每經(jīng)編輯 項崢    

項崢

隨著熱點城市房價的松動，全國性的商品房降價潮似乎日益臨近。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場運行的拐點可能已經(jīng)出現(xiàn)，但還需要更多的證據(jù)來加以確認。在這個時候，比任何時候更需要冷靜觀察房地產(chǎn)市場運行的變化。

對經(jīng)濟下行的擔憂，成為當前呼吁放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要依據(jù)。從根本上說，依靠房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟增長，本身就充滿了極高的風險。這事實上涉及經(jīng)濟增速的跨期選擇問題。依靠房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟，當期經(jīng)濟增速較高，代價則是未來將面臨經(jīng)濟衰退的風險。西班牙是個很好的例子，1996年第四季度開始到2005年，西班牙房價上漲130%。據(jù)西班牙國家統(tǒng)計局修正數(shù)據(jù)顯示，2003年至2005年間，西班牙經(jīng)濟增長較預期要快，主要受其國內(nèi)房屋市場和消費者商品的強勁需求支撐。全球金融危機爆發(fā)后，依靠房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟增長惡果開始出現(xiàn)。2008年，西班牙經(jīng)濟增速大幅度放緩；2011年，西班牙失業(yè)率高達20%。事實上，2011年，我國保障性住房的建設，一定程度上彌補了商品房市場低迷的負面影響?？梢姡?jīng)濟下行就要馬上放松房地產(chǎn)政策，可能會招致房地產(chǎn)市場的過度反彈，增加未來經(jīng)濟運行的風險。

近期，媒體對房地產(chǎn)金融風險的報道日漸增多。從后金融危機治理的角度出發(fā)，需要關注政策刺激帶來的負面影響，其中之一便是金融風險。房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)債券等，均有可能成為金融風險的引爆點。特別是當房地產(chǎn)金融風險與民間融資相互交織，潛在的經(jīng)濟社會風險將會急劇增大。所以，必須高度警惕房地產(chǎn)金融風險，但不能因為金融風險擴大，就讓房地產(chǎn)調(diào)控政策轉向。事實上，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然伴隨金融風險的增大。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條逐漸收緊，而且樓盤成交放緩，勢必增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到期不能償還債務的風險。可見，金融風險與房地產(chǎn)調(diào)控如影相隨。理論上也證明，相對寬松的政策環(huán)境，更有利于房地產(chǎn)泡沫的形成，甚至成為助長機制。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

“治大國如烹小鮮”，這時候更應該冷靜觀察。當然，冷靜觀察，并不意味著無所作為。首先，需要收集更多的數(shù)據(jù)，來確認房地產(chǎn)市場運行的拐點。只有確認了拐點，判明了形勢，才有可能對癥下藥；其次，需要加強房地產(chǎn)金融風險防范。目前看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險相對較低，房地產(chǎn)信托風險需要高度關注。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月末，全國投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)余額達6797.7億元。部分房地產(chǎn)信托計劃收益率較高，需要高度關注到期償還問題，且房地產(chǎn)信托與商業(yè)銀行理財掛鉤，相關風險不容忽視；此外，需要推進房地產(chǎn)業(yè)的重組和兼并，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

在這期間，需要加緊研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如出臺什么樣的政策，可以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，又能促進經(jīng)濟增長，降低金融風險的三重目的。