現(xiàn)在房地產(chǎn)似乎成了全民公敵。但實(shí)際上，每一個(gè)國(guó)家的人均GDP超過(guò)1000美元后，都要經(jīng)歷一個(gè)財(cái)富故事——原因就是資產(chǎn)價(jià)格尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。

        中國(guó)房?jī)r(jià)到底會(huì)漲到多高呢？如果有一天中國(guó)GDP超過(guò)美國(guó)(預(yù)計(jì)在約15年后)，那時(shí)中國(guó)GDP約為現(xiàn)在的3倍，約100萬(wàn)億元左右。結(jié)合世界平均水平，按照“13億人口，人均工資占人均GDP的50%，收入房?jī)r(jià)比為1：6，3口之家住100平方米”計(jì)算，100平方米的住房應(yīng)值70萬(wàn)元，合均價(jià)7000元/平方米。

        這個(gè)價(jià)格比現(xiàn)在的均價(jià)還是要高一些，而且中國(guó)應(yīng)該還要蓋200億平方米的住房，所以，房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)崩潰的可能性應(yīng)該不大。但由于5000元/平方米已經(jīng)成為了地價(jià)的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，剩下的歸開(kāi)發(fā)商和居民的財(cái)富增值部分可能已不占多數(shù)，最糟糕的是如果中國(guó)大部分居民在房?jī)r(jià)超過(guò)合理價(jià)格的時(shí)候才買房，就像2007年股指超過(guò)6000點(diǎn)時(shí)開(kāi)始買股票，那將會(huì)出現(xiàn)居民和開(kāi)放商財(cái)富縮水的過(guò)程。這對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，就絕對(duì)是被捉弄了。

        這種情況是否會(huì)出現(xiàn)，沒(méi)有人現(xiàn)在能斷言。相對(duì)來(lái)說(shuō)可能股市要好得多，由于全流通，普通投資者占市場(chǎng)股東的比例不斷提高，一般股市的總市值為GDP的90%，也就是說(shuō)，預(yù)計(jì)15年后，中國(guó)股市總市值約90萬(wàn)億元，比現(xiàn)在增加65萬(wàn)億元，同樣按3倍市凈率計(jì)算，增值部分約為40萬(wàn)億元，這部分財(cái)富可能大部分會(huì)歸民間投資者。所以將來(lái)投資者財(cái)富增值的主要領(lǐng)域?qū)⒃絹?lái)越向股市傾斜。

        中國(guó)財(cái)富的故事還在如火如荼地上演，好消息是如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭，現(xiàn)在財(cái)富增值還只是上半場(chǎng)；壞消息也有，那就是增長(zhǎng)速度最快的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，而下半場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲過(guò)頭，投資者如果接了最后一棒，結(jié)果可能就非常不妙了。  （廣發(fā)基金  朱平）



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