每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        京版“國八條”昨日頒布實(shí)施，京城樓市將迎強(qiáng)震。

        微博沸騰！央行貨幣政策委員會委員李稻葵稱，15條中限購政策“最猛”；SOHO中國董事長潘石屹亦稱，影響力“非常巨大”。

        2月16日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱  《通知》），提出調(diào)控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

        北京版樓市“國八條”，對外地人口提出了  “提供連續(xù)5年以上納稅證明”的附加條件，堪稱全國“最嚴(yán)厲”。《通知》還提出“研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率”，進(jìn)一步收緊信號明顯。以此同時(shí)，《通知》對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格提出了明確限制。

        多數(shù)分析認(rèn)為，北京樓市調(diào)控措施的實(shí)施，直擊此前助推樓市投資、投機(jī)性需求的幾大要害。今年北京市場的成交量將繼續(xù)萎縮，房價(jià)調(diào)整的范圍也將擴(kuò)大，京城樓市很可能迎來“量價(jià)齊跌”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

限購：料百萬家庭購房受限

        “無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”作為房屋限購先行城市的北京，16日推出了最嚴(yán)厲版的“限購令”?！锻ㄖ愤€規(guī)定，北京戶籍家庭最多可購兩套住房。

        從去年4月的調(diào)控風(fēng)暴開始，目前全國共有20個(gè)城市出臺過住房限購政策，但除北京的上述條款外，其最嚴(yán)厲者也僅限于“新國八條”的規(guī)定，即根據(jù)已有住房套數(shù)，規(guī)定外地購房者最多可購買一套住房，本地人最多可購買兩套住房。

        最嚴(yán)限購政策下，將有大量需求被拒之門外。有數(shù)據(jù)顯示，目前北京購房的外地人口達(dá)到四成以上。“這一政策將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以后  （22~23歲畢業(yè)）才能置業(yè)。”中原地產(chǎn)三級研究總監(jiān)張大偉表示，投資需求在北京市場將歸零。

        張大偉稱，根據(jù)中國人民銀行營業(yè)管理部最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，至少80萬戶北京市家庭已有二套房，而已經(jīng)在京置業(yè)的外地人家庭將有20萬戶，因此至少有百萬戶家庭將受限。

        但由于不少剛性需求得到抑制，對“京15條”也有業(yè)界人士提出質(zhì)疑。對此,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這一政策主要針對投資投機(jī)性需求，誤傷剛需“也屬無奈”。

        也有觀點(diǎn)認(rèn)為，作為短期政策，“最嚴(yán)限購令”或只是特定時(shí)期的產(chǎn)物，“連續(xù)5年納稅”的門檻并不會長期存在。

        市場供應(yīng)方面，保障房作為增加供應(yīng)的主體，供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。

        陳國強(qiáng)表示，保障房供應(yīng)的提高，將極大地改變北京市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)模式。他預(yù)計(jì)，按照上述計(jì)劃，到“十二五”末期，北京市場的保障房供應(yīng)比例將達(dá)到60%甚至更高。

        新政還規(guī)定，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。這也被普遍解讀為，商品房供應(yīng)將不會受到保障房擴(kuò)供的影響。

限貸：調(diào)控留“后手”

        “京15條”的另一項(xiàng)措施同樣被市場所忌憚。在購買二套房方面，新政明確，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。

        但新政同時(shí)強(qiáng)調(diào)，中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。

        這也意味著，在一段時(shí)間內(nèi)，如果決策者認(rèn)為調(diào)控目標(biāo)尚仍未達(dá)到的話，購買二套房的首付比例和利率都可能上調(diào)。

        陳國強(qiáng)表示，調(diào)控留下  “后手”，說明了政府調(diào)控樓市的決心，也將對市場產(chǎn)生一定的威懾力。

        按照“新國八條”的規(guī)定，“最低首付六成”已是二套房有史以來的最高值，1.1倍的利率同樣前所未有。而當(dāng)前北京購買首套房的最低首付比例為30%，多數(shù)銀行也已調(diào)回至基準(zhǔn)利率。

        除了限購與限貸之外，京15條細(xì)則提出“杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生”，這就意味著北京已對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)了上限，明確釋放從源頭控制房價(jià)上漲過快的調(diào)控信號。

影響：或現(xiàn)有價(jià)無市  

        最嚴(yán)調(diào)控之下，京城樓市繼續(xù)走低幾乎成為業(yè)界的共識。李稻葵昨日在微博上表示，北京樓市非?？赡艹霈F(xiàn)比較長的有價(jià)無市的相持期，“因?yàn)殚_發(fā)商不差錢，不見得愿意降價(jià)”。

        價(jià)格堅(jiān)挺，成交量可能繼續(xù)下探。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在去年的兩輪調(diào)控下，北京市新建商品房銷售面積同比大降30.6%。

        偉業(yè)我愛我家公司副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年的成交量將繼續(xù)下調(diào)，降幅在25%~30%之間。

        價(jià)格走勢同樣以看跌為主。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，在空前嚴(yán)厲的新政下，今年北京房價(jià)將從“量變”迎來“質(zhì)變”。潘石屹表示，以限購為主的政策是房價(jià)看跌的主要因素。

        按照北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年北京市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅繼續(xù)收窄。胡景輝預(yù)計(jì)，受此影響，今年上半年北京房價(jià)將以穩(wěn)為主，下半年存在下調(diào)的可能。

        事實(shí)上，根據(jù)不少民間機(jī)構(gòu)的報(bào)告，去年通州、大興等部分區(qū)域市場的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，市區(qū)內(nèi)的望京等區(qū)域也出現(xiàn)泡沫擠出的現(xiàn)象。陳國強(qiáng)向本報(bào)記者表示，與2010年相比，今年北京降價(jià)的區(qū)域?qū)^續(xù)擴(kuò)大。

        值得一提的是，在今年1月的“國八條”中，明確提出了城市人民政府要合理確定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的問題。本次“京15條”細(xì)則中，要求“杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生”，釋放出通過限制地價(jià)，進(jìn)而從源頭限制房價(jià)上漲的調(diào)控信號。



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