每經(jīng)記者  徐杰  發(fā)自上海

    自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，杭州樓市萎靡不振。上周，杭州市區(qū)商品房只成交375套，環(huán)比下降21.7％?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)杭州透明售房數(shù)據(jù)，截至3月15日，該地一樓盤最近突然連續(xù)退房20套。到底是樓市低迷造成了退房？還是其中另有原因。

連續(xù)退房20套

    杭州透明售房網(wǎng)所公示的這個(gè)頻頻退房的樓盤位于杭州市濱江區(qū)，案名為“天鴻·君邑”。數(shù)據(jù)顯示，最近一筆退房出現(xiàn)在3月15日，原購房人浙江東冠建設(shè)工程有限公司退房6套，涉及面積395.2平方米。另外，還有兩筆分別出現(xiàn)在3月3日和3月8日，各退房7套，也為上述公司購買。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者初步統(tǒng)計(jì)，這20套房源共涉及建筑面積約1300平方米，該項(xiàng)目成交記錄顯示，樓盤已售均價(jià)為14515元/平方米，估算下來，這筆退房大單涉及金額近2000萬元。記者獲悉，這批房源分布于“天鴻·君邑”項(xiàng)目7號樓，位置不錯(cuò)，整幢樓共29層，這20套房源都位于16樓和17樓，每層10套，皆為40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓。

    這批退出的房源不僅數(shù)量多涉及金額高，而且其原購買人和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。公開資料顯示，開發(fā)商杭州東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由上海天鴻投資控股有限公司與浙江東冠集團(tuán)共同出資組建，其中浙江東冠集團(tuán)占有15%股權(quán)。不過記者發(fā)現(xiàn)，退房人浙江東冠建設(shè)工程有限公司正是浙江東冠集團(tuán)的子公司。

蹊蹺的“自買自退”

    對退房原因，該項(xiàng)目開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋為，實(shí)際購房人當(dāng)初以公司名義購買，現(xiàn)在這家公司注銷了，“先退再簽”，退出來后會(huì)再以新公司重新簽訂購房協(xié)議。對退房人與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)性，該負(fù)責(zé)人卻予以否認(rèn)。

    此外，記者發(fā)現(xiàn)今年2月份，該樓盤也有2套退房，其中一套原購房人竟為該項(xiàng)目的營銷總監(jiān)“魏**”，至于退房緣由，開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人表示“個(gè)人原因”，不便透露。

    當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，該樓盤當(dāng)時(shí)銷售情況并不火爆，這樣做可能是迫于資金壓力。當(dāng)初開盤時(shí)，房子已近封頂，拿房子去做抵押總比通過其他途徑貸款方便。

    此外，記者還發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目曾通過股權(quán)出讓和質(zhì)押涉及信托融資。受托方北京國際信托有限公司在2008年3月18日推出  “天鴻一號地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃”，擬募集資金2億元，用于該項(xiàng)目開發(fā)，信托期限為5年。

    “信托計(jì)劃從2008年3月31日年成立?！北本﹪H信托有限公司信托業(yè)務(wù)運(yùn)營管理總部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“信托融資時(shí)開發(fā)商每周每月都有業(yè)績保證，信托公司對開發(fā)商有業(yè)務(wù)要求。對業(yè)績指標(biāo)，該公司未做透露。

    開發(fā)商當(dāng)時(shí)會(huì)不會(huì)因?yàn)闃I(yè)績指標(biāo)自買自銷？北京國際信托有限公司信托業(yè)務(wù)運(yùn)營管理總部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“將會(huì)去了解實(shí)情?！?/p>

    住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這批房源所在的7號樓于去年7月25日開盤，共推出260套房源。然而，開盤首月只銷售50套，銷售率為19%，加上44套的預(yù)定，銷售率也只有36%。而去年7月杭州樓市成交火爆，環(huán)比6月漲近七成。

    此外，經(jīng)項(xiàng)目銷售部有關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，浙江東冠建設(shè)工程有限公司購買的這批房源正是在去年7月，如果減去這家自己公司購買的20套房源，銷售率僅為28%。

“自買自退”疑云重重

    易居中國分析師薛建雄表示，開發(fā)商有可能借自買自退來炒熱人氣；也有可能出于投資，當(dāng)初開盤時(shí)開發(fā)商便利拿到房源，等房價(jià)到高位即可出手。自買自退可能涉及“假按揭”騙貸，有些開發(fā)商因資金鏈緊張而急于套現(xiàn)，從銀行獲得貸款，緩解資金緊張。此外，一些退房名義上是解約，實(shí)則為避稅。一手房和二手房稅費(fèi)有差異，若開發(fā)商與原購房者可找“適當(dāng)”的理由進(jìn)行“解約”，開發(fā)商再與下家重新簽訂購房合同，可省下稅費(fèi)。

    房地產(chǎn)律師張茂榮認(rèn)為，如果開發(fā)商存在騙貸或避稅，這種買賣關(guān)系是一種掩蓋非法目的的行為，涉嫌違規(guī)。雖形式上合法，經(jīng)過房管部門的備案，雙方協(xié)商一致再解除合同，但這本質(zhì)是虛假交易，買賣關(guān)系不是真實(shí)存在的，同時(shí)，這種虛假交易不容易識別，處罰也比較難。

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