我有個(gè)愛好，喜歡研究很多房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，一是為了寫報(bào)道，二是向這些公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)學(xué)習(xí)，如何通過(guò)財(cái)務(wù)管理獲得更高的財(cái)務(wù)收益。因?yàn)?，我們的?huì)計(jì)老師告訴我，管好財(cái)務(wù)公司就可以賺錢。
　　
　　大家都知道，房地產(chǎn)上市公司是資金密集企業(yè)，很缺錢的。但我去年發(fā)現(xiàn)了一個(gè)情況，就是很多上市公司在削減它的短期借款。銀行的貸款政策發(fā)生變化，自然是導(dǎo)致他們這么做的原因。但也有另一種可能性，他們有辦法從別的渠道融到更便宜的資金。
　　
　　什么辦法？我們老師說(shuō)過(guò)，最簡(jiǎn)單的辦法就是用商業(yè)信譽(yù)，從供貨商那里融資。商業(yè)信譽(yù)越好，供貨商給的還款周期越長(zhǎng)，墊資額度自然也就越多。于是，我們看到了大量的房地產(chǎn)公司都在拖欠工程款，上周我統(tǒng)計(jì)過(guò)40余家上市房地產(chǎn)公司來(lái)自工程領(lǐng)域的新增資金拖欠，總金額超過(guò)60億元。
　　
　　當(dāng)然，也有例外。萬(wàn)科的應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款就只是和上一年持平，或者略有增加，不過(guò)我猜測(cè)，萬(wàn)科應(yīng)付賬款的不增加，應(yīng)該能給他帶來(lái)更低廉的建筑成本。因?yàn)椋ㄖ镜娜谫Y也是要開發(fā)商付出代價(jià)的。
　　
　　除了應(yīng)收賬款外，房地產(chǎn)公司另一塊資金來(lái)源，則是大量的商品房預(yù)售款。而這一塊收入占據(jù)開發(fā)資金的比重，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)應(yīng)付賬款。相比于其他融資渠道，預(yù)購(gòu)款甚至不需要企業(yè)額外付出融資成本。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，大量的預(yù)售款是能讓公司賺錢的一個(gè)非常重要的因素。
　　
　　回過(guò)頭來(lái)，我們看看其他行業(yè)，是否也有如此大規(guī)模的預(yù)售款。但我比照了不少的行業(yè)，能達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)這樣規(guī)模和比重的卻并不多。不過(guò)，有一個(gè)例外，那就是發(fā)行大量購(gòu)物卡的企業(yè)。他們的預(yù)收款資金，有時(shí)候會(huì)非常驚人。
　　
　　周五晚上的一件事，讓我突然發(fā)現(xiàn)除了購(gòu)物卡，還有獲得大量預(yù)售款的新渠道。我的父母因?yàn)槁犝f(shuō)肥皂粉要漲價(jià)，搶購(gòu)了很多肥皂粉。在CPI上升幅度仍然有可能達(dá)到4%左右的今年，相信人們對(duì)商品價(jià)格上漲的恐慌，還將會(huì)繼續(xù)。
　　
　　有些商品是可以長(zhǎng)期存放的，有些諸如大米之類卻無(wú)法長(zhǎng)存。那么是否可以有一個(gè)新的概念，普通消費(fèi)者期購(gòu)，按照現(xiàn)在的價(jià)格，或者略高于現(xiàn)在的價(jià)格，向某個(gè)零售企業(yè)預(yù)訂一批商品，先期付出一定比例的預(yù)付款，這家零售企業(yè)再把預(yù)付款的一部分拿去向生產(chǎn)商按上述價(jià)格預(yù)訂貨物。其余的預(yù)付款，一是作為公司本身發(fā)展的融資需要，二是可以作為短期投資向典當(dāng)行、有資質(zhì)的小額貸款公司發(fā)放，獲取相對(duì)高的利息收入。
　　
　　當(dāng)然要做好這樣的期購(gòu)，需要至少做好兩點(diǎn)。一是必須有良好的商譽(yù)，二是必須有良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，否則失敗的風(fēng)險(xiǎn)也將很大。