2011-06-09 01:40:09
住建部7日發(fā)布的 《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定:負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格確定,不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。
新房屋征收評估辦法相比廢止的《城市房屋拆遷估價指導意見》有不少亮點,比如,評估價值精確到元,評估價格完全參照市場價,評估機構(gòu)由被征收人選定,評估更多體現(xiàn)土地價值等。但考慮到現(xiàn)實種種因素,新辦法能否擔當大任還需觀察,問題關(guān)鍵在于評估機構(gòu)的獨立性和公正性很難保證。
盡管新辦法規(guī)定,被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。但這樣的詳細描述還不足以囊括所有影響因素,因為房屋征收評估相當復(fù)雜,不僅要考慮硬件因素,還要考慮軟件因素,比如,被征收人的(房屋)情感、習慣、家庭結(jié)構(gòu)、謀生能力等,而軟件因素很難評估。
盡管評估機構(gòu)由被征收人來選定看上去不錯,但被征收人選定的評估機構(gòu)未必就獨立、公正。一則,選定評估機構(gòu)的具體辦法由各地政府制定,地方政府作為土地市場的最大獲益者,能否制定合理的操作辦法值得懷疑;二則,新辦法規(guī)定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付,誰直接出錢評估機構(gòu)顯然會聽誰的話;三則,地方政府也是評估機構(gòu)的監(jiān)管者,評估機構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。
雖然說,被征收人對評估結(jié)果有異議可以申請復(fù)核,對復(fù)核結(jié)果不滿意還可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,但誰又能保證復(fù)核、鑒定環(huán)節(jié)不被利益左右?我們要意識到,不僅是房屋評估機構(gòu)素質(zhì)有待提高,還要看到很多專家的公信力在下降,更重要的是,在強勢的地方政府面前,無論是機構(gòu)評估還是專家鑒定恐怕都很難拒絕人為干擾,因為這關(guān)系到地方政府的“錢袋子”。
為減少人為因素干擾房屋征收評估,筆者以為應(yīng)從五個方面入手:其一,需要完善新房屋評估辦法,如何選定評估機構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題,需要在制度上明確和細化;其二,有爭議的房屋征收評估事件,不妨成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監(jiān)督機構(gòu),或開辟司法救濟渠道;其三,培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機構(gòu)和評估機構(gòu),以驗證商業(yè)性評估機構(gòu)評估的合理性;其四,評估費用不能由委托人——地方政府直接支付,應(yīng)當由被征收人集體來決定評估費用支出,政府出資,但通過銀行來支付;其五,提高房屋評估行業(yè)素質(zhì),加強資格認定。
據(jù)說,對房屋征收評估各方都有不少擔憂,比如,被征收人憂慮自己名下房產(chǎn)會遭遇不公正評估;評估機構(gòu)擔心得罪主導拆遷的政府部門;地方政府則擔憂復(fù)雜的房屋征收評估程序影響征收效率、拖延項目進度。筆者以為,這些憂慮折射出我們的房屋征收評估抵達公平、公正、公開還有很遠的路要走,對此,制度上首先要有科學安排。
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