余豐慧

    近日有報(bào)道稱(chēng)，北京市土地儲(chǔ)備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2500億元。而今年1~5月，北京土地出讓總收入不過(guò)250.61億元，土地出讓收入難以支撐還債的險(xiǎn)局已經(jīng)出現(xiàn)。

    所謂的“險(xiǎn)局”無(wú)非是說(shuō)受調(diào)控高壓影響，北京土地出讓金收入銳減而導(dǎo)致出現(xiàn)還債危機(jī)。全國(guó)一二線城市，或許都面臨與北京一樣的境況。那么，什么原因?qū)е绿炝康耐恋爻鲎屖杖刖谷贿€不起貸款呢？我們先看一下土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)。顧名思義，土地儲(chǔ)備貸款是指儲(chǔ)備土地而發(fā)放的貸款，是銀行發(fā)放給政府所屬的土地儲(chǔ)備部門(mén)從農(nóng)民手中以低廉價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地，然后再天價(jià)拍賣(mài)出去的土地流動(dòng)資金貸款，更確切地說(shuō)是搭橋貸款——通過(guò)貸款從農(nóng)民手中購(gòu)買(mǎi)土地，再高價(jià)賣(mài)出去后用土地出讓金歸還貸款。

    按照正常貸款程序和規(guī)定，每宗土地儲(chǔ)備貸款，待土地高價(jià)出讓后就應(yīng)該立即歸還貸款。從2009年至2011年5月，北京市土地儲(chǔ)備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2500億元，那么，這2500億元貸款從農(nóng)民手中購(gòu)買(mǎi)的土地天價(jià)出讓后，獲得巨額出讓金為何沒(méi)有用來(lái)歸還貸款呢？?jī)H2010年北京土地出讓金收入就高達(dá)1636.72億元，2009年土地收入為928億元，兩年高達(dá)2600億元。

    由此分析得出，北京土地出讓金收入并沒(méi)有用來(lái)歸還貸款，而是挪作他用了。本來(lái)，哪宗土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)該由這宗土地出讓后歸還。但現(xiàn)在卻是一邊將貸款挪作他用，一邊挪用本應(yīng)該歸還貸款的那部分土地出讓金。當(dāng)下又以土地出讓金下降來(lái)衡量還不起老貸款和利息，得出臨近破產(chǎn)結(jié)論，這是不合邏輯的。從農(nóng)民手中低價(jià)收回土地，再天價(jià)出讓?zhuān)杖塍@人，現(xiàn)在竟然說(shuō)連貸款都還不起了，甚至連利息都難以支付了，誰(shuí)能說(shuō)這里面沒(méi)有貓膩？

    在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期放出此風(fēng)，是想表述在高壓調(diào)控下地方政府的難處和壓力，還是以此要挾中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控，地方政府大肆拍地、天價(jià)拍地，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)維系土地財(cái)政呢？筆者認(rèn)為，1~5月份，北京以及許多一二線城市土地出讓金收入下降是個(gè)好現(xiàn)象。說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控取得了效果，這將倒逼土地價(jià)格出現(xiàn)下降，進(jìn)而使得高房?jī)r(jià)開(kāi)始走低。同時(shí)，能夠遏制長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地竭澤而漁式開(kāi)發(fā)的惡習(xí)。既是土地財(cái)政破產(chǎn)，也是一些地方政府咎由自取，這個(gè)代價(jià)應(yīng)該由地方政府承擔(dān)，也很有必要教訓(xùn)和懲罰一下這幾年對(duì)中國(guó)樓市泡沫助紂為虐的商業(yè)銀行。

    我們不必惋惜土地財(cái)政臨近破產(chǎn)，因?yàn)橥恋刎?cái)政破產(chǎn)，對(duì)轉(zhuǎn)變地方政府官員的政績(jī)觀，對(duì)保護(hù)土地、抑制高房?jī)r(jià)都有利。有破才有立，土地財(cái)政破產(chǎn)后必將迎來(lái)一個(gè)符合科學(xué)發(fā)展觀，更加健康的房地產(chǎn)發(fā)展方式。

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