每經(jīng)記者  葉書利  尚希  發(fā)自北京

    拐點(diǎn)，距離北京樓市到底還有多遠(yuǎn)？

    3月29日，北京市政府發(fā)出通知，明確提出今年北京新建普通住房價(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。首提“降”字，北京更被認(rèn)為是出臺(tái)了最嚴(yán)的房價(jià)控制目標(biāo)。房價(jià)是不是真的要降了？

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)合搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心，對(duì)目前北京在售的313個(gè)樓盤進(jìn)行了全方位調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，截至3月23日，盡管表面看樓盤整體打折者眾多，但這些折扣與優(yōu)惠在  “京15條”出臺(tái)前也能夠拿到，實(shí)際降價(jià)樓盤或不到一成。

    “現(xiàn)在降價(jià)的項(xiàng)目大多采取折扣這樣一種暗降的方式，由于還沒有到入市的高峰期，絕大多數(shù)樓盤還在觀望。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，一旦等到大批量的項(xiàng)目進(jìn)入市場，新開盤項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)有明顯的回落，預(yù)計(jì)到4月底和5月初之間，北京樓市的價(jià)格會(huì)有一個(gè)明朗的趨勢(shì)。

調(diào)價(jià)項(xiàng)目有所蔓延

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：3月份北京商品房期房成交量為4853套，現(xiàn)房住宅成交量為890套，雖然成交量環(huán)比2月份均有上漲，但主要因2月份的春節(jié)長假。3月的全月成交量同比2010年同期下降超過43%，而相比2011年1月份更是降超50%。

    市場成交的驟降并沒有立即作用于在售樓盤的價(jià)格。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心在對(duì)北京313個(gè)樓盤的統(tǒng)計(jì)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，限購令之后，北京僅有28個(gè)樓盤降價(jià)或加大促銷力度，變相調(diào)價(jià)僅占近8.9%；52個(gè)樓盤漲價(jià)，或降低促銷力度，曲線提價(jià)占比為16.6%；其余233個(gè)樓盤，政策高壓下，定價(jià)策略紋絲不動(dòng)，占比高達(dá)74.5%。

    雖然僅有一成項(xiàng)目在定價(jià)方面有所回落或加大了優(yōu)惠幅度，但較為明顯的一個(gè)趨勢(shì)則是，普通住宅項(xiàng)目降價(jià)的范圍有所擴(kuò)大，而別墅類的高端住宅依然保持了較為堅(jiān)挺的價(jià)格。

    普通住宅方面，來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示，北京232個(gè)在售住宅項(xiàng)目中，3月漲價(jià)項(xiàng)目21個(gè)，環(huán)比下降46.2%；降價(jià)項(xiàng)目17個(gè)，環(huán)比增加143%；有186個(gè)住宅項(xiàng)目價(jià)格停漲。3月北京降價(jià)住宅項(xiàng)目占在售住宅項(xiàng)目比例為7.6%，環(huán)比上漲4.6個(gè)百分點(diǎn)；漲價(jià)項(xiàng)目占比9.4%，環(huán)比減少6.3個(gè)百分點(diǎn)。

    “二三月份入市的樓盤相對(duì)較少，所以降價(jià)增加的幅度還不是非常明顯，目前降價(jià)的區(qū)域主要還是集中于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。”楊少鋒表示。

    但楊少鋒同時(shí)告訴記者，目前也有部分市區(qū)的項(xiàng)目調(diào)低了定價(jià)預(yù)期，“目前我們剛剛接手一個(gè)位于北四環(huán)的公寓類項(xiàng)目，開發(fā)商的定價(jià)要比調(diào)控之前降了10%。”據(jù)其介紹，從3月以來新開盤項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，均比原來的對(duì)外報(bào)價(jià)下調(diào)了10%~15%。

    對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授劉洪玉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)價(jià)值的70％以上是由位置決定的，所以打折促銷等價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象首先從遠(yuǎn)郊區(qū)縣開始，是非常正常的市場現(xiàn)象。“由于目前北京市新增住房供應(yīng)主要分布在城市外圍，城市中心區(qū)的新增供給非常少，所以這部分樓盤的價(jià)格短期內(nèi)不會(huì)有太大的變化。”

“領(lǐng)漲”變“領(lǐng)跌”

    要說去年北京樓市最具戲劇性的區(qū)域，莫過于通州。在去年年初“通州新城”的利好刺激下，通州地區(qū)的房價(jià)一度飆升過3萬大關(guān)。而就在第一輪調(diào)控之后，通州地區(qū)的房價(jià)大幅回落，成為由“領(lǐng)漲”到“領(lǐng)跌”的典型。而限購令下，通州地區(qū)最為明顯的一個(gè)趨勢(shì)則是，降價(jià)拋售的二手房越來越多。

    “均價(jià)只有1.2萬元/平方米，再?zèng)]有比這更便宜的了。”4月5日，位于通州區(qū)梨園附近的一位地產(chǎn)中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

    相比二手房市場，房山地區(qū)的新房市場再次成為限購令下最具代表性的一個(gè)地區(qū)。

    由于地鐵開通和眾多知名房企的入駐，房山樓市自去年下半年以來一直炙手可熱，價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升。以中糧萬科長陽半島項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目自去年7月開盤以來，多次續(xù)寫“日光”傳奇，記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目一期（2010年7月24日開盤）的成交均價(jià)為13685元/平方米，時(shí)隔一月，二期的成交均價(jià)已漲至15599元/平方米。

    但限購令之下，多數(shù)剛需被抑制，而主要面向剛需市場的房山樓市也備受打擊。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月房山僅成交193套普通商品住宅，較1月成交1287套下降了85%，其下降幅度高于全北京市的平均降幅70.24%；3月，房山區(qū)有4個(gè)住宅項(xiàng)目公開降價(jià)，打折樓盤數(shù)增加到11個(gè)。

觀望均為暫時(shí)

    從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，“降價(jià)”并不是當(dāng)前北京樓市的基調(diào)，“觀望”仍是主題詞。

    在調(diào)查中，超過七成的樓盤面臨政策高壓，價(jià)格依然紋絲不動(dòng)；更有大約16.6%的樓盤逆市提價(jià)。在這52個(gè)漲價(jià)的樓盤中，別墅項(xiàng)目占20個(gè)，由于受供應(yīng)趨緊及項(xiàng)目本身的特殊性，業(yè)內(nèi)專家對(duì)此也表示，別墅項(xiàng)目很難大面積降價(jià)。

    針對(duì)逆市提價(jià)的住宅項(xiàng)目，在楊少鋒看來，個(gè)別項(xiàng)目提價(jià)抱有“并不打算今年賣”的心態(tài)，同時(shí)也不排除一些項(xiàng)目確實(shí)位置很好而不愁買家。

    “同樣的外部政策和市場環(huán)境，不同的開發(fā)商會(huì)采取不同的策略。當(dāng)前大部分樓盤定價(jià)沒有變化，部分樓盤甚至提價(jià)，相較2009年、2010年樓盤開盤價(jià)格輪番上漲的狀況，應(yīng)該說這也是個(gè)積極的變化。”劉洪玉表示，隨著政府調(diào)控住房市場的各項(xiàng)政策實(shí)施，尤其是加息等貨幣政策的不斷加碼，北京樓市成交量明顯減少，價(jià)格下調(diào)的壓力在不斷加大。

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