尹中立（社科院金融專家）

        最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)過(guò)去5個(gè)多月。盡管期間樓市出現(xiàn)交易量的萎縮，但總體價(jià)格并沒(méi)有下跌，相反，8月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%，部分城市的房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高。事實(shí)表明，年初以來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)樓市價(jià)格上漲的預(yù)期。

        為什么最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有起到預(yù)期效果？筆者認(rèn)為主要有以下三個(gè)原因：

        首先，市場(chǎng)與政府博弈的歷史結(jié)果是房?jī)r(jià)總會(huì)創(chuàng)新高。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控可以追溯到2005年，當(dāng)年的第二季度政府出臺(tái)了數(shù)項(xiàng)措施阻止房地產(chǎn)投機(jī)行為，如購(gòu)買(mǎi)住宅未滿5年轉(zhuǎn)讓需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅等。在隨后的6個(gè)月時(shí)間里，無(wú)論房地產(chǎn)的交易量還是價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的下跌，上海的房?jī)r(jià)下跌了約15%左右。然而，從2005年10月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪的上漲，招致了2006年第二季度的第二次房地產(chǎn)調(diào)控，但此次政策出臺(tái)之后，其效果只持續(xù)了1月左右的時(shí)間，隨后樓價(jià)繼續(xù)上漲，政府通過(guò)政策對(duì)樓市調(diào)控的效果越來(lái)越差。

        2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對(duì)性地出臺(tái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，從金融政策與稅收政策上控制購(gòu)買(mǎi)多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但就在2008年底，政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，不得不再次刺激樓市，以至于樓市在2009年再創(chuàng)新高。

        總結(jié)幾年來(lái)與政府政策博弈的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)至少有兩點(diǎn)共識(shí)：樓價(jià)下跌是暫時(shí)的，上漲是大趨勢(shì)；政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來(lái)越差。

        其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充裕，有能力“扛住”樓價(jià)。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的政策作用下，銷售額創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，全年新房銷售超過(guò)4萬(wàn)億元人民幣。在銷售迅速增加的同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)土地的支出并沒(méi)有以相同的速度增長(zhǎng)，結(jié)果是開(kāi)發(fā)商的平均負(fù)債率出現(xiàn)下降。

        在當(dāng)前的中國(guó)樓市，新房的交易量遠(yuǎn)大于二手樓房的交易量。因此，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格的形成機(jī)制中起決定作用，這是中國(guó)樓市與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家樓市的重大差異（在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市，二手房的交易量占主導(dǎo)，二手樓房的價(jià)格對(duì)整體樓市的價(jià)格影響較大）。因此，只有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低銷售價(jià)格，樓市價(jià)格才會(huì)走低，在財(cái)務(wù)狀況無(wú)憂的情況下，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)主動(dòng)降低銷售價(jià)格了。

        第三，歐美經(jīng)濟(jì)不景氣制約了中國(guó)貨幣政策工具的使用。2010年初以來(lái)，當(dāng)中國(guó)進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)，歐美國(guó)家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。四五月份歐洲出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)危機(jī)，隨后歐盟諸國(guó)開(kāi)始削減財(cái)政赤字，減少政府開(kāi)支，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然產(chǎn)生影響；失業(yè)率的居高不下成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的巨大障礙，而美國(guó)政府的巨額債務(wù)使得刺激經(jīng)濟(jì)的空間變得越來(lái)越狹窄；同樣糟糕的還有日本政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而日本二季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度只有0.1%，讓市場(chǎng)更為失望。

        西方國(guó)家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場(chǎng)所，包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲國(guó)家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國(guó)家的低利率政策可能對(duì)解決本國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題幫助不大，卻使新興市場(chǎng)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。最近幾個(gè)月，新加坡、馬來(lái)西亞以及中國(guó)香港等地樓市都在躍躍欲試。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國(guó)家的低利率政策使該政策工具難以實(shí)施。糧食歉收導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲使CPI超過(guò)了存款利率，老百姓對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂越來(lái)越強(qiáng)烈，結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。

        其實(shí)，這并不意味著中國(guó)政府對(duì)樓市毫無(wú)辦法，對(duì)商業(yè)銀行的窗口指導(dǎo)和控制信貸規(guī)模就是有效的手段，通過(guò)這些手段可以成功實(shí)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度的大幅度下降，目前，M2已經(jīng)從2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通過(guò)行政的手段強(qiáng)行增加保障性住房的供給也是很好的調(diào)控手段，只要很好地落實(shí)年初計(jì)劃增加580萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)。



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