每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“怎么樣讓內(nèi)地的發(fā)展商來幫助香港的發(fā)展商？”在2012第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，九龍倉集團(tuán)有限公司副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋向主辦方中歐國際管理學(xué)院提出了一個暫時無解的“天問”。

周安橋表示，九龍倉靠近香港，有取得資金成本低廉的優(yōu)勢，但卻很難將其轉(zhuǎn)化為在內(nèi)地的優(yōu)勢，發(fā)展規(guī)模說明了這一點。他以九龍倉在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬科進(jìn)行比較，稱后者規(guī)模漲了千倍，但九龍倉只漲了十倍二十倍?！耙郧跋愀酃玖?xí)慣放一放，但是這個好處被（土地）增值稅給抵消了。現(xiàn)在我們也學(xué)會了，不要賺太多，要賺得快，賺得快比賺得多更重要?！?/p>

不滿于過去發(fā)展速度的不止九龍倉一家。蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶說，另一家香港“四大家族”之一的地產(chǎn)商最近也在邀請他做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的咨詢，希望用高周轉(zhuǎn)代替眼下的發(fā)展模式。對于近況并不太好的內(nèi)地房企來說，港資地產(chǎn)商的集體轉(zhuǎn)型，也許會給市場帶來更大的競爭壓力。

發(fā)展速度落后于內(nèi)地開發(fā)商

正如周安橋所說的那樣，過去，以九龍倉為代表的企業(yè)最大優(yōu)勢在于資金。由于靠近香港市場，港資地產(chǎn)商的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等規(guī)模的內(nèi)地房企。綠城中國董事長宋衛(wèi)平在比較港資、央企和民營地產(chǎn)商時，就曾表示，港資地產(chǎn)商的借貸成本只有2%，而綠城的融資成本是10%。

但香港地產(chǎn)商的這一優(yōu)勢似乎并沒有被完全發(fā)揮。以港資地產(chǎn)商中銷售額最高的九龍倉為例，雖然整個集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模是萬科的近十倍，但數(shù)據(jù)顯示，上半年九龍倉在內(nèi)地的銷售金額僅為66億元，僅為萬科的1/9左右。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，內(nèi)地和香港地產(chǎn)商之間最大不同就在于發(fā)展速度，前者愿意承擔(dān)較高的風(fēng)險，以換取超快的速度發(fā)展，而后者普遍經(jīng)歷過大風(fēng)大浪，發(fā)展策略謹(jǐn)慎很多。港資開發(fā)商大多發(fā)展速度緩慢，幾年時間，香港公司開發(fā)的項目可能也就六七個，而內(nèi)地公司可以開發(fā)數(shù)十個項目。

兩種不同的發(fā)展方式，導(dǎo)致了兩種不同的結(jié)局。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾將香港新世界、新鴻基等香港地產(chǎn)公司和內(nèi)地的中海、保利等企業(yè)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)前者的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如后者，港資地產(chǎn)商的規(guī)模增長速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于內(nèi)地的同行。

或?qū)⒆吒咧苻D(zhuǎn)模式

對于目前的發(fā)展速度，港資地產(chǎn)商顯然并不是很滿意。周安橋說，現(xiàn)在九龍倉正在學(xué)習(xí)內(nèi)地開發(fā)商的快速發(fā)展模式。為此，九龍倉從內(nèi)地房企挖了一些人才過來，并跟內(nèi)地的發(fā)展商合作，如萬科、中海、招商等。雖然這些方法取得了一定的成績，但在市場掌控方面，仍然不及內(nèi)地開發(fā)商。

因此，九龍倉又選用了第三個方式，就是先后入股綠城和龍湖，希望利用這些內(nèi)地地產(chǎn)商的長處和能力，實現(xiàn)九龍倉內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

事實上，希望在內(nèi)地市場有更好成績的并非九龍倉一家。宋延慶表示，其他港資地產(chǎn)商也曾找他咨詢，希望能為他們在內(nèi)地的業(yè)務(wù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)方案，進(jìn)而大量復(fù)制。

同為香港地產(chǎn)商的瑞安，也在加快開發(fā)的步伐。瑞安地產(chǎn)在中秋節(jié)前推出了瑞虹新城新一期璟庭。銷售經(jīng)理王穎說，本以為在她退休之后，公司才會陸續(xù)推出銷售，沒想到公司加快了開發(fā)銷售的步伐。和瑞安地產(chǎn)同屬瑞安系的瑞安建業(yè)總經(jīng)理黃勤道也曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，瑞安建業(yè)選擇高周轉(zhuǎn)的開發(fā)、投資策略，項目從開發(fā)到銷售完成的周期非常短。

宋延慶表示，一旦香港地產(chǎn)公司也和內(nèi)地企業(yè)一樣，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的迅速開發(fā)模式，那么周轉(zhuǎn)速度也會大大提升，而這些房企可能會憑借原本就比內(nèi)地開發(fā)商大的規(guī)模，占有更多的市場份額。