每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 高翔 發(fā)自北京、上海    

每經(jīng)記者 胡健 高翔 發(fā)自北京、上海

繼多個(gè)城市進(jìn)行樓市微調(diào)后，近日，河南省又祭出“大尺度”樓市新政，受惠者不僅包括購(gòu)房者，也包括開(kāi)發(fā)商。

據(jù)昨日（6月25日）河南省人民政府網(wǎng)站消息，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)改委、國(guó)土資源廳、人民政府金融服務(wù)辦公室、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局等6部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，對(duì)有關(guān)樓市政策給予明確。

“《意見(jiàn)》中有一個(gè)亮點(diǎn)，就是提出支持群眾購(gòu)買首套房的具體措施。簡(jiǎn)言之，符合條件的群眾購(gòu)買首套房，銀行要執(zhí)行優(yōu)惠利率。”昨天上午，河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者?！兑庖?jiàn)》顯示，符合條件的居民購(gòu)買首套房，銀行給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

鏈家地產(chǎn)研究部陳雪對(duì)記者表示，從內(nèi)容看，河南省此次的松綁力度強(qiáng)于此前進(jìn)行微調(diào)的城市，如果不被叫停，很可能會(huì)引來(lái)其他省市跟風(fēng)。

亮點(diǎn)：首套房認(rèn)房不認(rèn)貸

《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，支持群眾購(gòu)買首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無(wú)房產(chǎn)登記購(gòu)房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

這意味著，無(wú)論原來(lái)有無(wú)住房、有無(wú)利用銀行或住房公積金貸款購(gòu)房，只要目前家庭名下沒(méi)有房產(chǎn)登記，均可享受首套房的信貸和公積金貸款優(yōu)惠政策。

“自從國(guó)家從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)以來(lái)，認(rèn)房又認(rèn)貸是一個(gè)普遍標(biāo)準(zhǔn)，如果此前有過(guò)貸款買房記錄，無(wú)論現(xiàn)在名下是否有房產(chǎn)，都視為二套房或多套房。”陳雪解釋說(shuō)，因此河南新政對(duì)于刺激需求的作用會(huì)比較大。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，本次河南新政的最大亮點(diǎn)是，在一定程度上打破“認(rèn)房又認(rèn)貸”的藩籬。

他分析說(shuō)，之前各地受制于相對(duì)嚴(yán)格的“限購(gòu)”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，合理的改善性需求也被拒之門外，加上首次置業(yè)人群相對(duì)有限，此類需求也屬剛需，需要有釋放空間，“將原來(lái)‘認(rèn)房又認(rèn)貸’簡(jiǎn)化成‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，有利于改善類剛需的釋放。”

談及對(duì)成交量與房?jī)r(jià)的影響，陳雪說(shuō)，從河南大力度推出新政的舉措看，該省樓市應(yīng)較不景氣，這一政策短期內(nèi)或不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有推波助瀾作用。

《意見(jiàn)》還稱，各地要降低住房公積金貸款門檻。目前河南省職工申請(qǐng)住房公積金貸款要求連續(xù)繳存12個(gè)月，首付房款30%。為支持繳存職工購(gòu)買套型建筑面積90平方米（含）以下首套自住房，將連續(xù)繳存時(shí)間減少為6個(gè)月，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。

實(shí)惠：為開(kāi)發(fā)商“解渴”

實(shí)際上，河南樓市新政是一套組合拳。

比如，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極向資質(zhì)和市場(chǎng)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房。

同時(shí)，河南省還要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，普通商品房和保障性住房項(xiàng)目的最低資本金比例按不低于20%執(zhí)行。對(duì)于中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的出讓土地，開(kāi)發(fā)商競(jìng)買土地保證金的比例按照國(guó)家規(guī)定的下限20%執(zhí)行。

《意見(jiàn)》要求，有關(guān)部門要進(jìn)一步簡(jiǎn)化90平方米以下中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率，縮短審批時(shí)間，協(xié)調(diào)解決開(kāi)發(fā)建設(shè)中的水、電配套、房屋征收和資金緊張等問(wèn)題。

對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。房地產(chǎn)企業(yè)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)予辦理商品房預(yù)售許可證。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，河南的政策雖然主要出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)真實(shí)自住和中小戶型，但是在目前市場(chǎng)情況下，實(shí)際作用必然是一定程度上松綁調(diào)控。普通商品房的資本金按照下限執(zhí)行也緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款還款期限，力爭(zhēng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上延長(zhǎng)三個(gè)月。

不過(guò)，工商銀行河南省分行一位負(fù)責(zé)房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般來(lái)說(shuō)，文件下發(fā)后，相關(guān)部門會(huì)與銀行協(xié)調(diào)實(shí)行優(yōu)惠利率，“到目前為止，相應(yīng)部門人士并未與我們協(xié)調(diào)，按揭貸款最多只能做到基準(zhǔn)利率下浮10%。”

此前，位于廣東汕頭的華興銀行曾在央行降息后宣布，對(duì)符合一定條件的客戶，首套房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限可低至基準(zhǔn)利率的0.7倍，但需滿足兩個(gè)條件：一是購(gòu)買首套自住普通住房且套型建筑面積90平方米及以下；同時(shí)滿足該行個(gè)人金融授信條件和綜合評(píng)分達(dá)到100分。

上述工行人士對(duì)記者表示：“《意見(jiàn)》措辭是‘基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)’。屆時(shí)若真的執(zhí)行，不太可能所有銀行一律七折，不然貸款利率還沒(méi)有5年期定存利率高，存貸利率就倒掛了。個(gè)人覺(jué)得，房?jī)r(jià)依然高企的背景下，按揭利率優(yōu)惠一些，對(duì)房市刺激有限。”

“相比此前蕪湖等地的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，河南的政策無(wú)疑更加實(shí)惠。”陳雪說(shuō)，利率打折及緩解開(kāi)發(fā)商資金成本，是放松房地產(chǎn)政策最為有效的措施。

后續(xù)：或引發(fā)各地跟風(fēng)

河南省的做法，是被中央政府叫停，還是會(huì)被其他省市跟風(fēng)？

在上述業(yè)內(nèi)研究者看來(lái)，叫停并非沒(méi)有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。

“合理的改善類購(gòu)房需求也是剛需，通過(guò)政策微調(diào)引導(dǎo)這類需求釋放，不僅可以緩解目前樓市需求匱乏的瓶頸，拉動(dòng)內(nèi)需，而且改善類人群賣出的房源也可以滿足二手市場(chǎng)中低價(jià)位中小戶型房源緊缺的困擾。”胡景暉說(shuō)。

他認(rèn)為，“只要無(wú)房均視為首套房”這一做法，可供當(dāng)前一線城市和部分二線城市地方政府出臺(tái)政策參考。

“從目前市場(chǎng)情況看，河南政策執(zhí)行的可能性非常大；從政策出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，的確是從鼓勵(lì)真實(shí)自住與中小套型商品房建設(shè)角度。”張大偉持相同觀點(diǎn)。

張大偉說(shuō)，地方政府對(duì)樓市調(diào)控松綁意愿強(qiáng)烈。最近發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部等均重申調(diào)控，但本輪調(diào)控從開(kāi)始到目前，一直存在中央對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對(duì)調(diào)控的微調(diào)博弈的情況。尤其是最近整體經(jīng)濟(jì)疲軟，地方微調(diào)的“小動(dòng)作”越發(fā)明顯。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過(guò)兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，投機(jī)性需求基本被擠出了市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲幅度得到了控制。

一邊是中央高層頻頻辟謠調(diào)控松綁，另一邊卻是各地樓市交易量明顯上升，這令消費(fèi)者對(duì)政策走向愈發(fā)不解。但一個(gè)事實(shí)是，在限購(gòu)最為嚴(yán)格的北京，5月份迎來(lái)了樓市成交高峰，新房成交量創(chuàng)下16個(gè)月來(lái)的新高，恢復(fù)到調(diào)控前水平。

張大偉分析，這都證明目前市場(chǎng)對(duì)調(diào)控松動(dòng)的預(yù)期非常大。政策松動(dòng)一旦被證實(shí)，市場(chǎng)對(duì)政策的理解也會(huì)很快轉(zhuǎn)化為購(gòu)買行為。

在陳雪看來(lái)，類似河南這種“大尺度”微調(diào)沒(méi)有在“限購(gòu)”大原則上突破國(guó)家底線，但會(huì)延長(zhǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。