每經記者  湯白露  發(fā)自北京

        日益嚴厲的房地產新政，讓風光一時的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中，最大的考驗是如何收回投資成本。

        作為新科地王，北京世博宏業(yè)房產公司以17.6億元的總價競得海淀區(qū)薊門橋北的地塊?，F在，這塊地逐漸由地王轉變?yōu)?nbsp; “燙手的山芋”。

        “目前，薊門橋附近的二手房大約3萬元一平方米，如果是新房，可以適當提高一點。大家都期盼地王早點開工，提高周邊的房價；但是由于遭遇房地產新政，這塊地王的開發(fā)價值存在很大疑問。”我愛我家銷售經理李文龍對《每日經濟新聞》記者表示。

        業(yè)內人士認為，房地產業(yè)的利潤太可觀了，所以北京一天之內產生了3家地王（薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1－1B地塊），但是突如其來的房地產調控將對開發(fā)商帶來巨大的政策壓力。

地王的“成本賬單”

        根據最新市場分析，薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1－1B地塊的土地競拍價都接近目前的市場價，這是讓“地王們”頭痛的關鍵因素。

        “土地競拍價快趕上目前的市場房價了，以如此高昂的成本拿地之后，開發(fā)商的日子肯定很難過。”李文龍說。

        《每日經濟新聞》記者從北京市國土局相關人士處獲悉，世博宏業(yè)房產公司競拍的薊門橋北地塊，折合樓面單價達到29913元/平方米。這塊地原為薊門飯店，一年前剛拆除，目前是雜草叢生的荒地。由于土地面積僅44507平方米，在都市叢林中看上去顯得“很狹小”。

        根據拍賣公告，薊門橋北這塊地被規(guī)劃為居住、商業(yè)金融用地，建設用地34253平方米，建筑規(guī)?？刂圃?04537平方米之內。當時的起拍價僅6億元。

        另一家地王是朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村，被遠洋地產子公司遠豪置業(yè)以40.8億元斬獲。在扣除醫(yī)院、學校等公建面積后，該地塊樓面價達到27529元/平方米。據潘石屹估計，該地段建成后的售價必須達到4.5萬元/平方米，開發(fā)商才有10%的利潤。

        “由于地王項目的資料是公開的，其樓面折算估價應該很合理，對比一下市場房價，就能測算開發(fā)商的成本。”21世紀不動產銷售經理石飛躍表示。

        在他看來，按照潘石屹的估算方法，薊門橋北地塊未來售價必須超過5萬元/平方米才能有10%的利潤，顯然這一目標很難實現。

        但是，也有相關人士看好地王項目的未來開發(fā)前景。熒燦地產總經理顧辰天表示，薊門橋北地王2.9萬元/平方米的單價并不算高，上市后售價必然抬高，“預計在4萬元/平方米以上，由于當地新盤資源相當匱乏，所以盡管如此高的價格并不愁賣。”

周邊房價“可能下跌”

對于薊門橋未來的房價能否超過5萬元/平方米，我愛我家銷售經理李文龍表示，“這幾乎在目前的房價上翻了一番，估計兩年內無法達到。”同時他指出，在房地產新政的壓力下，薊門橋周邊的房價存在下調的可能。

        “假如房價下跌，那么薊門橋北地王難以收回投資成本，只能靠物業(yè)開發(fā)才能賺回土地投資成本。”李文龍說，按照前幾年的慣例，開發(fā)商只通過賣房子，就能賺回高額利潤。但是，北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。

        以薊門橋為例，目前北三環(huán)地段的售價最高在3.5萬元/平方米。橡樹灣是華潤置地在北京打造的項目，目前售價3.5萬元/平方米；西山公館位于中關村軟件園內，地理位置相對薊門橋而言更具特點，均價在3.3萬元/平方米；由億城地產打造的東方院落公館均價在2.8萬～3.2萬元/平方米。

        “西山公館、東方院落公館都是高端商業(yè)項目，目前售價才3.5萬元/平方米，薊門橋北地段要超越這個價位確實很難。”21世紀不動產石經理表示。

        他指出，薊門橋北地王的開發(fā)時間為兩到三年，由于房地產政策調控，未來房價或許只能維持目前的價位，“要大漲幾乎不太可能。由此推斷，薊門橋北地王的開發(fā)前景堪憂。”

地王成本回收成難題

        雖然拿地已經過去一個多月，但是3家地王都沒有發(fā)布項目開發(fā)方案。

        《每日經濟新聞》記者致電世博宏業(yè)房產公司咨詢項目進展，一位工作人員表示，“正在辦理土地競拍后的相關手續(xù)，同時也在組織人員做項目前期研究。項目開發(fā)方案征得內部同意之后，才能對外發(fā)布。”

        針對目前的新政，該人士指出，“調控政策確實正在對房地產市場產生壓力，但是薊門橋的項目在2～3年后才能向市場銷售，所以暫時感受不到實際壓力。”

        在上述地王競拍中落敗后，潘石屹對于成本回收表示擔憂，他說：“從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米。”

        根據有關統(tǒng)計，北京市四環(huán)內最高價剛進入“3萬元時代”，而位于五環(huán)邊上的崔各莊鄉(xiāng)大望京村，在這次競拍后的樓面價已經接近3萬元/平方米，逼近望京地區(qū)在售房源價格。



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