每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自廣州 上海    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自廣州 上海

來自中金公司的研究報告稱，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，平均每月在300億元以上。房地產(chǎn)上市公司的半年報顯示，今年前6個月，地產(chǎn)商的財務(wù)狀況喜憂參半，資金寬松的僅是少數(shù)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)都過得不容易。

綠城中國董事長宋衛(wèi)平把上半年賣出20多個項目比作為窮人家的賣“兒”賣“女”。沒有足夠現(xiàn)金應(yīng)付即將到期信托的開發(fā)商靠什么“過冬”？多數(shù)或許會像業(yè)內(nèi)專家分析的那樣，繼續(xù)賣項目?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者對部分地產(chǎn)商進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)之所以淪落到賣項目的地步，錯誤也許早在幾年前就已經(jīng)發(fā)生，這就給全行業(yè)敲響一記警鐘：任何時候都不要犯大錯，尤其是在行業(yè)的“冬天”。

高負(fù)債擴(kuò)張釀“惡果”嘉凱城短期借款超貨幣資金近1倍

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

在和訊房產(chǎn)頻道對30家上市地產(chǎn)公司償還能力的最新統(tǒng)計中，業(yè)績大幅下滑、負(fù)債率居高不下的嘉凱城（000918,SZ）位列倒數(shù)第一，被稱為今年上半年“最熊上市房企”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，嘉凱城截至今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)接近80%，賬面的貨幣資金僅為17.95億元，幾乎只夠支付短期借款的一半。

嘉凱城將上半年業(yè)績不佳的原因歸結(jié)為可結(jié)算項目不多，存貨在公司總資產(chǎn)中占據(jù)了極大的比例。對于嘉凱城來說，緩解還款壓力只能寄望于下半年銷售好轉(zhuǎn)。但相關(guān)分析認(rèn)為，產(chǎn)品定位較為高端的嘉凱城很難在目前的市場下實現(xiàn)反彈，隨著資金壓力加劇，嘉凱城或許只能通過高息信托來救火。

短期借款“火燒眉毛”

2012年半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年嘉凱城實現(xiàn)營業(yè)收入15.19億元，凈利潤虧損3.28億元，比2011年同期分 別 大 幅 下 滑 了45.11%和4600.96%。

嘉凱城在半年報中表示，本期項目銷售價格下降導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)毛利率下降，結(jié)算規(guī)模較上年同期減少導(dǎo)致本期凈利潤與上年同期有較大差異。

數(shù)據(jù)顯示，2011年嘉凱城營業(yè)收入僅為64.8億元，比2010年的91.8億元下滑近30%；同期，嘉凱城2.06億元的凈利潤還不到2010年的1/5。

截至今年上半年，嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.18%，同比上升了2.19個百分點。2011年、2010年以及2009年，公司資產(chǎn)負(fù)債率也分別高達(dá)76.99%、70.04%和75.76%。

中投顧問高級研究員薛勝文指出，嘉凱城負(fù)債高企，資金壓力緊張，一方面是因為上半年財務(wù)、管理、營業(yè)“三費”的提高，根本原因是公司擴(kuò)張較快帶來的營銷費用增長和人員費用增長；此外，受政策調(diào)控影響較大，公司銷售不夠理想，影響了項目結(jié)算進(jìn)度，前期投資未能回籠。

銷售收入的連續(xù)下滑，讓嘉凱城的資金鏈一直緊繃。就目前來看，嘉凱城的“燃眉之急”或許是即將到來的高額短期借款。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，嘉凱城的負(fù)債總計達(dá)到207.22億元，其中，1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為32.20億元，而短期借款達(dá)35.72億元。

由于上半年銷售不佳，嘉凱城的資金并不充裕。截至上半年，嘉凱城的貨幣資金僅為17.95億元，幾乎只夠支付短期借款的一半。

高負(fù)債擴(kuò)張的“惡果”

2009年借殼在深交所上市以來，嘉凱城的表現(xiàn)就如過山車一般：2008年虧損，2009年扭虧凈賺12億元，2010年和2011年，凈利潤又連續(xù)下滑至11.15億元和2.06億元。

近幾年，嘉凱城的資產(chǎn)負(fù)債率一直接近80%。一位接近嘉凱城的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)績下滑看似是因為銷售不佳，但更深層次的原因是在高負(fù)債擴(kuò)張模式下，嘉凱城“踩錯了步調(diào)”，對市場形勢分析得不夠準(zhǔn)確。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控 “突襲”的形勢下，在2009年取得業(yè)績豐收的嘉凱城并沒有控制住擴(kuò)張的步伐，連續(xù)在青島、武漢等地區(qū)拿下超級大盤項目。據(jù)悉，青島舊城改造項目總建筑面積達(dá)182萬平方米，武漢巴登城規(guī)劃的建設(shè)用地面積為6700畝，規(guī)劃建筑面積也高達(dá)130萬平方米。

僅在2010年，嘉凱城就新增土地儲備面積400萬平方米，同年嘉凱城新增融資高達(dá)44.7億元。截至2010年底，嘉凱城凈資產(chǎn)只有40.12億元。

2011年，嘉凱城銷售僅為39.5億元，但總的推貨量在120億元左右，銷售率僅為33%。

財通證券分析稱，嘉凱城項目有85.2%分布于限購區(qū)域，產(chǎn)品主要定位中高端市場，受政策調(diào)控影響較大，影響了公司項目結(jié)算進(jìn)度。嘉凱城2011年年報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年平均銷售價格達(dá)15700元/平方米，土地成本也高達(dá)3000元/平方米左右，這與周轉(zhuǎn)速度較快的房企相比，顯然不具備競爭力。

截至今年上半年，嘉凱城總資產(chǎn)為261.72億元，其中存貨為200.67億元，占總資產(chǎn)的比例高達(dá)76.67%。

或寄望信托融資“救火”

申銀萬國報告稱，預(yù)計嘉凱城2012年可售貨量在180億元 （新盤+存貨）左右，如何提高去化率將成公司2012年銷售和業(yè)績增長的關(guān)鍵。但從公司當(dāng)前產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，僅有名城公館、青島嘉凱城項目具備剛需特征，可以快速回籠資金，但其體量有限，預(yù)計嘉凱城今年銷售較為乏力。

薛勝文指出，嘉凱城調(diào)整的關(guān)鍵在于減少中高端產(chǎn)品開發(fā)，增加平民化產(chǎn)品的比例，以提升去化率。同時，其項目也有沉淀價值高的優(yōu)勢，市場回暖之后會迎來觸底反彈，即使面臨短期債務(wù)壓力，但還不至于通過賣項目來緩解資金壓力。

對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向嘉凱城方面發(fā)出采訪函，詢問其下半年是否會采取相關(guān)措施來緩解資金壓力，但截至發(fā)稿，未獲得對方回復(fù)。

上述接近嘉凱城的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果市場未見好轉(zhuǎn)，嘉凱城的現(xiàn)金回流將面臨阻礙，從而直接影響短期債務(wù)的償還能力。除依賴銷售之外，就只能依靠信托融資了。

對于一直處于高負(fù)債擴(kuò)張的嘉凱城來說，依靠信托獲取資金并非新鮮事。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2011年，嘉凱城就曾在短短兩周內(nèi)連續(xù)兩次進(jìn)行信托融資，總金額高達(dá)10億元，包括通過旗下控股公司向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫某項目的收益權(quán)，借此融資5億元；另一次融資則是以債權(quán)擔(dān)保計劃向五礦信托融資4億~5.7億元，信托年利率為15%。

財通證券此前分析認(rèn)為，嘉凱城作為浙江省國資委旗下唯一房地產(chǎn)上市公司，其控股股東浙商集團(tuán)具備雄厚財力，同時，其國企背景也能為公司提供比較好的資金支持和信用保障。

但一個不容忽視的事實是，從2011年開始，嘉凱城的凈資產(chǎn)收益率就一直在低位徘徊，2011年僅為5.08%，2012年上半年更是低至-8.30%。在這樣的情況下，業(yè)績前景本就不明朗的嘉凱城或?qū)⒁虼酥Ц陡鼮楦甙旱娜谫Y成本。

商業(yè)地產(chǎn)遭遇寒冬 上置集團(tuán)上半年銷售不足7.5億

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上置集團(tuán)（01207，HK）8月31日公布的中期業(yè)績，多少說明這家公司財務(wù)上的窘境。截至6月30日，該公司賬面上可動用的現(xiàn)金及銀行存款只有30.83億港元，扣除預(yù)收款，上置集團(tuán)理論上需要在一年內(nèi)支付的各項流動負(fù)債超過180億港元。集團(tuán)的銷售卻異常糟糕，今年上半年銷售不足7.5億元人民幣，僅為到期流動負(fù)債的5%。

業(yè)績頹勢未扭轉(zhuǎn)

早在去年年中，標(biāo)普就曾以上置2011年前6月的銷售總額僅達(dá)全年目標(biāo)的1/3為由，將上置集團(tuán)的展望由穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

今年上半年，上置集團(tuán)又因為去年下半年的業(yè)績被標(biāo)普明確 “點名”，被認(rèn)為將面臨大量的海外債務(wù)和信托貸款到期，而且銷售執(zhí)行較差，流動性表現(xiàn)疲弱。事實上，截至今年6月30日，上置集團(tuán)上半年的合同銷售金額不足7.5億元，比去年上半年和下半年更差。

銷售業(yè)績并未好轉(zhuǎn)，即將到期的各類流動負(fù)債卻比去年同期大幅上升。中期業(yè)績顯示，即將在一年內(nèi)到期的計息銀行及其他借款多達(dá)62.73億港元，而今年初這一數(shù)字僅有37.63億港元，另有5.6億港元的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)也將于在一年內(nèi)到期。

上置集團(tuán)此前并未料到今年上半年的業(yè)績會如此不盡如人意。在今年4月公布的2011年年報中，上置集團(tuán)主席施建曾給出2012年的發(fā)展計劃——加大商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整和整合，同時進(jìn)一步增加在全國二、三線城市甚至三四線城市的拓展。但沒有料到的是，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)的銷售會比住宅更糟糕。

商業(yè)地產(chǎn)滯銷

如果按照去年商業(yè)地產(chǎn)的熱銷勢頭，上置集團(tuán)今年的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該比去年更合理。年報顯示，上置集團(tuán)去年主要貢獻(xiàn)業(yè)績的8個項目中，有4個來自上海，其中有3個住宅項目。正因如此，去年上置集團(tuán)在可銷售持有或開發(fā)中物業(yè)已經(jīng)達(dá)到80.95億港元的情況下，依然增加了13億港元開發(fā)投入新的項目。

但是，今年的市場走勢和去年完全不一樣。在市場整體趨軟的大背景下，以商業(yè)項目為銷售主力的上置集團(tuán)自然難有好業(yè)績。2012中期業(yè)績顯示，綠洲中環(huán)中心在去年上半年曾賣出14339平方米，4.97億港元的銷售業(yè)績，銷售均價接近3.47萬港元/平方米。今年上半年在銷售均價下調(diào)至26479元/平方米的情況下，卻只賣了1532平方米，銷售額僅為去年全年的1/10左右。該項目尚余8萬平方米未出售。

去年底新上市的其他商業(yè)項目也情況類似。中期業(yè)績顯示，綠洲中環(huán)廣場、美蘭湖硅谷項目、美蘭湖優(yōu)湖三個項目今年上半年的總銷售額僅2.5億元，而去年綠洲中環(huán)廣場一個項目銷售額就達(dá)到4.97億港元。

綜合上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，上述未售房屋的總貨值超過30億元。若能全部售完，可以減輕上置集團(tuán)未來一年內(nèi)一半的到期債務(wù)壓力。

中房信研究總監(jiān)薛建雄說，上海置業(yè)的銷售策略一直是圍繞“高品質(zhì)、高定價”進(jìn)行，周轉(zhuǎn)速度雖然不高，但現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，按照目前的行情，商業(yè)地產(chǎn)的價格折扣必須是周邊住宅價格的6折，以上置集團(tuán)上半年30%多的平均毛利水平，如此大幅降價顯然不可能。