每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        清明節(jié)前后，新華社、央視等中央新聞媒體連續(xù)報(bào)道我國(guó)房地產(chǎn)亂象。繼4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出差別化信貸和土地等新政策之后，4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布10號(hào)文件——《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)10號(hào)”）。

        短短幾天時(shí)間，北京、上海等多個(gè)地區(qū)立即呈現(xiàn)賣方降價(jià)、買(mǎi)方觀望、炒家拋售和房地產(chǎn)股票大跌的連環(huán)走勢(shì)，有報(bào)道稱深圳一投資客一次性甩空手中的680套房。北京二手房房源也暴漲四成，客戶量卻下跌八成，近七成老客戶轉(zhuǎn)向觀望，有業(yè)內(nèi)人士稱，“房?jī)r(jià)將跌30%?！?br/>
        在差別化信貸新政中，規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。“國(guó)10號(hào)”則增加了內(nèi)容——商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

        房地產(chǎn)新政能否見(jiàn)效？今天我們邀請(qǐng)4位資深專家、業(yè)內(nèi)人士來(lái)進(jìn)行解析。

新政定會(huì)遏制投機(jī)

        NBD：14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出差別化信貸政策后，連續(xù)5天，北京、上海、深圳等地炒房客紛紛甩拋囤積房屋，有報(bào)道說(shuō)深圳一投資客一次性甩空680套，十分驚人。這輪房地產(chǎn)新政能起多大的作用呢？

        易憲容：這輪房地產(chǎn)新政策只要嚴(yán)格執(zhí)行下去，對(duì)打擊房屋囤積、房屋投機(jī)和遏制高房?jī)r(jià)會(huì)起到立竿見(jiàn)影的效果。但是，這輪政策還不能一步到位。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形態(tài)、市場(chǎng)形態(tài)和價(jià)格都在隨時(shí)變化，隨時(shí)都在影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，最為關(guān)鍵的是，要嚴(yán)格執(zhí)行這些政策，“國(guó)10號(hào)”將有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)。

        陳云峰：這次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，估計(jì)實(shí)施的效果會(huì)很好，肯定會(huì)沉重打擊投機(jī)行為，僅就第二套房貸措施就可以限制50%的投機(jī)型銷量。一套、二套、三套都分別給予不同標(biāo)準(zhǔn)政策，我認(rèn)為能起到立竿見(jiàn)影的作用。供求比例就會(huì)很快出現(xiàn)變化，老百姓的心理預(yù)期也會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)股大跌就應(yīng)該是一種表現(xiàn)。

        從我們的統(tǒng)計(jì)分析情況看，從2009年初到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型和投機(jī)型群體，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自住型購(gòu)房的總和。這次房地產(chǎn)政策是奔著打擊投機(jī)型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個(gè)層面來(lái)的，實(shí)施差別化信貸政策，說(shuō)明控制的方向比較準(zhǔn)，力度就比較大，效果肯定好。

        通過(guò)國(guó)務(wù)院這次調(diào)控新政，我們也應(yīng)該理順?lè)康禺a(chǎn)改革的基本理念，就是如何調(diào)整自住型、改善型、投資型和投機(jī)型四個(gè)類型的發(fā)展和控制問(wèn)題。第一套住房就是自住型，這是老百姓的基本需求型住房，用30%的信貸控制標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)基本能夠接受；第二項(xiàng)措施針對(duì)的是改善型，或是投資型，直接用了首付不得低于50%的信貸控制標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，國(guó)家是不鼓勵(lì)擴(kuò)大第二套住房的，因?yàn)榇罅考彝碛械诙鬃》?，不僅占了社會(huì)資源，減少了第一套住房需求比例，也為宏觀調(diào)控帶來(lái)了很大的麻煩。對(duì)于第三套房的信貸限制政策，原則上看，熱點(diǎn)地盤(pán)和熱點(diǎn)區(qū)域是不鼓勵(lì)貸款，不僅不鼓勵(lì)，而是打擊性政策很明確。

借錢(qián)炒房才最可怕

        NBD：房?jī)r(jià)什么時(shí)候能回落？之前有報(bào)道說(shuō)，目前北京和上海等一些房?jī)r(jià)暴漲地區(qū)，全款買(mǎi)房的比例在50%以上。所以，有人認(rèn)為這種差別化信貸新政對(duì)這個(gè)全款買(mǎi)房的群體沒(méi)有約束力，而且這個(gè)群體也是炒房的主力之一。如何看待這個(gè)問(wèn)題？

        陳云峰：對(duì)于高房?jī)r(jià)什么時(shí)候能落下來(lái)的問(wèn)題，還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。按目前的勢(shì)頭判斷，5月底就可以看到房?jī)r(jià)的真正走勢(shì)。

        對(duì)于全款購(gòu)房的說(shuō)法，我的看法沒(méi)有那么高的比例。像北京地區(qū)房?jī)r(jià)這么高，真正能以全款買(mǎi)房的投機(jī)型炒房客，比例應(yīng)該不大。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于那些用全款購(gòu)房者，目前是沒(méi)有辦法控制的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，有錢(qián)人在炒房，沒(méi)錢(qián)的借錢(qián)也在炒房，借錢(qián)炒房才是最可怕的，如果這種局面持續(xù)下去，就有可能把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉向崩潰的邊緣。

        所以我認(rèn)為，信貸政策不可能解決100%的問(wèn)題，能抑制住全民炒房趨勢(shì)，遏制住靠信貸炒房勢(shì)頭，就是成功的宏觀調(diào)控政策。

        NBD：房地產(chǎn)新政出臺(tái)還不到一周，房地產(chǎn)股股價(jià)大幅下跌，銀行股也明顯下跌，如何看待這個(gè)問(wèn)題？

        尹中立：從4月19日股市表現(xiàn)看，除了地產(chǎn)股大幅度下跌之外，銀行股下跌也十分醒目，19日股市地產(chǎn)指數(shù)跌8.3%，金融指數(shù)跌7.5%，二者成為領(lǐng)跌主力。

        對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控為什么會(huì)傷及銀行？在2009年新增信貸中，房地產(chǎn)貸款占兩成多，地方融資平臺(tái)占五成左右。地方政府融資平臺(tái)很多是沒(méi)有現(xiàn)金流的公司，還款資金來(lái)源只能依靠土地出讓收入，如果房地產(chǎn)不景氣，這些信貸資產(chǎn)的質(zhì)量就要打折扣。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，融資平臺(tái)的貸款已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億，而2009年地方財(cái)政收入僅3萬(wàn)億左右，負(fù)債超過(guò)收入的好幾倍，每年的利息支出就達(dá)4000多億，每年1萬(wàn)多億的土地出讓收入能夠讓這些負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)掩蓋起來(lái)。如果沒(méi)有土地收入的增長(zhǎng)，這些資金的周轉(zhuǎn)就成為巨大的問(wèn)題，地方財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)，最終會(huì)演變成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

        我估計(jì)，這次房地產(chǎn)調(diào)控新政不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且會(huì)結(jié)束2009年以來(lái)的股市反彈，股市將重新進(jìn)入下降通道。

交易所得稅將出臺(tái)？

        NBD：國(guó)務(wù)院明確敦促財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。眼下，我們應(yīng)該先實(shí)施哪個(gè)稅種？是物業(yè)稅、特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，還是房產(chǎn)保有稅？

        易憲容：房地產(chǎn)交易所得稅應(yīng)該馬上就會(huì)出臺(tái)。與物業(yè)稅相比較，房地產(chǎn)交易所得稅很容易實(shí)施，操作方便，就是賣一套房屋就上繳一筆所得稅的概念，但發(fā)生虧損時(shí)就可以不用上繳。而稅基是多少，得等具體的細(xì)則發(fā)布后才知道。

        物業(yè)稅難面世，因?yàn)槲飿I(yè)稅是個(gè)龐大的稅種，要人大立法，需要很長(zhǎng)的時(shí)間。而且涉及每人擁有多少套房子具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的問(wèn)題，以及稅基是多少等等因素，需要展開(kāi)房屋大普查，詳細(xì)登記注冊(cè)備案等等。

        陳云峰：我判斷，房地產(chǎn)稅收未來(lái)的發(fā)展方向可能會(huì)從環(huán)節(jié)稅轉(zhuǎn)向持有稅，這個(gè)方向應(yīng)該是明確的。環(huán)節(jié)稅的特征是賣了房子才繳稅，持有稅的特點(diǎn)是，占據(jù)多大面積的房子就按比例繳稅。而且我認(rèn)為，未來(lái)將要實(shí)施的房地產(chǎn)稅  （目前通稱物業(yè)稅）應(yīng)該參照個(gè)人所得稅的原則，給個(gè)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，基數(shù)以內(nèi)的不繳稅，基數(shù)以上的就要交稅。

        NBD：是否可以采取降低或者減免二手房交易營(yíng)業(yè)稅的辦法，增加供給以抑制房?jī)r(jià)上漲？

        陳云峰：二手房交易早應(yīng)該降低稅費(fèi)了。這些稅費(fèi)成本實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。我認(rèn)為，應(yīng)該減少甚至取消營(yíng)業(yè)稅。目前二手房的交易稅中，有5%的營(yíng)業(yè)稅，3%的契稅，還有3%的中介費(fèi)等?，F(xiàn)在北京、上海等大城市，二手房的成交量已經(jīng)是2倍于商品房，成為房產(chǎn)交易主體，應(yīng)該降低稅費(fèi)，減少流通環(huán)節(jié)的價(jià)格，擴(kuò)大供給，銷售價(jià)格才會(huì)降下來(lái)。所以，我認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該降到1%或是2%，或者完全取消。

新政利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

        NBD：房地產(chǎn)新政的實(shí)施，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有什么影響？

        曹建海：我認(rèn)為國(guó)務(wù)院這次對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控帶有很強(qiáng)的  “試點(diǎn)性”。你看，哪個(gè)城市屬于“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供給緊張”，從而可以列為本次調(diào)控重點(diǎn)呢？恐怕沒(méi)有任何一個(gè)城市愿意承認(rèn)。北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等地的市長(zhǎng)，應(yīng)該都不會(huì)承認(rèn)自己的地區(qū)符合條件。

        在我看來(lái)，還應(yīng)該對(duì)所有的城鎮(zhèn)、所有的商業(yè)銀行采取嚴(yán)厲的指令性政策，盡快收緊貨幣政策，并對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)不力的地方黨政一把手嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)，這樣才能把房地產(chǎn)泡沫控制好。

        如果此次房地產(chǎn)新政能達(dá)到把投機(jī)行為擠出去，化解房地產(chǎn)泡沫，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)民生，消去金融風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及不良貸款風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)有利，將會(huì)把經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要?jiǎng)恿R集到民生和新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，有利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和制度創(chuàng)新。

        結(jié)束語(yǔ)：前段時(shí)間我們也曾討論“房?jī)r(jià)是總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算”的話題，從目前的情況以及專家們的分析看，連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政還是能起到作用的，也就是說(shuō)，如果能嚴(yán)格執(zhí)行這些政策，再加上合理的差別化稅收政策，“房?jī)r(jià)，歸根到底是總理說(shuō)了算”。

　對(duì)話記者　  　

每經(jīng)記者：徐奎松

　對(duì)話嘉賓　  　

易憲容  社科院金融所研究員尹中立  社科院金融所研究員陳云峰  北京華業(yè)地產(chǎn)副總裁曹建海  社科院工經(jīng)所研究員



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