每經(jīng)記者  張冬晴

        在經(jīng)歷了1998年“去行政化”房改之后，國(guó)內(nèi)樓市逐步展開(kāi)了一輪又一輪波瀾壯闊的上漲行情，社會(huì)各路資金也紛紛蜂擁進(jìn)入樓市，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)全新的高速發(fā)展時(shí)期。

        然而，隨著各地房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的挑戰(zhàn)，居民購(gòu)房壓力與各種社會(huì)問(wèn)題也逐漸浮出水面，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大痼疾。隨著今年4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺(tái)，國(guó)內(nèi)樓市從暖春走進(jìn)了寒冬。而國(guó)慶節(jié)前夕的二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，全國(guó)各地也在陸續(xù)發(fā)布新一輪樓市調(diào)控措施，樓市似乎也面臨著“千年極寒”的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

        值得注意的是，今年兩會(huì)期間，有30位全國(guó)人大代表提交了“深化二次房改，加快《住房保障法》立法”的議案。“去市場(chǎng)化”的二次房改，再次成為社會(huì)的一大焦點(diǎn)。那么，作為“晴雨表”的資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)股究竟會(huì)走向何方？  

背景解讀

二次調(diào)控VS退房入股地產(chǎn)股邏輯的矛盾

        一半是海水，一半是火焰。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，房地產(chǎn)稅正處于懸而未決的狀態(tài)，全國(guó)各大城市一系列具體調(diào)控細(xì)則正在密集出臺(tái)，國(guó)內(nèi)樓市提前進(jìn)入了寒冬；與此形成鮮明對(duì)比的是，在二次匯改背景下，人民幣持續(xù)大幅升值所帶來(lái)的熱錢(qián)加速流入，股市持續(xù)“燥熱”，房地產(chǎn)股也大幅放量走高。如此看來(lái)，不懼調(diào)控政策的房地產(chǎn)股顯然已經(jīng)陷入了矛盾的邏輯之中。

業(yè)內(nèi)人士：二次調(diào)控非比尋常

        昨日（15日），十七屆五中全會(huì)在北京拉開(kāi)帷幕，為期四天的會(huì)議將重點(diǎn)討論  “十二五”規(guī)劃綱要草案。記者從有關(guān)權(quán)威人士處獲悉，“十二五”的核心任務(wù)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，很可能將不再提GDP增速  “保八”的目標(biāo)。另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題在于，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整必然將帶來(lái)新一輪產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控。其中，房地產(chǎn)或成為“十二五”期間的頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)。

        此前，9月底國(guó)家多部委聯(lián)合分別出臺(tái)暫停發(fā)放第三套及以上房貸、首套房首付比例不低于30%等五項(xiàng)嚴(yán)厲措施，將樓市調(diào)控推向新的高潮。

        更早些時(shí)候，今年4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新的  “國(guó)十條”，掀起新一輪的樓市調(diào)控。

        準(zhǔn)確地說(shuō)，自去年年底開(kāi)始中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出2010年要增加普通商品住房供給以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控動(dòng)作就從未間斷過(guò)。但是，有房地產(chǎn)界資深人士指出，本輪二次調(diào)控的意義非比尋常。“現(xiàn)在房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)上升到政治高度，應(yīng)該說(shuō)樓市拐點(diǎn)確立無(wú)疑。”上述人士談到二次調(diào)控時(shí)這樣表示。

        二次調(diào)控，說(shuō)到底還是房?jī)r(jià)降不降的問(wèn)題。按照目前老百姓的觀點(diǎn)，政策出來(lái)就是要讓高房?jī)r(jià)降下去，至少在輿論上給人的感覺(jué)是這樣。但是，調(diào)控政策所帶來(lái)的影響，并非僅僅是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)下降這么簡(jiǎn)單。

市場(chǎng)人士：退房入股漸成主流

        從二次調(diào)控的各項(xiàng)具體措施看，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等等，無(wú)論哪一條都將導(dǎo)致資金重新分配。

        某地產(chǎn)中介的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如此分析：“暫停三套房貸的話(huà)，那準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第三套房的資金肯定就進(jìn)不了樓市，而第一套房首付比例上調(diào)也勢(shì)必會(huì)將原先通過(guò)分期付款買(mǎi)房的部分資金擋在樓市之外，限制購(gòu)房套數(shù)更是會(huì)讓買(mǎi)房的資金尋找其他機(jī)會(huì)……這些資金總得要尋找出處。買(mǎi)不起房可以買(mǎi)股，這是必然的。”

        南方某券商營(yíng)業(yè)部分管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的副總透露，“節(jié)后開(kāi)戶(hù)數(shù)激增，營(yíng)業(yè)部日?qǐng)?bào)表也顯示托管賬戶(hù)資金凈流入的勢(shì)頭非常明顯。由于開(kāi)戶(hù)等日常業(yè)務(wù)量劇增，最近營(yíng)業(yè)部員工被迫臨時(shí)性頂崗、連夜加班。”

        統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了上述說(shuō)法。隨著國(guó)慶節(jié)后A股市場(chǎng)持續(xù)上漲，賺錢(qián)效應(yīng)日益顯現(xiàn)，市場(chǎng)人氣持續(xù)回暖，持倉(cāng)賬戶(hù)數(shù)追隨新增開(kāi)戶(hù)數(shù)微增，再度逼近歷史高點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至上周末，A股持倉(cāng)賬戶(hù)數(shù)為5415萬(wàn)戶(hù)，逼近此前創(chuàng)出的5417萬(wàn)戶(hù)的新高記錄，較前一周增加1.4萬(wàn)戶(hù)，A股賬戶(hù)的持倉(cāng)比例升至36.65%，參與交易的A股賬戶(hù)數(shù)則增至1212.1萬(wàn)戶(hù)。

        據(jù)中登公司最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2010年9月27日至9月30日，一周內(nèi)新增A股開(kāi)戶(hù)數(shù)為23.63萬(wàn)戶(hù)，日均開(kāi)戶(hù)數(shù)為5.89萬(wàn)戶(hù)，較前一周增長(zhǎng)3.6%；新增B股開(kāi)戶(hù)數(shù)為862戶(hù)，日均開(kāi)戶(hù)環(huán)比增長(zhǎng)8.84%。截至9月30日，滬深兩市共有A股賬戶(hù)1.478億戶(hù)，B股賬戶(hù)248.75萬(wàn)戶(hù)；有效賬戶(hù)1.2947億戶(hù)。

        某券商人士昨日  （10月15日）對(duì)記者表示，“前幾天市場(chǎng)成交量日增幅連續(xù)超過(guò)50%，今天4500多億元的天量距離去年11月24日4765.8億元的歷史記錄只有一步之遙。這么多的資金從哪兒來(lái)？除了人民幣升值所吸引的境外熱錢(qián)，樓市相關(guān)資金流入股市是不容置疑的。”

        另一位不愿具名的市場(chǎng)策略分析師則表示，“市場(chǎng)是個(gè)水漲船高的地方，有色金屬、煤炭石油等資源股價(jià)格重心整體大幅上移，現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)和券商等板塊也緊隨其后，房地產(chǎn)板塊的估值中樞也必然得到大幅提升，機(jī)會(huì)是非常明顯的。”

市場(chǎng)回顧

房地產(chǎn)指數(shù)的現(xiàn)實(shí)意義

        房地產(chǎn)，一個(gè)幾乎觸及所有國(guó)人神經(jīng)的熱門(mén)詞匯，在資本市場(chǎng)同樣備受關(guān)注。而A股市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)，在近幾年更是具備先行指標(biāo)意義。那么，二次調(diào)控背景下，房地產(chǎn)指數(shù)的意義何在？

No.12007年大牛市見(jiàn)頂

        背景：房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)累積。

        市場(chǎng)表現(xiàn)：2007年9月4日，房地產(chǎn)指數(shù)在創(chuàng)出6460.48點(diǎn)歷史新高之后，領(lǐng)先于滬深市場(chǎng)大盤(pán)指數(shù)將近一個(gè)半月，提前轉(zhuǎn)入漫長(zhǎng)的調(diào)整。

        解析：分析師指出，以房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是停留在房地產(chǎn)板塊本身。

No.22009年7月市場(chǎng)見(jiàn)頂

        背景：滬指1664點(diǎn)以來(lái)的反彈行情逐漸進(jìn)入高潮。

        市場(chǎng)表現(xiàn)：2009年7月29日滬深兩市大幅放量調(diào)整，自1664點(diǎn)以來(lái)的反彈行情宣告基本結(jié)束。盡管滬指在隨后四個(gè)交易日創(chuàng)出3478點(diǎn)反彈新高，但房地產(chǎn)指數(shù)再次領(lǐng)先于滬深市場(chǎng)大盤(pán)指數(shù)將進(jìn)一周，提前轉(zhuǎn)入階段性調(diào)整。

        解析：分析師指出，2008年全球金融危機(jī)使得國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭遇嚴(yán)冬，房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢甚至后續(xù)的房地產(chǎn)救市政策大大刺激了國(guó)內(nèi)樓市，但是2009年起一系列重大收緊政策再次推出，這種累積效應(yīng)最終先于樓市反應(yīng)在股市。

No.3市場(chǎng)進(jìn)入躁動(dòng)期

        背景：在新一輪匯改背景下，人民幣持續(xù)大幅升值，而二次房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒊蔀槎畏扛牡男蚯?。同時(shí)，A股市場(chǎng)持續(xù)大幅放量震蕩上攻，有色金屬、煤炭石油、銀行、保險(xiǎn)和券商等板塊漲勢(shì)犀利。

        市場(chǎng)表現(xiàn)：房地產(chǎn)指數(shù)反彈突破前高之后轉(zhuǎn)入了調(diào)整，但9月30日二次調(diào)控政策正式傳出當(dāng)日，萬(wàn)科小幅低開(kāi)之后持續(xù)大幅放量上攻，全天大漲7.55%并引領(lǐng)市場(chǎng)逐步展開(kāi)新一輪攻勢(shì)。而房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日更是大漲3.75%，由此宣告此輪行情開(kāi)始。

        解析：有機(jī)構(gòu)研究員表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)此前曾對(duì)市場(chǎng)有過(guò)非常明顯的先行指標(biāo)性意義，但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位在未來(lái)將會(huì)被削弱，房地產(chǎn)指數(shù)與市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度也將逐步弱化。

        10月14日，房地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)入調(diào)整，出現(xiàn)巨量換手滯漲，昨日房地產(chǎn)并未能延續(xù)前期的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。這是一個(gè)短期現(xiàn)象還是另有玄機(jī)？在當(dāng)前嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控與人民幣持續(xù)升值的雙重背景下，地產(chǎn)股四駕馬車(chē)“萬(wàn)保招金”走勢(shì)依然強(qiáng)勁，地產(chǎn)股已進(jìn)入躁動(dòng)期。

后市展望

地產(chǎn)股把握兩大機(jī)會(huì)

        在新“國(guó)十條”、二次調(diào)控五項(xiàng)措施以及地方政府出臺(tái)的一系列具體細(xì)則之后，國(guó)內(nèi)樓市正在密集出臺(tái)的嚴(yán)厲政策中持續(xù)發(fā)酵，地產(chǎn)股的表現(xiàn)自然也是當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的一大焦點(diǎn)。自滬指2319點(diǎn)以來(lái)的此輪行情中，率先企穩(wěn)反彈的地產(chǎn)股究竟是反彈還是反轉(zhuǎn)？恐怕是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。但是一位資深市場(chǎng)人士的觀點(diǎn)值得參考——“只要行情處于上升通道，那么市場(chǎng)就會(huì)水漲船高，討論地產(chǎn)股反彈、反轉(zhuǎn)完全沒(méi)有必要。與其判斷頂部在哪里，不如把握機(jī)會(huì)在哪里。”

大公司受益于二次調(diào)控

        “二次調(diào)控表達(dá)了政府調(diào)控的決心，方向明確。”齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫國(guó)東表示，“從八月中旬開(kāi)始，地產(chǎn)股股價(jià)普遍出現(xiàn)了15%左右的回調(diào)，已基本反映了對(duì)二次調(diào)控的預(yù)期，隨著政策日趨明朗，我們認(rèn)為地產(chǎn)股股價(jià)下跌空間有限。”他還表示，“房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入大浪淘沙階段，具有逆市擴(kuò)張能力的品牌開(kāi)發(fā)商依然是首選，看好前期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)超預(yù)期的萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)。”

        中信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員陳聰表示，“調(diào)控帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)集中度提高和個(gè)股分化被市場(chǎng)長(zhǎng)期忽視。大公司超越小公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，能夠不斷給大地產(chǎn)公司帶來(lái)更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。”

        對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，某房地產(chǎn)中介高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)表示，“房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)穩(wěn)定是必須的，我并不認(rèn)同房?jī)r(jià)會(huì)下降，只能說(shuō)政策出來(lái)以后很難漲上去。其實(shí)房?jī)r(jià)下降與上漲的意義是完全等同的，上漲則使得部分買(mǎi)不起房子的不滿(mǎn)，而下降又必然使得已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的因?yàn)橘Y產(chǎn)縮水而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題。”

        某行業(yè)研究員表示，資金從房地產(chǎn)行業(yè)向各自領(lǐng)域回流，必將使得行業(yè)集中度不斷提高。由于資質(zhì)、資金和盈利前景等多種因素，房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)將導(dǎo)致實(shí)力不強(qiáng)的中小地產(chǎn)商面臨大洗牌。

        無(wú)論樓市是否會(huì)降價(jià)，地產(chǎn)股的分化似乎都已經(jīng)是一種必然。

部分公司或有重組機(jī)會(huì)

        近年來(lái)房地產(chǎn)類(lèi)公司已成為借殼主角之一，但這可能使得不少公司成為一大批“地雷”。

        據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年以來(lái)，40余家發(fā)布重組預(yù)案的公司中，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)占近20家。但自今年4月房地產(chǎn)新政以來(lái)，房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)借殼和融資已經(jīng)難以獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)，尚未通過(guò)審批的相關(guān)地產(chǎn)股可能成為“地雷”。據(jù)知情人士透露，目前房地產(chǎn)類(lèi)公司相關(guān)審批短期難以松動(dòng)。

        那么，暫停上市、苦等重組審批的*ST炎黃、*ST白貓、*ST商務(wù)和*ST嘉瑞等一批房地產(chǎn)借殼類(lèi)個(gè)股也將面臨重組方案失效或者收回，時(shí)代萬(wàn)恒就因?yàn)樵瓟M收購(gòu)房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的重組方案過(guò)期而申請(qǐng)撤銷(xiāo)。此外，近幾年剛實(shí)現(xiàn)借殼上市卻無(wú)法獲得市場(chǎng)融資審批的地產(chǎn)股也將面臨困境。

        不過(guò)，有券商分析師指出，“只要當(dāng)前退市和借殼上市政策不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，今后幾年中小地產(chǎn)商或通過(guò)借殼上市的一些地產(chǎn)企業(yè)，可能面臨賣(mài)殼重組的窘境。而以后的主要借殼對(duì)象很可能是‘十二五’規(guī)劃所指明的新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)。”

        他補(bǔ)充道，“前幾年地產(chǎn)火爆的時(shí)候，不是有大量地產(chǎn)企業(yè)瘋狂IPO上市或借殼上市嗎？”



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