每經(jīng)記者  賀麒麟  郭維娜  田文會發(fā)自上海、深圳、北京

        1月20日，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，中行、建行在滬暫停了房貸發(fā)放；北京房貸在節(jié)前發(fā)放下來的概率也極小。同時，深圳個別大行公司貸款利率也大幅上浮。事實

        上，緊張局面不僅僅體現(xiàn)在上述貸款上，記者通過進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了政策鼓勵扶持的公租房或經(jīng)適房項目貸款較為容易獲批以外，京、滬、深三地的房地產(chǎn)開發(fā)貸幾乎陷入停滯，尤其是小開發(fā)商幾乎無法獲得開發(fā)貸支持。

【1月開發(fā)貸調(diào)查·上?！?br/>
每經(jīng)記者  賀麒麟  發(fā)自上海

        繼《每日經(jīng)濟新聞》三地房貸調(diào)查之后，記者進一步了解到，目前除政策鼓勵扶持的公租房或經(jīng)濟適用房項目外，商業(yè)銀行的新增開發(fā)貸也幾乎陷于停滯。

銀行：開發(fā)貸？早就停了

        有銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)貸的新增部分早在去年年末就已開始收緊甚至停止。

        “現(xiàn)在開發(fā)貸這一塊政策上沒有更多的跟進，和去年年底一樣，新增的開發(fā)貸基本上都很難做?！币还煞葜沏y行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理稱，目前開發(fā)貸的新增部分相當(dāng)于停止了，但存量部分肯定是要跟進的。

        “開發(fā)貸的周期一般都在3年以上。截至2010年年底，上市銀行的開發(fā)貸余額合計可能為3萬億元左右，行業(yè)平均占比在7%的水平?！币晃恍袠I(yè)分析師指出，因城商行承擔(dān)的地方“政治任務(wù)”多一些，因此其開發(fā)貸占整體貸款的比例相對較高。

        值得一提的是，相較于地方融資平臺，開發(fā)貸業(yè)務(wù)的收益率較高，穩(wěn)定性較好，因此市場對其擔(dān)憂不大?！案鶕?jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行（開發(fā)貸的）抵質(zhì)押物多以不動產(chǎn)為主，70%以上是土地，也有在建工程，信用和保證貸款等，問題不是很大?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

        同時，也有銀行人士表示，開發(fā)貸項目有時能夠為銀行贏得存款，具有捆綁營銷、交叉營銷的功能和優(yōu)勢。

        另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)貸項目的申請和審批程序比較繁瑣，在信貸額度和房產(chǎn)政策雙雙收緊的背景下，只有政策鼓勵扶持的公租房或經(jīng)濟適用房項目的貸款獲批不會有問題，而其他住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目均困難重重。

信貸井噴與額度緊張共生

        商業(yè)銀行和監(jiān)管層之間的博弈還在繼續(xù)。

        “過年之前，什么貸款也放不了了。”上述對公業(yè)務(wù)經(jīng)理稱，目前很多銀行都已經(jīng)無法放款，去年年末簽約但到現(xiàn)在仍未放款的項目不在少數(shù)。

        “企業(yè)沒辦法，銀行也沒辦法，現(xiàn)在只能趁過年的機會多拜訪客戶，維護好重點客戶的關(guān)系?！痹摌I(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示，“現(xiàn)在有資金需求的企業(yè)也只能靠同業(yè)拆借了。”

        前述業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，原本銀行可以操作的還款再放款，現(xiàn)在也卡得很緊?！耙郧霸陬~度內(nèi)是可以這樣操作來發(fā)放新增貸款，但現(xiàn)在我們這邊是不行了。”

        “并且，現(xiàn)在信托不能做，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做不起來，銀票也開不了?！彼硎?，5.8‰的票據(jù)直貼利率比貸款利率要高得多。“如果開5000萬元的銀票，所有成本加起來超過80萬元；企業(yè)不愿意來開，我們也不愿意做?！?br/>
        上述分析師亦表示，票據(jù)業(yè)務(wù)僅占比3%，收縮的空間極其有限?！耙仓挥羞x項目，或者進行資產(chǎn)打包的交換；總體而言，信貸收縮是比較困難的。”

        “信貸沖動難以抑制，這當(dāng)中有1月份的季節(jié)性因素和其他一些因素；但總體來講，銀行還是比較謹(jǐn)慎，因為監(jiān)管的利劍時刻懸在頭頂?！鄙钲谝环治鰩煂Α睹咳战?jīng)濟新聞》表示，監(jiān)管層對銀行信貸的窗口指導(dǎo)一直都有，近期更是頻頻動用控制總量的存款準(zhǔn)備金率。

【1月開發(fā)貸調(diào)查·深圳】

門檻極高  小開發(fā)商貸款“無門”

每經(jīng)記者  郭維娜  發(fā)自深圳

        1月20日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶身份咨詢了深圳多家銀行，記者發(fā)現(xiàn)，深圳大部分銀行都對開發(fā)貸設(shè)置了較高的門檻，很多銀行更是直截了當(dāng)?shù)乇磉_了對諸如萬科等地產(chǎn)界大佬的重視和對小地產(chǎn)公司的排斥。同時，由于額度依然緊張，開發(fā)貸利率隨之上揚。中行深圳分行一位信貸經(jīng)理還稱開發(fā)貸不能用來買地。

        農(nóng)行深圳某支行對公貸款經(jīng)理表示，“基本上所有的銀行都不敢受理小地產(chǎn)公司的開發(fā)貸申請，除非大地產(chǎn)公司。”

        建行深圳分行相關(guān)人士告訴記者，建行現(xiàn)在積極在做政府提倡的安居房、保障房相關(guān)貸款，商品房開發(fā)貸則做優(yōu)質(zhì)的、資信等級比較好、市場排名前列的公司，“只要是符合條件的（開發(fā)貸）我們都做，沒有嚴(yán)格的額度，但是我們的門檻比較高”。此外，他表示，今年資金面緊張，現(xiàn)在開發(fā)貸的利率都依照市場走向而定，“價格都在往上走”。

        招行深圳某支行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理也稱，今年銀行額度比較緊，開發(fā)貸利率已上浮近一成。

        浦發(fā)銀行深圳某支行的對公業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示，做開發(fā)貸要看具體項目，主體是否優(yōu)質(zhì)，地塊、項目、股東實力，他表示該行的額度寬松，同時他也更直接地表達了銀行對大地產(chǎn)公司的“厚愛”，“萬科來貸款怎么樣也得放?！?br/>
        不僅門檻高，而且從申請到放款也需要比較長的時間。據(jù)中行深圳分行一位信貸經(jīng)理的介紹，中行額度較足，但中行做開發(fā)貸會依據(jù)具體項目和公司，查看開發(fā)商的銀行流水，研究其現(xiàn)金流狀況，通過各種財務(wù)報表來判斷開發(fā)商的資質(zhì)，然后做評審。他表示，申請中行開發(fā)貸的開發(fā)商必須四證齊全，自有資金達到50%，而且開發(fā)商要有對未來現(xiàn)金流的證明，同時貸款資金不能用來買地?！百Y料齊全的話，也要半年時間才能下來。”

【1月開發(fā)貸調(diào)查·北京】

少數(shù)股份制銀行或停發(fā)開發(fā)貸

每經(jīng)記者  田文會  發(fā)自北京

        農(nóng)行北京分行海淀支行公司部某人士介紹，“最近，國家對房地產(chǎn)管得比較嚴(yán)，所以房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款都處于一種緊縮的狀態(tài)。現(xiàn)在都把資金放在一些大的建設(shè)項目上，一般的項目已經(jīng)不做了，最近我們做的一個項目都是前年儲備的。而且只有比較成熟的，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資金雄厚的大項目才會做。如果是一個地都沒拿下來，還需要貸款去買地，或者貸款用于一些初期投入，那肯定就批不下來了?！?br/>
        關(guān)于是否會停放開發(fā)貸的問題，他予以否認(rèn)，“做肯定是會繼續(xù)做，不會停下來的?！?br/>
        民生銀行總行營業(yè)部貸款部門相關(guān)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“房地產(chǎn)開發(fā)貸現(xiàn)在銀行已經(jīng)沒有額度，做不了，北京這邊的開發(fā)貸基本都放完了。”隨后，記者又詢問了民生銀行蘇州街支行，該行信貸部一位業(yè)務(wù)員表示，“不做了，跟房地產(chǎn)有關(guān)的貸款現(xiàn)在基本都被限制。我們跟總部是一樣的，他們怎么做我們就怎么做?！?br/>
        不過民生總行新聞處相關(guān)人士對此表示否認(rèn)：“沒有聽到哪項業(yè)務(wù)不做，只要是監(jiān)管機構(gòu)允許的正常業(yè)務(wù)我們都會受理。”對于民生銀行是否會停止部分地區(qū)開發(fā)貸的問題，他解釋道：“部分地區(qū)也沒有政策要停，但是可能會根據(jù)某個具體業(yè)務(wù)的風(fēng)險大小來考慮是否放貸?！?br/>
        另一股份制銀行華夏銀行海淀支行貸款部的工作人員則表示，“開發(fā)貸還是可以做，但是會根據(jù)開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)經(jīng)驗、自有資金比例等，在每個項目的審批上還有具體的要求，華夏銀行現(xiàn)在還是按照國家政策走?！闭劶袄?，他表示，“沒準(zhǔn)兒還會比基準(zhǔn)利率高一點，今年貸款這么緊，銀行肯定會強勢一點。”

相關(guān)新聞

上海：住房開發(fā)貸關(guān)注類余額8個月增近8億元

每經(jīng)記者  賀麒麟  發(fā)自上海

        來自上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月末上海住房開發(fā)貸款關(guān)注類余額比4月份“新國十條”出臺前增加近8億元，商業(yè)用房開發(fā)貸款關(guān)注類余額增加2億元。

        這是上海銀監(jiān)局局長閻慶民在周四（1月20日）的“在滬中資銀行業(yè)金融機構(gòu)負(fù)責(zé)人會議”上，針對上海銀行業(yè)須注意的“四個風(fēng)險點”中房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的提示。

        閻慶民在會上提示，上海銀行業(yè)要注意貸款集中度風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險、部分區(qū)鎮(zhèn)級平臺公司貸款風(fēng)險以及流動性壓力  “四個風(fēng)險點”。其中，對于流動性壓力，閻慶民稱，存款增速放緩與貸款長期化趨勢的矛盾有加劇趨勢，全年新增中長期貸款占比已達84%，而定期存款增量占比不到40%。

        同時，他在會上分析，面臨上海市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型加快，國企資產(chǎn)證券化率提高以及各類市場融資手段對銀行貸款的替代效應(yīng)，信貸有效需求將下降，今后規(guī)模擴張和吃利差的銀行經(jīng)營模式將受到挑戰(zhàn)，“貸長貸大”的信貸結(jié)構(gòu)需要調(diào)整優(yōu)化，創(chuàng)新金融服務(wù)能力將超越傳統(tǒng)資金實力，盈利模式將成為決定未來銀行業(yè)競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。

        數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，上海銀行業(yè)資產(chǎn)總額達6.9萬億元，同比增長11%；各項存款余額4.99萬億元，同比增長16.5%；各項貸款余額3.39萬億元，同比增長15.5%。不良貸款繼續(xù)實現(xiàn)“雙降”，不良貸款余額272億元，比年初減少74.8億元；不良貸款率為0.8%，比年初下降0.38個百分點，再創(chuàng)歷史新低。全年累計實現(xiàn)凈利潤797.8億元，同比增長33.9%。

        “上海銀行業(yè)在加強世博金融服務(wù)與支持‘兩個中心’建設(shè)的過程中，自身得到較快發(fā)展?！遍悜c民指出，上海銀行業(yè)要繼續(xù)弘揚“世博精神”，要利用世博金融服務(wù)的創(chuàng)新成果，不斷提升“后世博”時期上海銀行業(yè)的服務(wù)創(chuàng)新能力。



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