每經(jīng)記者  徐學成  楊羚強  葉書利  發(fā)自廣州、上海、北京

 

    即使最悲觀的預計，都未曾想到今年的“地產(chǎn)嚴冬”來得如此猛烈。當前，在各地樓市庫存屢創(chuàng)新高的時候，銀行信貸卻沒有絲毫放松的跡象，反而有進一步收緊的態(tài)勢，很多開發(fā)商的當前任務也變成了如何融資。

    惡劣的融資形勢，甚至逼迫眾多開發(fā)商也不得不降價為明年“存糧”。而為了能迅速融資，類似鵬欣集團這樣的中小地產(chǎn)商，則不惜大打政策擦邊球，用僅僅14套獲得預售許可證的房源為海南鵬欣白金灣府邸項目收取意向金。

    更多的房地產(chǎn)項目公司，則可能成為私募基金的“盤中餐”。以金融巨鱷索羅斯為代表的各類私募基金正四處“游獵”那些已經(jīng)資金脆弱的中小房企，希望能以“割肉價”購買這些房地產(chǎn)企業(yè)的項目股權(quán)。

    對房企來說，現(xiàn)在，或許已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)鍵時刻。

地產(chǎn)資金

 

財務惡化融資困難開發(fā)商項目或轉(zhuǎn)手地產(chǎn)基金

 

每經(jīng)記者  徐學成  發(fā)自廣州

 

    據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源達到6.8萬億元，其中企業(yè)自籌資金占比超4成。數(shù)據(jù)顯示，無論是從積壓的存貨和債務狀況來看，開發(fā)商的處境幾乎都舉步維艱，在國內(nèi)信貸日益收緊的情況下，快速出貨以回籠資金或許將成為開發(fā)商“無奈的選擇”。

逾4成資金靠自籌

 

    廣東省房協(xié)近期發(fā)布的《2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，前三季度，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4885.81億元，從資金來源看，國內(nèi)貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來第二次同比出現(xiàn)下降；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長49.2%，但實際上只相當于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長37.7%，連續(xù)兩年出現(xiàn)30%以上增速；其他資金來源（銷售回籠資金）2406.36億元，同比增長33.3%。

    廣東的情況僅僅是整個市場的縮影，根據(jù)中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源為6.8萬億元，其中國內(nèi)貸款的比例僅占15.4%，而企業(yè)自籌資金的額度已經(jīng)高達28201億元，占比達到41.2%，同比增速也超過30%。

    對于前10月房企開發(fā)資金的構(gòu)成情況，該機構(gòu)指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和調(diào)控作用的日益顯現(xiàn)，自籌資金逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源。

財務狀況惡化

 

    根據(jù)上述兩大機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無論是從廣東省還是全國范圍來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資都保持了一定的增幅。但一個令人擔心的情況是，面對日益趨緊的融資壓力，房企自身的財務狀況卻正在進一步惡化。

    Wind統(tǒng)計顯示，在已經(jīng)公布三季度業(yè)績報告的上市房企中，其合計的營業(yè)收入和凈利潤均出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，三季度144家房企實現(xiàn)營業(yè)收入合計865.55億元，較第二季度下降10.02%。此外，凈利潤也從二季度的143.96億元下滑至97.03億元，降幅高達32.60%。

    第三季度房企的銷售情況也不理想，數(shù)據(jù)顯示，房企預收賬款增加606億元，環(huán)比卻下降33%。

    房企是否有足夠的資金儲備來應對日益蕭條的市場局面，形勢恐怕也不容樂觀。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，在申萬一級所屬的136家房企總負債已為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，而這一行業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)高達71.28%。

    相關(guān)分析指出，陷入過度擴張過度融資漩渦的房企在調(diào)控洶涌而來之時，想“剎車”似乎為時已晚，日益累積的債務就是最好佐證。

融資渠道收窄

 

    目前，對于財務狀況日益惡化的房企來說，緩解資金壓力只有兩個辦法，一是爭取融資，另外就是加快銷售快速回款。

    但在地產(chǎn)調(diào)控之下，融資并非易事。Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除未通過和停止實施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增發(fā)預案，累計募資金額超過6048億元。此外，還有88家公司希望通過發(fā)行公司債和次級債進行融資，規(guī)模達到3238億元。依此計算，滬深兩市處于再融資過程中的資金需求近萬億元。

    今年6月份，監(jiān)管部門則公開表態(tài)要減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。今年8月份，國家外管局就下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請，房企海外融資受到限制。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，就在前不久，幾大龍頭房企的增發(fā)計劃已經(jīng)被證監(jiān)會叫停，涉及金額逾千億元，幾大房企融資計劃“流產(chǎn)”無疑將房企再融資的希望徹底扼殺。

消化存貨困難

 

    既然融資渠道在收緊，開發(fā)商只有另覓“良方”。

    Wind統(tǒng)計顯示，截至今年第三季度，144家房企的存貨量已經(jīng)達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中，龍頭房企的庫存壓力尤其引人注目。

    庫存積壓正是房企資金鏈日益緊張的重要原因之一，但市場并不“給面子”。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月份的傳統(tǒng)銷售旺季，全國商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。

    對于銷售慘淡，售價偏高是重要原因。據(jù)上述機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國商品住宅的銷售均價為5131元/平方米，甚至同比還有所上漲。

    對此，廣東省房協(xié)的報告分析認為，當前開發(fā)企業(yè)總體資產(chǎn)負債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實際成交量下降明顯，市場從供不應求開始轉(zhuǎn)向局部供過于求，房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性松動。在此形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時調(diào)整經(jīng)營策略，采取更靈活的營銷手段，才能贏得市場。

    目前，一部分龍頭房企為主的降價、促銷措施并不少，但房企是否還有其他“招數(shù)”？

    為應對資金緊張，“批發(fā)”式的轉(zhuǎn)售已經(jīng)出現(xiàn)，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前上海的一些樓盤開始將所屬項目以折價的方式批量轉(zhuǎn)售給地產(chǎn)基金，通過簽訂合作協(xié)議的方式，開發(fā)商可以拿到地產(chǎn)基金預付的“定金”。

    不過，該方式也在挑戰(zhàn)開發(fā)商的心理底線，這些投資者開出的“批發(fā)價”甚至只有公開售價的7折甚至是5折，為了快速回籠資金，開發(fā)商也不得不忍痛割愛。

市場現(xiàn)狀

 

看空后市二線房企接棒降價搶客

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    即使不缺錢，但為了應付可能更為嚴峻的2012年樓市，開發(fā)商正在降價爭搶客戶。

    路勁地產(chǎn)的母公司路勁基建2011年中報顯示，上半年路勁地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額28.84億元，同比增長40%，遠超公司預設(shè)的20%的增長率。

    但旗下的北京樓盤領(lǐng)海朗文世家近日將預售均價從1.8萬元/平方米下調(diào)至1.45萬元/平方米，公司旗下的另一個樓盤路勁世界城預計近日也將低價開盤。

    由于路勁地產(chǎn)8成以上銷售區(qū)域深陷限購漩渦，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中房信克而瑞評論員黃丹認為，路勁地產(chǎn)此時調(diào)價，意在限購之下?lián)屃績Z，以備戰(zhàn)可能更寒冷的2012年。

路勁地產(chǎn)陷限購漩渦

 

    以限購令為代表的本輪樓市調(diào)控，對業(yè)務線還未下探至三四線城市的路勁地產(chǎn)打擊甚大。

    路勁地產(chǎn)官方網(wǎng)站的資料顯示，路勁地產(chǎn)在全國12個城市有在售地產(chǎn)項目。但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，除了常州、洛陽兩個城市為非限購區(qū)外，其余10個城市，包括北京、上海、青島等皆為限購城市。

    對于路勁地產(chǎn)而言，由于業(yè)務能力還未滲透進三四線城市，業(yè)務線還主要停留在一二線城市，限購令對其打擊巨大。而路勁地產(chǎn)并非深陷限購的個案，首創(chuàng)置業(yè)與億城股份也正遭遇類似的“煉獄”。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)官方網(wǎng)站統(tǒng)計，目前首創(chuàng)置業(yè)共有22個在售樓盤，分別位于北京、天津等9個城市，除了湖州為非限購城市外，其余8個城市皆屬限購城市。進一步細分的話，22個在售項目中，其中11個項目位于本輪樓市調(diào)控的核心區(qū)京津兩地，另有10個項目位于西安、成都等5個限購城市，僅有太湖項目位于還沒有出臺限購令的湖州。22個項目中有21個位于限購城市，占比高達95.5%。

    受限購令沖擊，首創(chuàng)置業(yè)10月銷售公告顯示，前10月公司僅獲得90.1億元的銷售業(yè)績，占150億元年度銷售目標的60%。

    “同病相憐”的還有億城股份。根據(jù)億城股份官方網(wǎng)站資料顯示，該公司地產(chǎn)項目布局于北京、天津、秦皇島、大連與蘇州等5地，除了秦皇島外，其余4地皆為限購城市。

    在限購令的限制下，億城股份第三季度財報顯示，前9月公司僅完成約10.78億元銷售額，比上年同期減少8.49%，而年初中郵證券的報告預測億城股份2011年全年的銷售額可達到40多億元。

提前降價搶客過冬

 

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前一線房企中，一些年度銷售目標完成得不錯的房企，如恒大、萬科等，出于對明年樓市的悲觀預計，時下紛紛提前降價搶客，以儲備糧食過冬。

    以萬科為例，11日萬科在深圳的樓盤公園里和清林徑推出8.8折房源。對此，萬科總裁郁亮向外解釋說，明年開始，萬科將啟動“冬天模式”。

    恒大也采取了類似搶客行動。恒大11月銷售公告顯示，前10月公司銷售業(yè)績已達到752億元，超越年度銷售目標700億元，與此同時，恒大在南寧、長沙、長春、南京等數(shù)個城市推出8.5折認購降價促銷活動。

    對于此，黃丹認為，目前業(yè)界基本達成共識，明年的樓市會更寒冷。鑒于此，在年底時，一些房企率先主動降價，目的在于“儲糧、儲現(xiàn)金、儲客戶”，以備戰(zhàn)更冷的2012年。

    實際上，這波搶糧大戰(zhàn)已傳遞至二線房企，路勁地產(chǎn)就是代表。雖然今年的銷售業(yè)績還算不錯，但為了備戰(zhàn)接下來更嚴峻的挑戰(zhàn)，路勁地產(chǎn)已開始試探在一些限購城市降價搶客。

    中投聯(lián)達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，路勁地產(chǎn)8成以上的銷售區(qū)域為限購區(qū)。在這些限購城市，有購房資格、有購房能力與有購房意愿的“三有”人群基數(shù)相對固定化，限購城市的“三有”人群數(shù)量會越來越少。對于限購城市，不排除相應房企未雨綢繆，先下手降價以搶占珍貴客群。

    除了在北京降價搶客外，路勁地產(chǎn)在上海的新盤路勁翡麗灣也推出了77~123平方米房源可享8萬優(yōu)惠，150平方米及以上可享13萬元優(yōu)惠的促銷措施，此舉意味著房價以近9折出售。

    路勁地產(chǎn)的降價搶客，意味著二線房企也開始接棒讓利搶糧行動。

    在黃丹看來，樓市未來可能面臨更加嚴峻與不確定的行情。鑒于即將到來的漫漫冬夜，包括路勁地產(chǎn)等在內(nèi)的一些一二線房企已展開年底搶客行動，以推動“儲糧、儲現(xiàn)金、儲客戶”，為2012年的寒冬準備更多的糧食與保暖衣。

銷售手段

 

僅14套房取得預售證海南鵬欣在滬大收意向金

 

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

 

    僅靠已獲得預售許可證的14套房源，鵬欣集團就為尚未開盤的海南鵬欣白金灣項目收取意向金。住建部去年4月頒布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，“未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鵬欣集團在上海宣傳海南鵬欣白金灣將于明年1月2日開盤，其中包括了4棟小高層和28棟別墅，以及1棟酒店，并向購房者收取購房意向金。但海南省瓊海市住房保障和房產(chǎn)管理局主辦的瓊海房產(chǎn)網(wǎng)信息信息顯示，取得預售證的是2層樓高的6#、7#、8#三棟樓14套房，總面積不足1900平方米。

    據(jù)上?；膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉介紹，事實上很多異地樓盤在未取得預售許可證的情況下，就向購房者收取意向金。在上海同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉看來，通過異地項目收取意向金，已經(jīng)成為開發(fā)商變相融資的一種手段。

僅14套房獲取預售許可證

 

    11月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者接到鵬欣白金灣銷售人員的促銷電話。其介紹，購房者可以在支付了意向金后，由開發(fā)商安排前往海南看房。如果看中了房源，在樓盤正式開盤后，上述意向金將轉(zhuǎn)成為房款。如果購房者沒有看中房，開發(fā)商也會在扣除購房者在海南期間的差旅費用后，將意向金退還給購房者。銷售人員還表示，意向金可以交給上海白金灣的售樓處現(xiàn)場，那里有相關(guān)人員，負責收取意向金。

    按照《通知》，開發(fā)商是不能在未獲得預售許可證的情況下收取意向金，還規(guī)定開發(fā)商在獲得預售許可證10天內(nèi)必須開盤。而海南白金灣卻在大部分房源未獲得預售許可證的情況下向上海購房者收取意向金。為了弄清開發(fā)商是否違反上述規(guī)定，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次致電鵬欣集團位于上海的白金灣售樓處，了解該項目在大多數(shù)房源未取得預售許可證的情況下是否正在向購房者收取定金。得到的回應是，售樓處目前確實有專人代替海南項目收取購房意向金，金額為5萬元。至于意向金的使用和退款處理，售樓處的工作人員的說法和之前的促銷電話內(nèi)容一致“如果沒有看中房子，可于開盤后的15個工作日退還。”

    為了弄清楚開發(fā)商的上述行為，是否違反《通知》的有關(guān)規(guī)定，《每日經(jīng)濟新聞》記者按照瓊海市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站在當?shù)?ldquo;114”公布的電話，致電上述部門，但一直未獲接聽。隨后《每日經(jīng)濟新聞》記者后又傳真了一份采訪函，詳細說明了海南白金灣可能存在的問題，詢問是否屬于違規(guī)，但截至記者發(fā)稿時仍未得到相關(guān)回應。

收取意向金為緩資金壓力？

 

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為海南鵬欣白金灣項目開發(fā)商的上海鵬欣房地產(chǎn)（集團）有限公司目前正面臨較大的銷售壓力。據(jù)中房信監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)，該公司的上海項目——白金灣府邸和一品漫城去年的銷售額總計高達13.64億元，而今年這兩個項目的實際銷售額卻只有9.22億元。

    銷售額下降的同時，鵬欣集團卻在大力擴張，顯然需要更多資金投入。鵬欣集團網(wǎng)站上一篇媒體對集團總經(jīng)理趙維茂的專訪顯示，按計劃，未來5年鵬欣要做50多個水游城，未來10年要做100個水游城。而南京水游城總建筑面積達16.7萬平方米。

    鵬欣集團今年推動的“ST合臣擬定向增發(fā)募資14.1億元增資上海鵬欣礦業(yè)”的增發(fā)預案也尚未完成。在這樣的情況下，開發(fā)商顯然有通過銷售，快速收回部分現(xiàn)金的需要。

    張宏偉說，類似的在上海異地銷售項目，在開盤前先收取客戶意向金，往往具有融資性質(zhì)。一是能幫助開發(fā)商解決一部分營運資金的需要，另外則能把交了意向金的買家迅速轉(zhuǎn)化為目標客戶。

    “一般情況下，如果交了意向金，購房者總會選擇購買。”張宏偉認為，正是開發(fā)商摸透了異地購房者的心理，所以才會在沒有開盤的情況下，先收取客戶意向金，牢牢套住部分意向客戶。

    而黃欣偉則介紹說，由于上海之外的很多城市對預售項目的監(jiān)管不如上海嚴格，有些地方甚至只是挖個坑就可以賣房，樓盤未開盤就收取意向金，甚至直接銷售的現(xiàn)象非常普遍。這些地方的開發(fā)商也正是利用這些地方的政策寬松，大規(guī)模地通過收取意向金融資，解決資金鏈緊張的問題。

    海南鵬欣白金灣在未開盤的情況下，收取異地客戶意向金的做法是否真是為了融資？《每日經(jīng)濟新聞》記者撥打該公司相關(guān)負責人電話一直未獲接聽。而記者曾按鵬欣集團網(wǎng)站上登記的傳真號碼向上海鵬欣房地產(chǎn)  （集團）發(fā)出采訪傳真，但截至記者發(fā)稿時也未得到回應。

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