每經編輯 每經記者 劉功武 發(fā)自福州    

每經記者 劉功武 發(fā)自福州

房地產商因資金鏈斷裂無法償還民間借貸而被告上法庭，這在福州還是首次。

5月24日，福州市房地產業(yè)協(xié)會秘書長郭希焜向《每日經濟新聞》記者遞來一份新聞稿稱，“我也是剛從網上看到報道，才知道這件事的。”郭希焜所說的，正是近日被曝出的福州 “兩房地產公司資金鏈斷裂成被告”一事。此前一天，記者從福州市中級人民法院獲悉，近日該院調解了一起關于當地房地產開發(fā)商的民間借貨糾紛。兩家房地產公司總共從民間借貸1億元，但因資金鏈斷裂而無法償還，被債權人相繼告上法庭。

記者調查得知，自去年國家出臺房地產調控新政以來，福州房地產市場頗受影響，今年1~4月，當地房地產市場銷售萎靡。

然而，據當地常年代理經濟案件的卓文彬律師介紹，福州的企業(yè)特別是中小民營企業(yè)，資金鏈斷裂或緊張現(xiàn)象比較普遍。5月23日，福州中院提供的資料也顯示，今年1~5月，福州涉企借貸案件多發(fā)，多名老板因資金鏈斷裂跑路，福州市兩級法院受理因企業(yè)資金鏈緊張或斷裂引起的系列借貸案件17起63件，涉案標的總額高達5億多元。

據調查，在福州企業(yè)資金斷裂或緊張的大環(huán)境下，民間借貸、高利貸比較活躍，不僅民間個人、企業(yè)及其他組織之間存在高利貸現(xiàn)象，連當地眾多的信貸公司也涉及其中。

神秘的開發(fā)商被告

5月23日，《每日經濟新聞》記者通過福州中院辦公室宣傳科科長邱何娟了解到，近日，福州中院快速調解了10件以兩家房地產公司及其控股股東為被告、涉案標的總額高達近1億元的民間借貸糾紛案件。

福州中院稱，2012年1月起，陳某控股的兩家房地產公司資金鏈斷裂，無力償還到期債務，債權人陸續(xù)向福州中院提起訴訟。合議庭法官在審理該系列案件時，發(fā)現(xiàn)所涉兩家房地產公司并非惡意拖欠借款，若該案件最終進入強制執(zhí)行程序，兩家地產公司可能會破產，隨之將會導致在建的多起工程項目的爛尾和627戶買房人權益的嚴重受損。

對此，合議庭法官通過協(xié)調，最終說服8位債權人延長近1億元到期債權的履行期限。允許解除對債務人房產的財產保全措施，使得債務人可以通過銷售房產，回籠資金償還欠款。同時力促被告陳某某及兩家房地產公司向金融機構借款，以緩解資金壓力，有效遏制了該企業(yè)資金鏈斷裂可能引發(fā)的連鎖反應。

涉及資金鏈斷裂成被告的兩家房地產公司到底是哪兩家？其民間供貸的利率是多少？債權人由哪些單位或個人組成？記者向邱何娟提出采訪要求，但邱何娟以法院僅能公布上述信息為由拒絕了采訪。隨后記者在福州進行多方調查，但截至發(fā)稿時，仍沒有查明。

對于“該兩房地產公司調解后是否已經順利運轉”，邱何娟稱，法院只是緩解了企業(yè)的債務，讓其運行起來，至于企業(yè)能否正常發(fā)展，還要看以后的實際經營狀況。

5月24日，福州市房地產業(yè)協(xié)會秘書長郭希焜說，他也是從網上與當地報紙的報道中才得知福州有房地產公司資金鏈斷裂成被告之事，但并不清楚是哪兩家房地產公司。

根據當地媒體、律師以及房地產從業(yè)者等人士所述，“房地產商資金鏈斷裂成被告”一案為福州首次出現(xiàn)。“我以前從來沒有聽說過這樣的事，前幾年爛尾樓倒是聽說過一些。”郭希焜說。

然而，在“首次”的背后，福州眾多房地產商的資金鏈或許已面臨困局。

資金斷裂或緊張背后

郭希焜對《每日經濟新聞》記者稱，自從去年國家實施 “限貸”、“限購”政策以來，福州的房地產市場受到嚴重影響，特別是“限購”政策下發(fā)后，福州房地產市場銷售下滑明顯。

記者從福州市統(tǒng)計局了解到，福州市今年1~4月，房產銷售萎靡。商品房銷售面積154.73萬平方米，同比下降7.6%；商品房銷售額161.38億元，同比下降8.1%。

福州某房地產民間組織提供的內部資料也顯示，福州商品房銷量持續(xù)下降。此外，銷售價格也繼續(xù)回落，今年1~4月，福州市市區(qū)商品房銷售均價為12655元/平方米，同比下降7.10%。福州市區(qū)二手房交易仍然低迷。

與銷售量與銷售價格低迷的狀況相反，福州市房地產投資卻走高。記者從福州市統(tǒng)計局了解到，今年1~4月，福州市房地產開發(fā)投資累計完成263.55億元，增長38.4%。全市商品房施工面積4703.41萬平方米，增長34.4%；竣工面積159.19萬平方米，增長215.5%。

進入今年5月份，為了增加銷量，福州房地產商紛紛采取了降價促銷的策略，據了解，福州市區(qū)的高端樓盤與高層住宅普遍存在降價促銷的情況。“我們原來賣15000元/平方米，現(xiàn)在市場環(huán)境不好，已經降到13000元/平方米了。”福州市區(qū)某樓盤銷售人員說。

福州某律師事務所律師卓文彬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，房地產企業(yè)的資金緊張情況比較突出。他分析認為，現(xiàn)在福州房地產商出現(xiàn)資金斷裂或緊張的狀況，主要是來自四個方面的原因，一是一些房地產企業(yè)盲目投資；二是投資的利潤比預期低；三是一些房地產公司的管理水平跟不上市場發(fā)展的需要；四是國家對房地產業(yè)的宏觀調控等大環(huán)境的影響。

福建省內房地產專家王阿忠的觀點支持了卓文彬的上述說法。據王阿忠教授分析，此次“房地產商資金鏈斷裂成被告”之事，反映了目前的房地產市場狀況，福州一些開發(fā)商的資金確實比較緊張，開發(fā)商的日子不好過。

王阿忠稱，目前來看，福州房地產商資金鏈斷裂的情況還不具有普遍性，因此，其主要原因不能歸于國家房地產調控政策，而更多的是來自房地產企業(yè)自身的原因。諸如房地產企業(yè)對投資風險的控制能力不強，對房地產市場的了解比較少但加大或盲目投資；還有些企業(yè)本身具有較強的投機心理；一些大的房地產企業(yè)也會因為決策不合理等問題，出現(xiàn)資金與市場風險。

王阿忠說，房地產市場與其他行業(yè)一樣，有一定的市場淘汰率，這是正常的。一些房地產企業(yè)因為自身或者其他的市場原因，被淘汰出局，是市場優(yōu)勝劣汰的結果，不能認為歸因于國家宏觀調控，宏觀調控只是加速了一些企業(yè)出局。

但據《每日經濟新聞》記者采訪，福州企業(yè)資金鏈斷裂或緊張已經不止房地產一個行業(yè)，其他行業(yè)的一些中小民營企業(yè)也普遍存在此現(xiàn)象。

企業(yè)高利貸危機暗流涌動

福州創(chuàng)元律師事務所律師黃曉鋒向《每日經濟新聞》記者介紹，她代理過一些民間貸款的案件，月利率一般在2分到3分，“法院只會支持合理的4倍于銀行借款利率。”她說。

卓文彬稱，目前福州市資金鏈斷裂或緊張的企業(yè)比較多，特別是中小民營企業(yè)。這些企業(yè)很多都需要從民間融資。“民間借貸的月利率一般為3分，甚至有的5分，但太高了不靠譜，反而不敢借。”卓文彬說。

記者從福州中院了解到，福州市2012年1~5月，涉企借貸案件多發(fā)，多名老板因為資金鏈斷裂跑路。數據顯示，2012年1~5月，福州市兩級法院受理因企業(yè)資金鏈緊張或斷裂引起的系列借貸案件17起63件，涉案標的總額高達51764.178萬元。

經記者調查，福州一些貸款擔保公司也多涉足民間借款，并且為高利貸。記者以需要貸款的企業(yè)人員身份，咨詢了福州多家貸款擔保公司。發(fā)現(xiàn)這些公司一邊從事正規(guī)的銀行貸款擔保業(yè)務，一邊從事民間高利貸的放貸業(yè)務。并且在貸款的條件、期限及利率等方面皆有差別。

據福州多家貸款擔保公司工作人員介紹，對于向其公司進行民間借貸的企業(yè)，有的要求只要公司法人的房產或地產做抵押，有的稱抵押物為公司的資產或庫存貨物，但也有貸款公司人員說，如果借款額度比較小，可以不需要房產做抵押。

在貸款額度上，各家貸款擔保公司也不盡相同，有的稱只能借到公司法人房產價值的七成，有的稱能借到房產的實際評估價，還有的承諾能借到房產價值1.2倍的額度。在還款期限上，記者所咨詢的貸款擔保公司規(guī)定不一。有的只限一個月，有的限三個月，還有的限半年。“借多長時間都行，但利息很重啊，人們也不會借那么久。”福州某貸款擔保公司人員說。

在貸款的利率上，各個貸款擔保公司的規(guī)定不一致。福州多名貸款擔保公司人員表示，貸款的利率為月息4分、5分至6分。記者對照當前銀行貸款利率發(fā)現(xiàn)，此利率已遠超法定的銀行貸款利率的4倍，屬于高利貸。

記者隨后以一家貸款擔保公司的名義，就相關情況咨詢福州市信用擔保協(xié)會。該協(xié)會工作人員稱，目前協(xié)會擁有會員100多家，貸款擔保公司只能向銀行提供貸款擔保，不能從事借貸業(yè)務。不過該工作人員也承認，目前有些貸款擔保公司在從事民間借貸活動，也只能私下里做，不能明說。

據福州某貸款擔保公司人員透露，福州現(xiàn)有貸款擔保公司數百家，一般較大的貸款擔保公司，都從事高利貸放貸業(yè)務，因為這類公司的資金量比較大。

5月25日下午，《每日經濟新聞》記者來到福州市政府金融辦，請求采訪福州企業(yè)融資等相關情況。但該金融辦綜合處工作人員稱，該處處長已外出辦事。記者輾轉找到福州市委宣傳部負責對接省外媒體的協(xié)調處，但該處的電話一直無人接聽。