記者近日走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，盡管樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但大部分房價未松動，樓盤成交依舊乏力，許多一二線城市樓市成交呈現(xiàn)出“熱冷不均”現(xiàn)象。部分開發(fā)商則夸大樓市“熱度”，對“穩(wěn)增長”政策當(dāng)利好樓市解讀，試圖“造勢托市”，影響購房者預(yù)期。專家表示，當(dāng)前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預(yù)期，防止開發(fā)商“造勢托市”影響樓市調(diào)控大局。

　　樓市成交“有冷有熱”

　　6月中旬，位于杭州濱江的“寰宇天下”樓盤開售，結(jié)果幾百套房子中的90平方米小戶型一夜之間被搶購一空，“日光盤”重出江湖。記者在這個售樓處看到，兩名售樓員當(dāng)月的銷售業(yè)績分別為12套和14套，這是去年他們半年甚至更長時間的銷售量。

　　“寰宇天下”的熱銷并不是杭州樓市的個案。隨著“以價換量”的帶動，以及適合“剛需”人群的中小戶型商品房供應(yīng)增加，杭州樓市成交連月回升，5月新建商品房銷售增幅首次由負轉(zhuǎn)正。1－5月，杭州市新建商品房銷售面積302.10萬平方米，由1－4月負增長5.1%轉(zhuǎn)為增長1.0%。其中住宅銷售面積260.43萬平方米，由1－4月負增長4.2%轉(zhuǎn)為增長2.8%。

　　在樓市成交“回暖”的同時，部分樓盤成交依然冰凍。位于蕭山的“德圣博奧城”近一個月179套新房源入市，成交僅11套；“德信中外公寓”推出105套房源，一個月只有10套成交；“金隅江城府”474套新房源中，僅有78套成交……機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月18日至6月18日一個月內(nèi)，杭州共有76次開盤，共有7605套新房源領(lǐng)出預(yù)售證，這些樓盤的去化率僅為48%。

　　成交近半的去化量，似乎遠遠達不到日常感受到的“熱度”。“實際上，成交走熱是前期降價樓盤帶動的，更多的樓盤沒有降價，成交一直處在低位。”中國指數(shù)研究院(微博)曹旭東表示，很多人只注意到了樓市成交“熱”的一面，卻忘記了許多樓盤成交依然“冰凍”。

　　部分開發(fā)商“造勢托市”

　　當(dāng)樓市成交穩(wěn)步回升，遇到“穩(wěn)增長”政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，部分開發(fā)商及其代言者便“放言”樓市將反轉(zhuǎn)，開始“造勢托市”，試圖影響購房者預(yù)期。

　　值得注意的是，三四月份樓市成交“回暖”，主要是開發(fā)商大力度“以價換量”的結(jié)果。以杭州樓市為例，這期間所有“熱銷”樓盤都采取“低開”方式，降價幅度普遍在20%以上，甚至出現(xiàn)諸多因降價而引發(fā)的“房鬧”事件。

　　但是進入5月，隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購房提供獎勵等一系列政策出臺，以及央行三年來首次降息的影響，樓市成交走熱出現(xiàn)新的變化。原本大幅度降價的樓盤紛紛調(diào)高價格，加之購房者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“量價齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。

　　在杭州樓市，4月份開盤的“昆侖天籟”均價為8500元每平方米，6月中旬加推時，均價悄然變?yōu)?1000元每平方米。“開發(fā)商為什么要提價？因為賣得好啊。”快房網(wǎng)首席評論員程偉明說，一系列“穩(wěn)增長”措施被部分開發(fā)商及其代言者解讀為利好樓市，導(dǎo)致購房者糾結(jié)情緒增加，害怕樓市反彈錯失機會而匆忙出手。

　　盡管樓市成交逐步回暖，但在曹旭東看來，目前的樓市還是“有冷有熱”。他表示，樓市調(diào)控的基調(diào)并沒有改變，與此相應(yīng)，除了降價的樓盤熱銷外，大部分沒有降價、降價幅度不大的樓盤還是賣不動，“不能以部分熱銷樓盤來看待整體樓市成交。”

　　他擔(dān)憂的是：“如果購房者預(yù)期房價會上漲，那房價真的就會上漲，這種預(yù)期在購房者中間正在形成。”

　　穩(wěn)樓市關(guān)鍵在穩(wěn)預(yù)期

　　盡管樓市成交“有冷有熱”，但購房者的預(yù)期正在發(fā)生變化，許多購房者重新陷入買與等的糾結(jié)選擇之中，并逐漸偏向于出手。專家表示，當(dāng)前亟須穩(wěn)定購房者預(yù)期，防止調(diào)控成果因為購房者預(yù)期反轉(zhuǎn)而功虧一簣。

　　樓市現(xiàn)在正處于新的“博弈”之中：一方面部分開發(fā)商認為樓市調(diào)控還將繼續(xù)，綠城董事長宋衛(wèi)平就一再表示，調(diào)控可能是未來一個時期房企不得不面對的現(xiàn)實；另一方面，部分媒體和一些開發(fā)商一再“造勢”，傳言調(diào)控政策軟化，房價將回升，很多購房者聽信其言，預(yù)期改變，并真實反映在樓市成交上。

　　曹旭東表示，當(dāng)前關(guān)鍵是要穩(wěn)定公眾的預(yù)期，要對出現(xiàn)的“穩(wěn)增長”就是“穩(wěn)樓市”的傳言及時予以澄清，并監(jiān)督地方政府從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策，讓公眾對樓市調(diào)控有穩(wěn)定、較長期的預(yù)期。

　　程偉明分析認為，此輪樓市“回暖潮”，和一些地方政府的默許、推波助瀾有很大關(guān)系。“怎么會突然冒出來這么多‘剛需’，很多都是補繳社保而取得購房資格的，許多地方都默許，要不成交量不會攀升這么快。”程偉明表示，樓市調(diào)控，決心看中央，執(zhí)行則要看地方，關(guān)鍵是要從嚴(yán)執(zhí)行限購、限貸政策，抑制投資、投機性需求。

　　值得關(guān)注的是，國務(wù)院總理溫家寶7日在江蘇常州市調(diào)研時強調(diào)，要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。