每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “公司現(xiàn)在正在搶老潘（SOHO中國董事長潘石屹）看中的一個(gè)項(xiàng)目。”一家準(zhǔn)備在上海收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募基金公司相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日（12月22日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，他們有意收購的南京東路某寫字樓項(xiàng)目，目前正與SOHO中國進(jìn)行競爭。

        戲劇性的是此前一位自稱是SOHO中國上海公司銷售人員的女士曾主動(dòng)聯(lián)系《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，想要將項(xiàng)目主動(dòng)推銷給那些有意投資上海商業(yè)地產(chǎn)的各類私募基金。而上述與潘石屹爭奪南京東路項(xiàng)目的投資商也在推銷的范圍內(nèi)。

        值得一提的是，由于SOHO中國的東海廣場二期目前已銷售所余不多，其位于大虹橋的項(xiàng)目也準(zhǔn)備自持，上述銷售人員準(zhǔn)備推薦給投資商的項(xiàng)目其實(shí)是今年6月和10月，SOHO中國才宣布成功收購的外灘項(xiàng)目和復(fù)興路項(xiàng)目。

        但這兩個(gè)當(dāng)初收購價(jià)格不過36億元的項(xiàng)目，目前被預(yù)估的總金額已經(jīng)超過100億元。照此計(jì)算，潘石屹在上海半年的投資，賬面至少已“賺”50億元以上，較買入價(jià)翻了一番。來自中原地產(chǎn)的最新月報(bào)顯示，受通脹的影響，大量資金正在流入上海的寫字樓市場，使得最近寫字樓價(jià)格不斷攀升。

半年總價(jià)翻一倍？

        SOHO中國收購?fù)鉃┖蛷?fù)興路項(xiàng)目的時(shí)間并不久。SOHO中國6月發(fā)布公告稱，以22.5億元的價(jià)格收購國鼎公司90%股權(quán)，從而間接獲取了該公司名下一項(xiàng)目公司90%股權(quán)。根據(jù)公告內(nèi)容透露，獲得SOHO中國青睞的這一項(xiàng)目位于上海外灘區(qū)域南端。根據(jù)計(jì)算，SOHO中國由此間接獲得的建筑面積約13.1萬平方米。

        今年10月，SOHO中國與華麗家族訂立協(xié)議，以12億元向后者收購上海盧灣區(qū)一項(xiàng)目約48.5%權(quán)益。該項(xiàng)目為商業(yè)及辦公用途，總規(guī)劃建筑面積約13.74萬平米。

        而昨日，SOHO中國上述銷售人員介紹說，隨著寫字樓市場的升溫，上述外灘項(xiàng)目和復(fù)興路項(xiàng)目的總金額已經(jīng)超過100億元。據(jù)稱這一價(jià)格是公司方面的預(yù)期。

        中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，上述報(bào)價(jià)反映了目前的市場報(bào)價(jià)。戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)透露，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的銷售型寫字樓價(jià)格4萬~5萬元/平方米已經(jīng)很平常，6萬元/平方米的寫字樓也已經(jīng)出現(xiàn)，由于部分銷售型寫字樓的品質(zhì)已經(jīng)趕上甚至超過出租型的甲級寫字樓，因此上海寫字樓的售價(jià)正在被不斷突破。明年寫字樓的價(jià)格有望進(jìn)一步上升。

        根據(jù)他的說法，2008年的金融危機(jī)，令上海的寫字樓施工面積大幅度減少，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)量大幅度下跌。今年上海寫字樓市場銷售的寫字樓數(shù)量比去年下跌了3成，客觀上造成了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓的供應(yīng)稀少。

        上海的寫字樓租金回報(bào)率同時(shí)得到提升。在金融、證券類公司的拉動(dòng)下，今年第二季度開始，寫字樓租金止跌維持平穩(wěn)，到8~9月份時(shí)，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業(yè)也開始逐步活躍于上海寫字樓市場，帶動(dòng)租金小幅上漲。截至12月底，上海甲級寫字樓租金水平達(dá)到每天每平方米7.14元，比年初的6.2元上漲了約15%，而上海市場寫字樓的空置率則下跌至7.61%。

        在這樣的情況下，連上海郊縣的寫字樓也賣得很好。2009年，外環(huán)外的寫字樓成交占上海市全市的36%，這一數(shù)字在2010年上升為42%。今年7~8月，外環(huán)外的寫字樓成交甚至占當(dāng)月上海市寫字樓總成交量的半壁江山。

避通脹資金再發(fā)威？

        不過，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的成交數(shù)據(jù)顯示，寫字樓售價(jià)上升的幕后推手并不是租金回報(bào)率的上升，而極有可能是大量避通脹資金涌入的體現(xiàn)。

        根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海今年以來成交的寫字樓總面積較去年同期下跌了3成，由去年的202萬平方米，下跌至今年的139.59萬平方米。成交價(jià)格則由去年的19997元/平方米，微跌至今年的19978元/平方米。而除了今年4月份寫字樓的月度成交面積達(dá)到過19.3萬平米，其他幾個(gè)月的成交面積都在10萬平方米左右。真正顯示出火熱跡象的是這個(gè)月，截至22日，上海寫字樓的成交面積已經(jīng)達(dá)到15萬平方米。

        在成交量的上升影響下，上海寫字樓的供應(yīng)量突然出現(xiàn)井噴，由上個(gè)月的12.5萬平方米，擴(kuò)增至12月的24.3萬平方米。

        各大機(jī)構(gòu)普遍把造成年末寫字樓行情的根本原因歸結(jié)為避通脹的民間資金大量流入。楊達(dá)透露，通脹預(yù)期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價(jià)、性價(jià)比高的外環(huán)外寫字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。而“限外令”出臺(tái)后，海外資金對上海寫字樓的重新追求，也被看作是上海寫字樓市場將會(huì)火爆的原因之一。

國內(nèi)地產(chǎn)私募崛起或擴(kuò)大需求

        此前戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成透露，國內(nèi)的地產(chǎn)私募基金剛剛搭建完成，正計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場收購物業(yè)。而受到住宅調(diào)控政策的影響，上述資金更多鎖定商辦類物業(yè)。此外，有可能成為明年地產(chǎn)市場收購主力的還有被允許投資房地產(chǎn)不久的壽險(xiǎn)資金。

        上述資金的活力已經(jīng)有所顯現(xiàn)。12月初，就有消息傳出，太平洋保險(xiǎn)欲收購2008年被李嘉誠出售的世紀(jì)商貿(mào)廣場。

        而近期也有多家民間私募基金找到《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，希望能為他們提供相關(guān)的物業(yè)資料，其中一家更制訂了10萬元/平方米的高額價(jià)格預(yù)算，欲購入上海靜安、黃浦等區(qū)域最優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)。

        上述資金顯然成為各家地產(chǎn)商“公關(guān)”的重點(diǎn)。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者找到上述私募基金中的一家，向他介紹了SOHO中國上門推銷的信息，并傳遞了有關(guān)銷售負(fù)責(zé)人希望和他們碰面的信息，卻被告知其目前手中的物業(yè)信息已有數(shù)十個(gè)，而他們看中的一個(gè)南京東路的項(xiàng)目，目前更處在與SOHO中國的競爭中。



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