9月22日下午，遠洋地產(chǎn)總裁李明與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行會晤，就中國養(yǎng)老市場行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進行深度溝通。李明稱，遠洋地產(chǎn)進入養(yǎng)老業(yè)務(wù)領(lǐng)域的決心是非常堅定的，強大的市場需求指導(dǎo)著公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向，未來10年當中，遠洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍擴大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長極。

萬科、綠城、首創(chuàng)、遠洋等房企巨頭紛紛探索養(yǎng)老地產(chǎn)，然而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國現(xiàn)階段的形勢下看，無論在運營模式還是融資方面都缺乏一定經(jīng)驗。“在這個行業(yè)還并未成熟、盈利模式并未清晰的時候，競爭就已經(jīng)異常激烈，快速推進是贏得主動權(quán)的唯一武器。”李明表示。

中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥在接受新華網(wǎng)記者電話采訪時表示，這些龍頭房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)起到很好的帶頭作用，它們有條件、有能力去做這件事。但前提是必須要研究老年開發(fā)模式、經(jīng)營模式、運作模式、盈利模式，想好了才做，如果沒想好就去做很有可能是“掛羊頭賣狗肉”。

布局

“如今遠洋已經(jīng)有了正在籌備建設(shè)中的實體落地項目，在未來的兩三年，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)示范項目將接連開業(yè)，接受市場的檢驗。”在此次會晤中，李明談及公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的進展如此表示。

在太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)共同投資的北京頤堤港開幕的第二天（9月21日），李明面對媒體稱，遠洋終于推翻過去兩年的“三座大山”，最難過的日子過去了。

緊接著第二天，在和美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY就養(yǎng)老地產(chǎn)進行會晤時，他坦言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營的最高境界是實現(xiàn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)實業(yè)運營與地產(chǎn)金融的良性互動。二者良性互動的前提是業(yè)務(wù)規(guī)模必須足夠大，以便降低成本，分散風險。擴大規(guī)模的前提是運營效率提升，一個項目的運營成功，往往塑造很好的品牌，從而能帶來更多的項目和資本。在行業(yè)初期快速發(fā)展，成為行業(yè)領(lǐng)袖，往往能帶來運營效率上的更大優(yōu)勢。這也是我們以開放的心態(tài)謀求戰(zhàn)略合作以及為什么必須以最快的速度推進項目落地的根本原因。

隨著人口老齡化不斷的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑被視為一塊誘人的大蛋糕，難怪眾名企紛紛加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科將投入120億元在長春市打造養(yǎng)老住宅項目、綠城宋衛(wèi)平的“必須做養(yǎng)老地產(chǎn)”，首創(chuàng)、保利等在這方面的不斷探索，這些風向標式的房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的高度熱情也讓養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)了不同程度的“膨脹”。

探索

據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計》預(yù)測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。不可否認，養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個主流方向，但目前大多數(shù)房企仍處于探索階段。業(yè)內(nèi)人士稱，由于制度和規(guī)劃層面的缺陷，短期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流。

中國低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副主席，低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟房地產(chǎn)分會會長陳寶存曾告訴記者，目前我國很多養(yǎng)老地產(chǎn)都是“掛羊頭賣狗肉”，現(xiàn)在新開發(fā)的養(yǎng)老項目都是沖著有錢人來的，但是養(yǎng)老項目相關(guān)的配套醫(yī)療設(shè)施等都難以跟上。另外，居家養(yǎng)老占整個養(yǎng)老的大約95%，這一觀念很難改變。他認為，中國目前并不適合大規(guī)模地推行社會養(yǎng)老。

此前，遠洋地產(chǎn)總裁李明在接受媒體采訪時也稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)遠洋已經(jīng)在做了。就我自己看來，現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)都沒有多大的前景，因為現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)上說都是打著養(yǎng)老的旗子，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。”

他坦言，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上還涉及到更多的規(guī)定：比如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但就這些方面的法規(guī)尚不完善，所以在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)過程中還有很多難關(guān)要過，遠洋確實在做，但不會透露太多細節(jié)。遠洋的養(yǎng)老地產(chǎn)將完全作為獨立項目自負盈虧，但在集團中的投資比重遠達不到商業(yè)和住宅的比重，只占很小一部分。“目前具體情況不便透露。”

突圍

開彥告訴新華網(wǎng)記者，在5-10年之后，老年人口的規(guī)模和老齡化趨勢將更加凸顯，養(yǎng)老問題需要有前瞻性的布局。這些大的房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)說明了它們的長遠眼光和前瞻性，同時也預(yù)示著養(yǎng)老地產(chǎn)可以進行市場化運作。

“目前，養(yǎng)老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其余97%都將由市場來解決。”他表示。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國才剛剛起步，現(xiàn)在關(guān)于它的產(chǎn)品模式、運營模式、盈利模式等方面都還在討論探索過程中，但從房企開發(fā)的戰(zhàn)略布局以及開發(fā)速度來看，似乎已經(jīng)形成一個共識，養(yǎng)老地產(chǎn)是個系統(tǒng)工程，要做好這一塊，不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)就能解決的，需要綜合全產(chǎn)業(yè)鏈的問題。

“短期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流。”開彥稱，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的軟件并不完善，一些服務(wù)機構(gòu)、服務(wù)實施等還差的很遠。

業(yè)內(nèi)人士稱，拿地和融資是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的兩大問題。那么，這些房企在分享養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕的時候，該如何突圍？開彥認為，“單純的靠市場化很難，需要政府提供相應(yīng)的激勵措施。用政策去扶持，比如土地問題，應(yīng)該相應(yīng)地提供給開發(fā)商價格比較低的、劃撥性的土地，養(yǎng)老地產(chǎn)用地應(yīng)該類似于保障房用地，具有一定的優(yōu)惠政策。”

從長遠來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景無疑是被看好的。但距離形成一個成熟的商業(yè)模式似乎還需要一定的時間去摸索。“養(yǎng)老問題關(guān)系到國民經(jīng)濟以及整個社會的穩(wěn)定，無論對于開發(fā)商還是地方政府都需要謹慎對待，這個工程需要建立一個系統(tǒng)的平臺來共同完成。”