近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示，樓市調(diào)控正在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。佳兆業(yè)、旭輝地產(chǎn)等以剛需住宅為主營(yíng)產(chǎn)品的房企正在穩(wěn)步擴(kuò)張；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開(kāi)發(fā)商則是險(xiǎn)象環(huán)生。

最新研究報(bào)告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來(lái)五年支撐中國(guó)住宅市場(chǎng)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。隨著調(diào)控對(duì)“游戲規(guī)則”的改寫(xiě)，重視資金周轉(zhuǎn)速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進(jìn)程獲得更快發(fā)展。

針對(duì)這一趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府靠賣地就能賺錢，開(kāi)發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時(shí)代一去不復(fù)返，行業(yè)將迎來(lái)第三輪洗牌。

新一輪洗牌啟動(dòng)

莊凌顧問(wèn)董事長(zhǎng)張映光認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去十年間，曾經(jīng)歷過(guò)兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地開(kāi)始“招拍掛”，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國(guó)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，一線房企與二三線房企迅速拉開(kāi)距離。第二次是在2008年金融海嘯前后，一批對(duì)周期預(yù)判較好的房企躋身到一線開(kāi)發(fā)商行列，如SOHO中國(guó)、龍湖、恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè)，由此從一線退居二線。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)第三次洗牌，房企的發(fā)展模式是否與國(guó)家調(diào)控方向一致，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性、市場(chǎng)調(diào)整能力等都成為至關(guān)重要的因素。

報(bào)告指出，2013年后，重點(diǎn)城市住宅成交量增速逐步趨緩，未來(lái)五年的復(fù)合增速為6.5%，2016年成交面積有望達(dá)到2.6億平方米；供應(yīng)量增速在2013年達(dá)到17.4%的高點(diǎn)后逐步放緩，預(yù)計(jì)2016年新批上市面積達(dá)2.4億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為11.5%。

住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，在國(guó)家調(diào)控政策的打壓下，住宅投資投機(jī)型需求將受到抑制，剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

二線房企蓄勢(shì)待發(fā)

報(bào)告認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由高速增長(zhǎng)向常態(tài)發(fā)展回歸，行業(yè)分化逐漸加劇，以高周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的房企開(kāi)始崛起。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，今年推出300萬(wàn)平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。

近期，旭輝地產(chǎn)今年赴港上市計(jì)劃曝光，一直以剛性需求為主要市場(chǎng)的旭輝地產(chǎn)受到資本市場(chǎng)的關(guān)注。公開(kāi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，得益于市場(chǎng)剛需回暖，今年上半年，旭輝地產(chǎn)銷售額躋身上海前三位。

旭輝董事長(zhǎng)林中表示，旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位產(chǎn)品占60%。企業(yè)一直在靈活應(yīng)變，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略。目前，旭輝超過(guò)140平方米以上的產(chǎn)品比例大概只占20%。產(chǎn)品定位主要以滿足中產(chǎn)階級(jí)剛需、自住的首置、首改產(chǎn)品為主。他透露，2011年以來(lái)，市場(chǎng)銷售最好的就是中低價(jià)位、中小套型。去年公司這類產(chǎn)品只占45%，今年占到60%，估計(jì)明年應(yīng)該會(huì)占到80%。

華高萊斯董事長(zhǎng)李忠認(rèn)為，旭輝的剛需模式有一定的共性。中國(guó)一線城市化持續(xù)性更強(qiáng)，城市人口聚集效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，北京、上海等城市圈的發(fā)展，是支撐剛需房企的基礎(chǔ)。