尹中立（社科院金融專家）

    盡管2010年出臺了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且從今年1月底開始對主要城市的住房又實行了限購政策，但2月份的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房價上漲的趨勢并沒有得到控制，70個大中城市里，70%以上城市房價環(huán)比還是上漲的。房價為何如此難以控制？筆者認(rèn)為最主要原因是貨幣與信貸增長太快。

房價跟隨貨幣增長而上漲

    對于過去幾年及當(dāng)前的房價上漲，有人說是城市化因素導(dǎo)致的，但是，2004年之前中國的城市化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于2004年之后，房價的快速上漲卻發(fā)生在2004年以后。因此，以城市化來解釋房價及住房銷售的快速增長在邏輯上是不成立的。

    還有人說是人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的。從人口結(jié)構(gòu)看，上世紀(jì)60年代初至70年代初是中國人口生育高峰，這些人口在2000年后進(jìn)入了結(jié)婚年齡，住房需求大幅度增加。但中國的第一個生育高峰是1949年后的10年，新中國成立之后的第一個生育高峰出生的人口，早在1980年前后就進(jìn)入了結(jié)婚年齡。顯然，1980年前后中國并沒有出現(xiàn)住房銷售的高峰，更沒有出現(xiàn)房價的大幅度上漲。原因是那個時候中國的住房制度還沒有改革，更重要的是那個時候人們手里沒有錢買房。很多年輕人結(jié)婚需要房子并不必然導(dǎo)致住房需求的大幅度增加，經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“需求”是指有購買力的需求，因為結(jié)婚的人大量增加只能導(dǎo)致  “潛在需求”的增加，潛在需求要轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)需求還需要具備購買力的條件。

    要找到住房市場繁榮的真正原因，應(yīng)該從貨幣與信貸入手。從廣義貨幣（M2）看，1999年至2010年我國的貨幣總量增加了5倍，從1999年的12萬億元增加到2010年的70多萬億元，樓市的價格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎也佐證了貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼的名言——“無論何時何地，物價都是貨幣現(xiàn)象”。10年來的中國樓市價格的上漲，歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。

    那么，是什么原因?qū)е伦罱?0年中國的貨幣快速增長？其一是人民幣匯率改革導(dǎo)致的；其二是2009年、2010年為了應(yīng)對全球金融危機(jī)實施的“適度寬松的貨幣政策”導(dǎo)致的。從2003年開始，隨著中國出口的增長，人民幣升值預(yù)期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國，表現(xiàn)為外匯儲備高速增長。隨著外匯占款大量增加，截至2010年底，外匯占款已經(jīng)超過23萬億元人民幣，這些貨幣完全與國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動沒有任何關(guān)系，卻極大地加劇了國內(nèi)流動性過剩的局面。

    2009年至2010年，為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，中國實施了適度寬松的貨幣政策對樓市亦有重要的影響。期間，每年中國的信貸增長超過12萬億元  （包括信貸類理財產(chǎn)品）。這兩年里，我國的廣義貨幣供應(yīng)量從40多萬億元迅速增加到70多萬億元，增長接近70%，刺激了樓市價格快速上升。北京有些樓盤在2009年上漲了100%以上，上漲速度為近年之最。

    在大多數(shù)工業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的背景下，多余的貨幣勢必涌向供給彈性較小的產(chǎn)品，住房是這些資金理想的聚集地。

控房價核心應(yīng)是緊縮貨幣

    從上述分析可見，要遏制房價快速上漲，最重要的手段是控制貨幣與信貸的高速增長。2010年出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心是打擊房地產(chǎn)投機(jī)，這些措施只能在一定程度上緩解房價上漲的壓力，屬于治標(biāo)不治本之策。

    貨幣緊縮會遇到兩個棘手問題，一是經(jīng)濟(jì)增長與就業(yè)如何保證？2010年，我國固定資產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到27萬億元，近GDP的70%，如果貨幣緊縮，固定資產(chǎn)投資勢必減少，經(jīng)濟(jì)增長就沒有保證，就業(yè)就會出現(xiàn)問題。但筆者認(rèn)為，當(dāng)下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是最佳時機(jī)，因為現(xiàn)在的工人主要以80后和90后為主，他們即使失業(yè)還有家庭作庇護(hù)港灣，如果再過一段時間，等他們的父母失去勞動能力了，失業(yè)將會給這些家庭帶來災(zāi)難性的打擊。政府應(yīng)該抓緊時機(jī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    第二個問題是國際環(huán)境的制約。2010年以來，在中國進(jìn)行樓市調(diào)控的同時，歐美國家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。2010年四五月份歐洲出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)；而失業(yè)率的居高不下，已經(jīng)成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的巨大障礙。同樣糟糕的還有日本，日本政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)使市場越來越擔(dān)心其債務(wù)危機(jī)問題，尤其是今年3月11日發(fā)生強(qiáng)震引發(fā)核泄露，這將給日本經(jīng)濟(jì)帶來巨大的打擊。

    西方國家集體陷入通縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經(jīng)濟(jì)問題幫助不大，卻使新興國家出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。在此背景下，中國的房地產(chǎn)調(diào)控的難度就可想而知了。此外，農(nóng)產(chǎn)品價格上漲使CPI超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔(dān)憂越來越強(qiáng)烈，買房成為保持財富不貶值的重要手段。

需重新確定貨幣增長目標(biāo)

    中央政府將2011年的貨幣增長目標(biāo)定為廣義貨幣增長16%，這個數(shù)據(jù)是過去10年較低的。但是別忘了，因為2009年至2010年貨幣總量增加了70%，基數(shù)已經(jīng)很大，16%實際上也是不低的。過去的兩年我國貨幣增長太快，需要將貨幣增長速度調(diào)低。

    這就涉及貨幣政策問題，中國的貨幣增長速度應(yīng)該定在什么水平合適？從過去的經(jīng)驗看，貨幣增長速度=GDP增長速度+CPI+3%。2011年的16%實際上是假設(shè)GDP增長速度為9%、CPI為4%的前提下設(shè)計出來的。

    為什么貨幣增長速度需要比經(jīng)濟(jì)增長速度及物價增長速度高3%？理論上的解釋是中國處在一個貨幣深化過程中。改革開放前，我們實行的是計劃經(jīng)濟(jì)體制，很多東西是實物分配，無需用貨幣，因此，貨幣增長速度不及經(jīng)濟(jì)增長速度。隨著以市場為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)改革的深化，經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度逐漸增加。因此，貨幣增長速度應(yīng)該超過經(jīng)濟(jì)增長速度加物價增長速度，這二者之差應(yīng)該是3%，這是理論家們根據(jù)實踐找到的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

    即使上述貨幣理論是對的，我們現(xiàn)在也應(yīng)該思考重新設(shè)定貨幣增長速度了。理由之一：盡管30年的改革開放，中國經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度已經(jīng)很高，用貨幣深化的理由來解釋貨幣的高速增長已經(jīng)不成立了，一個簡單的證據(jù)是，在全球范圍里，我國的貨幣總量與經(jīng)濟(jì)總量之比已經(jīng)是最高的，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的貨幣總量與經(jīng)濟(jì)總量的比值都在1左右，而我國的貨幣總量已經(jīng)接近經(jīng)濟(jì)總量的2倍。理由之二：2009年至2010年我國貨幣投放過快，需要降低貨幣增長速度才能把多投放的貨幣收回來。

    假如我們的貨幣增長速度不做調(diào)整，則意味著5年以后增長一倍，從現(xiàn)在的70多萬億元增加到2015年的150萬億元左右。

    現(xiàn)在是認(rèn)真思考如何調(diào)整貨幣增長目標(biāo)的時候了。

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