每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、葉書利、徐學(xué)成、胡廷鴻 發(fā)自上海、北京、廣州、深圳    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、葉書利、徐學(xué)成、胡廷鴻 發(fā)自上海、北京、廣州、深圳

新浪樂居一份調(diào)查報(bào)告顯示，目前開發(fā)商傾向于延遲開盤，以應(yīng)對(duì)限購令帶來的不利市場(chǎng)局面?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》駐北京、上海、廣州、深圳等地記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四地均有大批樓盤延遲開盤日期。

此前，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度可能達(dá)15%~20%。國務(wù)院總理溫家寶1月31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會(huì)議，再提鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

另一方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)全行業(yè)有萬億元債務(wù)到期，融資成本也在水漲船高。有業(yè)內(nèi)分析人士指出，那些去年延遲開盤的開發(fā)商，如果要想項(xiàng)目的利潤率和去年下半年持平，那么需要等市場(chǎng)回暖后一到兩年。是犧牲利潤，低價(jià)開盤銷售；還是冒險(xiǎn)繼續(xù)等待房?jī)r(jià)的再一次上漲，各地開發(fā)商面臨抉擇。

北京：

延遲開盤樓盤須過還債關(guān)

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年2月“京15條”面世后一年內(nèi)，每個(gè)月皆出現(xiàn)了延期開盤的現(xiàn)象，2011年2月當(dāng)月實(shí)際開盤率最低至33.33%，瞬時(shí)打亂了房企的開盤節(jié)奏。即便是年內(nèi)當(dāng)月實(shí)際開盤率最高的2011年4月，也只有86.21%。2012年1月，當(dāng)月實(shí)際開盤率僅66.67%，有1/3計(jì)劃入市的樓盤延期開盤。粗略統(tǒng)計(jì)，過去一年來，除去一些樓盤重疊延期的情況外，實(shí)際開盤率僅六成，四成樓盤出現(xiàn)延期開盤現(xiàn)象。

北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，延期開盤可能有幾種原因，首先，延期開盤樓盤開發(fā)商手中已有的蓄客量不夠；其次，每個(gè)樓盤開盤前，開發(fā)商一般會(huì)以在售的同區(qū)域樓盤或同類型樓盤的銷售情況作為參考。當(dāng)開發(fā)商認(rèn)為開盤后，樓盤的銷售情況難以達(dá)到自身的銷售目標(biāo)時(shí)，可能會(huì)作出延期開盤的決定。此外，也存在樓盤預(yù)售證申請(qǐng)未獲政府批準(zhǔn)等外部原因。

泛海建設(shè)一位高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，將樓盤延期開盤的原因，概括為“觀望”與“權(quán)衡”。

該高管具體解釋說，在目前樓市環(huán)境下，如果降價(jià)銷售，一些老項(xiàng)目可能會(huì)面臨前期業(yè)主的輿論壓力以及對(duì)項(xiàng)目品牌形象的影響等問題。此外，降價(jià)也不一定能換量，出現(xiàn)了定價(jià)難的普遍現(xiàn)象。一些樓盤索性采取了暫時(shí)觀望的態(tài)度。但類似觀望行為也有風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)壓力、業(yè)績(jī)壓力、輿論壓力等，以及后期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，在延期開盤的樓盤類型上，高端項(xiàng)目占據(jù)極大的比例。對(duì)此，張磊認(rèn)為，目前高端項(xiàng)目延期開盤的動(dòng)力比中低端項(xiàng)目更大。首先，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，樓盤銷售大致存在兩種戰(zhàn)略取向：保銷量與保利潤。在持續(xù)調(diào)控之下，樓市重回剛需為主的市場(chǎng)，因此中低端項(xiàng)目可以通過降價(jià)來達(dá)到跑量的目的；伴隨投資投機(jī)類消費(fèi)被打擊，高端產(chǎn)品的消費(fèi)人群日益稀少。

其次，從產(chǎn)品類型上講，高端項(xiàng)目更注重保值性與品牌形象，如果降價(jià)，可能破壞其品牌形象，導(dǎo)致后期銷售過程中陷入越降越難賣的窘境。

張磊說，目前開發(fā)商都在靜待市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，期望成交量回升。一些開發(fā)商寄望于在合適時(shí)機(jī)與其他同行聯(lián)手造勢(shì)，推動(dòng)區(qū)域成交量的回穩(wěn)，以利于自身開盤賣房。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月與7月是房企還債高峰期，因此一些延期開盤項(xiàng)目可能在這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)前 （即2月與5月左右）聯(lián)手降價(jià)造勢(shì)入市，回籠現(xiàn)金。

上海：

房企利潤一到兩年才能恢復(fù)

在樓市成交低迷的背景下，究竟有多少樓盤延遲開盤？據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2011年12月上海預(yù)計(jì)開盤57個(gè)，實(shí)際開盤38個(gè)，延遲19個(gè)，實(shí)際開盤率為66.7%；2012年1月預(yù)計(jì)開盤12個(gè)，實(shí)際開盤3個(gè)，延遲9個(gè)，實(shí)際開盤率為25%。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉則估計(jì)，大約50%左右的樓盤月成交套數(shù)低于10套，這些樓盤當(dāng)中有不少延期開盤，導(dǎo)致只有個(gè)位數(shù)成交。

在所有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中，漢宇地產(chǎn)顯得最為保守，但其統(tǒng)計(jì)的延遲開盤樓盤占比最少也達(dá)20%。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部資深分析師何倩認(rèn)為，選擇延遲開盤的項(xiàng)目主要有三類：一類是2009、2010年取得的高價(jià)“地王”項(xiàng)目；二是處于滯銷期的高端項(xiàng)目；三是中小地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤。

其中，高端樓盤的表現(xiàn)最突出。張宏偉說，很多時(shí)候開發(fā)商會(huì)為了保證高端樓盤不低價(jià)銷售 “舍卒保車”，將一些普通住宅的小戶型產(chǎn)品低價(jià)快速銷售，以套取足夠多的現(xiàn)金。

對(duì)于產(chǎn)品類型單一的房企，則只有犧牲部分樓盤的利潤空間打折促銷回籠資金，或通過部分項(xiàng)目股權(quán)出讓、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的方式回籠資金。

張宏偉認(rèn)為，今年開發(fā)商開出的價(jià)格不會(huì)比去年三四季度更低。但他表示，按照目前的價(jià)格走勢(shì)，以及房企的普遍融資成本，房?jī)r(jià)需連續(xù)反彈一到兩年，房企的利潤水平才能和去年下半年接近。

深圳：

部分樓盤或被逼“割肉”

去年4月，深圳市政府一紙禁令，讓不少意欲上半年入市的高端豪宅項(xiàng)目“懸崖勒馬”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在深圳限價(jià)令下，高端豪宅項(xiàng)目預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，包括金地、招商、萊蒙國際等深圳本土開發(fā)商的部分高價(jià)項(xiàng)目因未能如期拿到預(yù)售證而不得不延后到下半年或今年開盤。

去年下半年，大多數(shù)房企還在走量還是保利潤中徘徊，“定價(jià)難”讓中小型開發(fā)商在決定是否推盤時(shí)躊躇不定。2011年下半年，在信貸緊縮、樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼的情形下，房地產(chǎn)市場(chǎng)遽然生變。2011年6月，大型開發(fā)商中海率先打出降價(jià)旗號(hào)，下半年萬科、招商等開發(fā)商紛紛打出降價(jià)促銷旗號(hào)，以求走量保業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。對(duì)于中小型開發(fā)商來說，2011年對(duì)樓市調(diào)控政策大多心存僥幸。對(duì)此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智稱，上半年大多數(shù)開發(fā)商愿意積極推盤入市，但進(jìn)入下半年房?jī)r(jià)下跌，樓市進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)，不少開發(fā)商對(duì)后市并不樂觀，一方面認(rèn)為即便降價(jià)也未必?fù)Q來成交量，另一方面，如果降價(jià)促銷，又擔(dān)心市場(chǎng)2008年房?jī)r(jià)下跌而2009年反彈的歷史重演，讓自己陷入被動(dòng)。

“市場(chǎng)陷入觀望，去年下半年開發(fā)商延后推盤的逐漸增多。”李耀智稱。

延后推盤的開發(fā)商，在2012年上半年卻又面臨企業(yè)資金鏈緊張和財(cái)務(wù)成本增加壓力。2012年1月31日的國務(wù)院工作會(huì)議上，政策層面已經(jīng)明確不會(huì)放松針對(duì)樓市的調(diào)控政策。對(duì)于已經(jīng)延后開盤的項(xiàng)目來說，上半年會(huì)作何選擇。是繼續(xù)堅(jiān)守房?jī)r(jià)，還是降價(jià)走量？

“這個(gè)時(shí)候開發(fā)商心態(tài)微妙，既不想損失大部分利潤，又不想一點(diǎn)存貨都不走。”眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示。

而李耀智則認(rèn)為，開發(fā)商能否“割肉”，關(guān)鍵看樓市調(diào)控政策是否會(huì)有所松動(dòng)。“如果一季度政策不放松，大型開發(fā)商會(huì)考慮降價(jià)讓利出貨。”一旦大型龍頭企業(yè)如萬科繼續(xù)降價(jià)，中小型開發(fā)商最終也會(huì)選擇跟隨。

此外，據(jù)林曉華預(yù)估，此前一直堅(jiān)持不降價(jià)的高端項(xiàng)目也會(huì)以低折扣的價(jià)格釋放出少量樓盤，試探市場(chǎng)。

廣州：

三分之一樓盤延遲上市

根據(jù)搜房網(wǎng)此前的統(tǒng)計(jì)，今年1月份廣州預(yù)計(jì)新推33個(gè)項(xiàng)目，但從去年12月24日至今年1月25日，實(shí)際推出的新項(xiàng)目只有22個(gè)，意味著有1/3的項(xiàng)目選擇了推遲開盤。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，位于廣州外圍增城的別墅項(xiàng)目廣悅軒泊爵從去年年中就開始吹風(fēng)預(yù)計(jì)年底開盤，但最新消息稱開盤日期被推遲到今年5月，搜房網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為26000元/平方米，而2011年增城市全年的銷售均價(jià)不到8000元/平方米。

一般來說，春節(jié)前后應(yīng)該是銷售旺季，1/3的項(xiàng)目推遲開盤則集中反映出開發(fā)商的觀望心態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商目前面臨著來自兩方面的壓力，一方面是市場(chǎng)冷清，成交量持續(xù)下滑；另外一方面，限購或者限價(jià)的調(diào)控政策將持續(xù)多久也不得而知。

根據(jù)廣州陽光家緣網(wǎng)站發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，2011年12月，廣州全市10區(qū)（不包含增城和從化兩市）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積34.53萬平方米，同比減少28.2%，環(huán)比減少2.4%，成交依舊集中在花都、番禺等售價(jià)較低的外圍區(qū)域。截至2012年1月31日，廣州全市累計(jì)未售的商品住宅已高達(dá)109933套。

地產(chǎn)專家韓世同對(duì)記者表示，樓市目前尚處淡季，強(qiáng)行開盤并不會(huì)取得很好的效果，開發(fā)商還是寄希望于政策變化。

開發(fā)商的延遲開盤的“小算盤”是否會(huì)如愿以償？就廣東來說，雖然佛山、中山相繼出現(xiàn)了放松調(diào)控的 “苗頭”，但還未能從根本上改變市場(chǎng)狀況，此外，一些調(diào)控未達(dá)標(biāo)的區(qū)域則極有可能保持既定的調(diào)控政策不變。

以增城為例，2011年增城的成交量為14963套，均價(jià)為7955元/平方米，實(shí)際上已經(jīng)超過了其2011年制定的 “新盤均價(jià)不能超過7385元/平方米”限價(jià)目標(biāo)，市場(chǎng)上對(duì)于增城是否會(huì)“雙限”的傳言也因此不絕于耳，但公開信息則顯示，增城幾度表態(tài)不會(huì)放松限購，看來短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)有明顯變化。

韓世同認(rèn)為，限價(jià)政策對(duì)高端項(xiàng)目的影響尤為明顯，因?yàn)橐坏┻@些項(xiàng)目的成交量上升，會(huì)拉升整體的銷售均價(jià)，這一點(diǎn)也是肩負(fù)調(diào)控任務(wù)的地方政府不愿意看到的，如此一來，開發(fā)商推遲開盤或許將是“竹籃打水一場(chǎng)空”。