郭文婧

近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間。規(guī)定商品房?jī)r(jià)格不能超過(guò)10%的利潤(rùn)率。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。

商品房?jī)r(jià)格不能超過(guò)10%的利潤(rùn)率，表面上看，是為了防止商品房?jī)r(jià)格反彈上漲，讓價(jià)格回到合理水平。實(shí)際上，結(jié)果可能并非如此，它還有可能演變成政府給商品房利潤(rùn)兜底，不僅使房?jī)r(jià)難以下調(diào)，還為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲做好了充分的鋪墊。

首先，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征就是區(qū)域性寡頭壟斷，區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本就變成了測(cè)算區(qū)域壟斷寡頭的成本，最終的定價(jià)權(quán)還是掌握在區(qū)域壟斷寡頭的手上。雖然房地產(chǎn)業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)充分的，但由于市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，特別是我國(guó)的土地和金融市場(chǎng)是壟斷的，高競(jìng)買門檻將中小開(kāi)發(fā)商攔在門外，使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在特定的區(qū)域、特定的時(shí)間，基本上是寡頭壟斷市場(chǎng)。政府測(cè)算壟斷寡頭的成本，本身就很困難，更加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，要得出一個(gè)真實(shí)的成本幾乎是不可能的。

第二，現(xiàn)行的土地“招掛拍”制度，使得影響房?jī)r(jià)的地價(jià)，成了一個(gè)橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通過(guò)對(duì)地價(jià)的調(diào)控，就會(huì)直接改變區(qū)域住房項(xiàng)目的成本，進(jìn)而改變房?jī)r(jià)。眾所周知的是，目前地方政府財(cái)政對(duì)土地拍賣收入的依賴程度，依然很高，這也是各地紛紛拍出“新地王”的根本原因所在。不斷刷新的區(qū)域“地王”，實(shí)際上就是在不斷刷高區(qū)域住房項(xiàng)目的成本?，F(xiàn)在，又有了10%的利潤(rùn)率做兜底，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)顧慮就會(huì)更少，就會(huì)更加瘋狂地拿地買地，不斷推高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，除了買房人悲催之外，政府和開(kāi)發(fā)商都是穩(wěn)賺不賠的。

第三，調(diào)控的最終目的應(yīng)該是“合理房?jī)r(jià)”。什么是合理房?jī)r(jià)呢？國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)比較清楚，就是當(dāng)?shù)仄胀ň用袷杖胨艹惺艿哪芰?，量化指?biāo)就是房?jī)r(jià)與家庭收入比，一般在4至6左右。而我國(guó)的房?jī)r(jià)與家庭收入比，目前還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確可信的數(shù)字。郎咸平說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家3至6倍；謝國(guó)忠說(shuō)，以房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，中國(guó)房?jī)r(jià)全世界最高。今年5月，上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜”顯示，2011年35個(gè)城市中有23個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比超出6-7的合理區(qū)間，比例接近七成。由于我國(guó)房?jī)r(jià)本身就還沒(méi)有回到合理水平，政府再以10%的利潤(rùn)率兜底，就使得房?jī)r(jià)回到合理水平更加遙遙無(wú)期了。

最后，商品房開(kāi)發(fā)的成本受到地價(jià)、稅收、建材、水泥、物流、人力等多個(gè)因素的影響，而目前，“成本上升”成了各個(gè)行業(yè)共同抱怨的聲音，在這種背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，毫無(wú)疑問(wèn)也是上升的，再加上有10%的利潤(rùn)率兜底，豈不是說(shuō)房?jī)r(jià)除了上漲之外，別無(wú)選擇？