǎi)者不利。“商改住”項(xiàng)目接盤(pán)的買(mǎi)家肯定要比住宅少，市場(chǎng)并不活躍，一旦房?jī)r(jià)下跌，出手的難度會(huì)很大。“此外，這種‘商改住’的物業(yè)在轉(zhuǎn)手過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用是按照商用物業(yè)來(lái)計(jì)算的，商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅要3%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。”

多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目被曝“商改住”/

根據(jù)上述北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)通知要求，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間；若開(kāi)發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市涉嫌“商改住”項(xiàng)目的不僅是金隅i立方，萬(wàn)年生態(tài)城·園博府、東亞上北鑫座等項(xiàng)目也因“商改住”而被媒體相繼曝出。

這些項(xiàng)目為何會(huì)屢打政策的擦邊球呢？

“住宅需求市場(chǎng)規(guī)模龐大，純住宅供不應(yīng)求，尤其是限購(gòu)后，一些暫時(shí)無(wú)法獲得購(gòu)房資格的人，或是一些仍想投資房產(chǎn)的人，都會(huì)對(duì)不限購(gòu)的‘商改住’項(xiàng)目較為關(guān)注，這也刺激了一些項(xiàng)目更改規(guī)劃。”程浩業(yè)指出，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)項(xiàng)目建設(shè)前期的考察發(fā)現(xiàn)該區(qū)域不適合建商業(yè)項(xiàng)目，建住宅更符合市場(chǎng)需求；以及“商改住”的售價(jià)如果能高于之前的商業(yè)規(guī)劃收入，都會(huì)促使開(kāi)發(fā)商去更改原有規(guī)劃。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)推算，2012年12月份，北京商品住宅的供求比為1：1.29。而到了2013年2月，這一數(shù)值變?yōu)?：4.06。

相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)正好與之相反。2012年12月份，北京商業(yè)用房的供求比為1：4.02。而到了2013年2月，這一數(shù)值變?yōu)?：1.55。同樣，辦公用房則從1:7.98變?yōu)?:1.75。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，住宅價(jià)格的快速增高，也是促使開(kāi)發(fā)商“鋌而走險(xiǎn)”的關(guān)鍵。

“我們預(yù)計(jì)一兩周后，三期第二批將會(huì)開(kāi)盤(pán),目前120套房源，已經(jīng)有200多人排號(hào)了。”據(jù)該項(xiàng)目的售樓員介紹。

據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月19日，金隅i立方共成交856套，成交金額高達(dá)7.64億元。

促使開(kāi)發(fā)商“商改住”的另一原因，或是商用地塊的拿地成本較低。

由于是商業(yè)金融用地性質(zhì)，金隅i立方項(xiàng)目在2009年的拿地成本，樓面價(jià)僅為1455元/平方米。

而據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，當(dāng)年7月，此區(qū)塊內(nèi)出讓最便宜的住宅地塊，樓面價(jià)為3536元/平方米。

正是因?yàn)楦鞣N“甜頭”，“商改住”才讓一些地產(chǎn)商敢“冒險(xiǎn)”觸碰政策高壓線。但現(xiàn)實(shí)果真如此美好嗎？

“商改住”在北京早有曝光。2012年6月，就有媒體曝出北京昌平區(qū)回龍觀核心地段東亞上北鑫座項(xiàng)目引起的交房糾紛。當(dāng)時(shí)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)包括：房屋還沒(méi)完工就交房、人防工程面積超出、承諾的精裝修被調(diào)包等。出現(xiàn)糾紛后，開(kāi)發(fā)商每周六都得與購(gòu)房者進(jìn)行協(xié)商。但因?yàn)?ldquo;商改住”天生帶來(lái)的問(wèn)題，因此開(kāi)發(fā)商始終不能給予購(gòu)房者一個(gè)滿意的回復(fù)。

“東亞上北鑫座項(xiàng)目這一開(kāi)發(fā)商的困境，將有可能在金隅項(xiàng)目上繼續(xù)顯現(xiàn)出來(lái)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，金隅這種“商改住”的做法，從表面上看，開(kāi)發(fā)商本身獲得了極大的利潤(rùn)，但實(shí)際上得不償失。因?yàn)槠鋵⒔?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，埋下了糾紛的隱患。“暫不論房產(chǎn)證不能拿到將帶來(lái)的法律糾紛，業(yè)主還需親自裝修上下水管道，將會(huì)增加額外開(kāi)支，這會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)各種不利因素。”

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，一旦出現(xiàn)糾紛，將會(huì)給金隅造成相當(dāng)惡劣的影響。從短期看，購(gòu)房者利益被侵害，勢(shì)必形成維權(quán)力量。這種力量，將直接影響該項(xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)可接受能力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，公司品牌形象將受到威脅，進(jìn)而影響公司的整體經(jīng)營(yíng)及發(fā)展。